Zamrożona cena mieszkania, czterokrotny zwrot rezerwacji. Rząd szykuje rewolucję dla kupujących

Zakaz podnoszenia ceny mieszkania. Ryzyko wzrostu kosztów weźmie na siebie deweloper

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowuje nowelizację ustawy deweloperskiej (projekt UD361) od wiosny. Już wtedy zapowiadano, że deweloper nie zmieni ceny mieszkania po podpisaniu umowy. W pierwszej wersji projektu zakazana była jednak jedynie waloryzacja ceny na niekorzyść kupującego. W wersji z 29 lipca zakaz rozszerzono na jakiekolwiek zwiększenie kwoty ustalonej w umowie. Trzeba przyznać, że to istotna różnica, bo doświadczenie pokazuje, że deweloperzy próbują obchodzić nowe przepisy, jeśli tylko zostawiają one furtkę. O ile wcześniej deweloper mógłby próbować podnieść cenę w sposób, który formalnie nie byłby waloryzacją, o tyle po zmianie taka możliwość by zniknęła.

Resort rozwoju stoi na stanowisku, że to firma deweloperska – jako podmiot działający zawodowo na rynku – ma obowiązek uwzględnić ewentualny wzrost cen materiałów i wynagrodzeń w cenie ofertowej. Dla kupujących oznaczałoby to większą przewidywalność. Ma to znaczenie zwłaszcza przy kredycie hipotecznym, bo bank udziela finansowania na konkretną kwotę, a każdą późniejszą dopłatę trzeba pokryć z własnych środków.

Warto przypomnieć, klauzule waloryzacyjne już wcześniej budziły zastrzeżenia UOKiK, choć obecne przepisy wprost ich nie zakazują. Urząd regularnie wytyka zresztą błędy w umowach deweloperskich.

Klauzule waloryzacyjne w starszych umowach. Projekt pozostawia wątpliwości

Najwięcej pytań budzą przepisy przejściowe. W kwietniowej wersji projektu zapisano wprost, że do umów zawartych przed wejściem w życie nowelizacji stosuje się dotychczasowe regulacje. Jak podaje Business Insider, w wersji lipcowej wskazano już tylko konkretne przepisy, które dla takich umów miałyby obowiązywać w starym brzmieniu. Projektowanego art. 36a, który wprowadza zakaz podwyżek, na tej liście nie ma. Jak zauważa Marcin Żak z kancelarii Wolf Theiss, można więc bronić tezy, że zakaz obejmie także wcześniej podpisane umowy. Dotyczyłoby to przynajmniej sytuacji, w których deweloper chciałby podnieść cenę już po tym, jak nowe regulacje zaczną obowiązywać.

Za odmienną interpretacją przemawiają jednak równie mocne argumenty. Uzasadnienie projektu nadal mówi o tym, że nowe przepisy nie powinny działać wstecz. W grę wchodzą też wątpliwości natury konstytucyjnej. Wydaje się zatem, że osoby, które mają w swoich umowach klauzule waloryzacyjne, nie powinny jeszcze zakładać, że problem sam się rozwiąże. Ostateczne rozstrzygnięcie będzie zależało od tego, czy ustawodawca doprecyzuje przepisy przejściowe na dalszym etapie prac.

Metraż, VAT i prace dodatkowe. Tu zakaz dopłat może sprawić najwięcej kłopotu

Szeroko sformułowany zakaz ma też słabsze strony. Na etapie opiniowania projektu Krajowa Rada Notarialna wskazywała, że przepis mógłby zablokować dopłaty, które nie mają nic wspólnego z nieuczciwymi praktykami. Chodzi na przykład o sytuacje, w których po zakończeniu budowy okazuje się, że mieszkanie ma większy metraż niż w umowie, zmieniają się stawki podatku albo kupujący sam zamawia dodatkowe prace. Ministerstwo nie uwzględniło jednak tych uwag. Podobne zastrzeżenia zgłasza Polski Związek Firm Deweloperskich. Podkreśla, że rozliczenie powierzchni działa w obie strony: przy mniejszym metrażu to deweloper zwraca część pieniędzy, a stawka za metr kwadratowy pozostaje bez zmian.

Jeśli przepis nie zostanie doprecyzowany, można się domyślać, że część spraw trafi do sądów. Branża nie spodziewa się wprawdzie rewolucji, bo – jak przekonuje PZFD – jednostronne podwyżki nie są na rynku powszechne. Związek zaznacza jednak, że deweloperzy będą musieli zmienić wzory umów i sposób kalkulowania cen. W praktyce może to oznaczać, że zapas na ewentualny wzrost kosztów budowy zostanie doliczony do ceny ofertowej, zanim ktokolwiek podpisze umowę. Już wcześniej analitycy ostrzegali, że ceny mieszkań deweloperskich mocno wzrosną, m.in. przez zaostrzone wymogi budowlane.

Odbiór mieszkania, umowa rezerwacyjna i wizualizacje. Zmian jest znacznie więcej

Projekt zmienia również kilka innych zasad, które dla kupujących mogą okazać się równie ważne.

Deweloper mógłby odstąpić od umowy tylko w dwóch przypadkach. Pierwszy to sytuacja, w której nabywca nie zapłaci mimo pisemnego wezwania i wyznaczenia dodatkowych 30 dni na uregulowanie należności. Drugi zachodzi wtedy, gdy nabywca nie zareaguje na dwa wezwania, między którymi minie minimum 60 dni, i nie przyjdzie ani na odbiór, ani do notariusza. Przy umowach rezerwacyjnych deweloper, który nie wywiąże się z obowiązków, zwracałby czterokrotność opłaty rezerwacyjnej.

Rzuty mieszkań, wizualizacje AI i lista usterek po odbiorze

Zmieniłby się także sposób prezentowania ofert. To kolejny krok po tym, jak jawne ceny mieszkań stały się obowiązkiem deweloperów. Rzuty mieszkań musiałyby zawierać powierzchnię poszczególnych pomieszczeń i wymiary narysowanych mebli. Wizualizacje, również te przygotowane przez sztuczną inteligencję, trzeba byłoby wyraźnie oznaczyć.

Kupujący mógłby z kolei przekazać listę usterek do 14 dni po podpisaniu protokołu odbioru, jeśli wcześniej zgłosi taki zamiar. Zyskałby też prawo wglądu w dokumentację powykonawczą budynku. Spółek celowych nie można byłoby natomiast rozwiązać przez co najmniej pięć lat od przekazania mieszkań nabywcom, choć ten wymóg wszedłby w życie dopiero dwa lata po publikacji ustawy.

Kiedy nowelizacja ustawy deweloperskiej wejdzie w życie? Na pewno nie w tym roku

Pierwotnie Rada Ministrów miała przyjąć projekt w III kwartale 2026 r. Resort rozwoju wskazuje teraz IV kwartał. Później projekt trafi do Sejmu, a większość zmian miałaby wejść w życie trzy miesiące po ogłoszeniu ustawy. Dla kupujących najważniejsze będzie to, czy zakaz podwyżek obejmie umowy, które już zostały podpisane. Równie istotne jest, czy jego ceną nie okażą się wyższe cenniki w nowych inwestycjach.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj