Wzrost wartości nieruchomości nie zawsze musi wiązać się z sytuacją na rynku. Czasem właściciel może liczyć na wyższe oferty przy sprzedaży na skutek działań podejmowanych przez gminę. Chodzi tu przede wszystkim o podziały, scalenia i podziały, czy budowę infrastruktury technicznej. W takich przypadkach nałożona może jednak zostać opłata adiacencka, która dla wielu jest całkowitym zaskoczeniem.
Gmina buduje, gmina może żądać opłaty
Co do zasady rosnąca wartość posiadanej nieruchomości jest powodem do zadowolenia dla jej właścicieli. Zwykle jest to efekt uwarunkowań rynkowych, gdzie popyt wciąż mocno wyprzedza podaż. Nie zawsze jednak stanowi to jedyne wytłumaczenie. Niekiedy podział bądź scalenie podwyższa ich wartość. Podobnie rzecz wygląda w przypadku budowy infrastruktury technicznej, a zatem drogi, kanalizacji, czy innych przewodów. Wtedy właśnie w grę może wchodzić konieczność uiszczenia opłaty adiacenckiej.
Jest to bowiem opłata ściśle związana ze wzrostem wartości nieruchomości, która dokonała się w wyniku działań organu administracji publicznej. Opłata ma wielu przeciwników wskazujących na wymuszanie pieniędzy za decyzje lub działania, które gmina powinna zapewnić każdemu mieszkańcowi. Inni mówią o tym, że korzyści z budowy drogi odczuwają konkretni ludzie, a pieniądze idą ze wspólnego budżetu, dlatego dodatkowa danina jest zasadna.
Opłata adiacencka ustalana jest w drodze decyzji przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W wypadku podziału i budowy infrastruktury technicznej na wszczęcie postępowania organ ma aż 3 lata. Każdorazową czynność w przedmiocie nałożenia opłaty poprzedza zlecenie opinii rzeczoznawcy majątkowemu. To on ustala, czy wartość nieruchomości rzeczywiście wzrosła. Jeżeli tak to można spodziewać się konieczności zapłaty na rzecz swojej gminy.
Ile wynosi opłata adiacencka? To zależy decyzji radnych
O wysokości opłaty adiacenckiej decydują w dużej mierze radni poszczególnych samorządów. Ustawodawca zakreślił jednak maksymalne progi, które mają chronić obywateli przed nadmiernym obciążeniem ze strony urzędników. W przypadku podziału stawka procentowa opłaty adiacenckiej uzgadniana jest przez radę gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy w wartości nieruchomości. Ta ustalana jest przed podziałem i po podziale według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
Nasi przedstawiciele w radach miast, czy gmin decydują też o procentowej stawce opłaty dla osób, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału oraz budowy infrastruktury technicznej. W obu tych przypadkach ustawowy próg jest jednak zdecydowanie wyższy niż przy podziale i wynosi aż 50% różnicy w wartości nieruchomości. Przy budowie urządzeń wartość określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Na poczet opłaty adiacenckiej zalicza się ewentualną wcześniejszą partycypację właściciela nieruchomości w kosztach budowy infrastruktury.
Warto wspomnieć, że przy podziale lub scaleniu i późniejszym podziale nieruchomość właściciele i użytkownicy wieczyści mogą w rozliczeniu opłaty przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do nowopowstałej działki gruntu za ewentualną dopłatą. Z kolei przy
budowie np. drogi, wodociągów, czy kanalizacji opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty ustalane są indywidualnie w stosownej decyzji. Trzeba jednak mieć świadomość, że należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki.
Opłata adiacencka jest mało znana i zwykle zaskakuje mieszkańców
Sporym problemem przy pobieraniu należności przez gminę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest brak świadomości jej istnienia. Wiele osób, które cieszą się z działań podejmowanych przez gminę po paru miesiącach zarzuca urzędnikom wyłudzanie pieniędzy. Co więcej, samorządy mają zupełną dowolność przy pobieraniu daniny – mogą, ale nie muszą tego robić, a kryteria wyboru poszczególnych nieruchomości nie są zdefiniowane. To powoduje spięcia.
Tak było chociażby na przedmieściach Gdańska, gdzie w ubiegłym roku miasto zdecydowało się podłączyć mieszkańców do sieci kanalizacji sanitarnej. Jak informował portal trójmiasto.pl po paru miesiącach właściciele nieruchomości otrzymali zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej i mocno się zdziwili. W ich przypadku szacunkowa wartość daniny wyniosła bowiem kilka tysięcy złotych.
Mieszkańcy podnosili, że w sąsiednich dzielnicach gmina po zakończeniu inwestycji nie domagała się żadnej opłaty. Czuli się więc oni pokrzywdzeni i nie rozumieli dlaczego akurat w ich przypadku urzędnicy wysuwają takie żądania. Tutaj kluczowe znaczenie ma użyte w ustawie o gospodarce nieruchomościami słowo „może”, które nie nakazuje samorządom wszczynania postępowania w każdym przypadku. Z całą pewnością może to jednak budzić kontrowersje i poczucie niesprawiedliwości. Stąd też wydaje się, że dobrą praktyką gmin byłoby wskazanie w jakich przypadkach mieszkańcy powinni spodziewać się wszczęcia postępowania w sprawie opłaty adiacenckiej.
