Wynajem mieszkań to wciąż jedna z popularniejszych form wejścia w posiadanie własnych czterech ścian. Nie wszyscy najemcy jednak zdają sobie sprawę z tego, jakie są obowiązki właściciela mieszkania. A tych jest całkiem sporo – to m.in. czuwanie nad właściwym stanem technicznym mieszkania, a także dokonywanie odpowiednich napraw.
Najemca ma obowiązki, ale wynajmujący również
Krótko mówiąc, najemca jest zobowiązany do dbania o mieszkanie w taki sposób, jakby było jego, oczywiście z wyjątkami. Najemca jest więc zobowiązany do zachowania czystości w mieszkaniu, a także do odpowiedniego „odświeżania” go i czuwania nad tym, aby wymienić elementy, które wraz z upływem czasu ulegają zużyciu. Krótko mówiąc, najemca musi w mieszkaniu posprzątać, wymienić przepaloną żarówkę w kuchennym żyrandolu, a także odmalować ściany. W przypadku większych awarii może jednak oczekiwać, że to właściciel mieszkania podejmie działania.
Właściciel mieszkania bowiem zobowiązany jest do czuwania nad stanem technicznym mieszkania. To do niego należy przeprowadzanie większych napraw i remontów, to on musi podjąć działania, jeżeli w łazience pęknie rura, to on musi naprawić uszkodzony dach i wreszcie to on musi zadbać o to, aby w mieszkaniu wszystko działało.
Obowiązki wynajmującego to przede wszystkim przeprowadzanie kosztownych napraw
Obowiązki wynajmującego zostały wyszczególnione w art. 6a ustawy z 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:
Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.
Tym musi zająć się wynajmujący
To wynajmujący czuwa nad ogólnym stanem mieszkania oraz nad sprawnością poszczególnych instalacji, a także to do niego należy dbałość o bezpieczeństwo i porządek w częściach wspólnych (na przykład to wynajmujący, będący właścicielem kamienicy, jest zobowiązany do zapewnienia porządku na korytarzach. W przypadku bloków najczęściej obowiązek ten spoczywa na wspólnotach mieszkaniowych). Zakres obowiązków jest dosyć szeroki, ustawa o ochronie praw lokatorów wyszczególnia jednak najważniejsze obszary, w których to wynajmujący musi podjąć działania. Zgodnie z art. 6a zaliczają się do nich:
- Utrzymanie w należytym stanie technicznym pomieszczeń i urządzeń, służących do wspólnego użytku mieszkańców, a także dbałość o ich czystość i porządek,
- Dokonywanie napraw tych pomieszczeń i urządzeń,
- Przeprowadzanie napraw budynku i jego pomieszczeń, jeżeli uległy uszkodzeniu (w przypadku, gdy uszkodzenie powstało z winy najemcy, jest on zobowiązany do pokrycia kosztów),
- Dokonywanie napraw instalacji i wyposażenia technicznego, w zakresie nieobciążającym najemcy;
- Przeprowadzenie napraw i wymiany wewnętrznych instalacji (wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury),
- Dokonywanie napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjne, grzewczej (wraz z grzejnikami), elektrycznej i anteny zbiorczej,
- Naprawa lub wymiana pieców grzewczych,
- Wymiana stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek, wykładzin i tynków.
Wynajmujący musi naprawiać, ale najemca nie może psuć
Krótko mówiąc, najemca musi odmalować ściany, czy wymienić zepsuty kran, jednak kiedy w łazience pęknie rura, albo zepsuje się ogrzewanie, to wynajmujący musi zadziałać. Z kolei, jeżeli drzwi lub ona trzeba wymienić, działanie musi podjąć wynajmujący. Jednak jeżeli wystarczy w nich dokręcić śrubkę, czy też odmalować, to najemca musi działać.
Najemca jest zobowiązany do podejmowania działań, mających na celu utrzymanie mieszkania w należytym stanie, a więc przeprowadzania drobnych działań naprawczych i wymian sprzętów ulegających zużyciu – nic w tym dziwnego, to przecież on z nich korzysta, więc to jego działanie doprowadza do konieczności wymiany. Jednak wszelkie większe ingerencje naprawcze spoczywają na barkach wynajmującego.
Nie oznacza to jednak, że najemca może robić cokolwiek i wychodzić z założenia, że ewentualne straty to problem właściciela. Jeżeli na przykład zepsuje się grzejnik, ponieważ najemca wyjechał na kilka tygodni w czasie mrozów i zakręcił ogrzewanie, więc woda w kaloryferach zamarzła, można przypisać mu winę, tak więc owszem, to właściciel mieszkania musi grzejniki wymienić, jednak najemca musi za to zapłacić. To samo tyczy się na przykład wybicia okna przez najemcę, czy uszkodzenia instalacji elektrycznej na przykład w wyniku wbicia się w kabel gwoździem, przy próbie wieszania na ścianie zdjęcia.
