Ceny mieszkań pokonały inflację. W ciągu niespełna roku przeciętnie o 15,6 proc. wzrosła cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego w dużym mieście. Wiele osób zadaje sobie teraz pytanie czy wysokie stopy procentowe i malejąca zdolność kredytowa Polaków pokonają ceny? A może zrobi to wojna w Ukrainie. Ceny mieszkań w Polsce spadną, staną czy będą rosną wolniej?
Ceny mieszkań w Polsce
Z danych zebranych przez NBP wynika, że 62 proc. transakcji na rynku nieruchomości było w zeszłym roku finansowanych kredytem. Rok wcześniej było to 69 proc. Analitycy zakładają, że kto kupuje mieszkanie czy dom na kredyt zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe. To by znaczyło, że pozostała część transakcji zrealizowanych za gotówkę miało cel inwestycyjny. Te mieszkania trafiły do wynajmu lub do dalszej sprzedaży.
„Należy mieć świadomość, że ponad 60 proc. kupujących będzie miało o ponad połowę niższą siłę nabywczą, a zatem wpływ na popyt na mieszkania jest silnie negatywny. Szacujemy, że wartość udzielonych kredytów może spaść w 2022 roku do 60 mld zł z 85,7 mld złotych w 2021 roku. A ich liczba do 170 tysięcy. Z ponad 250 tysięcy w roku ubiegłym” czytamy w raporcie banku PKO BP.
Czyli kupujących mieszkania na własne potrzeby ubędzie i to znacznie. A co z popytem inwestycyjnym? Ten według, analityków PKO BP, słabnie także. I to nawet mocniej niż ten konsumpcyjny.
Inwestor kalkuluje
„Wobec słabnącej strony popytowej inwestor kalkuluje bowiem coraz wyższe ryzyko spadku cen mieszkań. W tej sytuacji może on kierować się w stronę alternatywnych, bezpiecznych form lokowania środków, które zaczynają się pojawiać w warunkach wyższych stóp procentowych. Popyt inwestycyjny ma szansę utrzymać się w większych miastach. Gdzie obserwujemy silną presję na wzrost stawek najmu oraz zainteresowanie ze strony funduszy PRS” piszą eksperci banku PKO BP.
Po takiej analizie spadek cen wydaje się być nieuchronną konsekwencją. Zwłaszcza, gdy dołożymy do tego wojnę w Ukrainie. Ale czy na pewno? Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, zastanawia się czy rzeczywiście czeka nas przecena mieszkań?
„Wzrosty cen mogą spowolnić, ale spadki są mało prawdopodobne. Trudno spodziewać się przecen w sytuacji, w której siła nabywcza pieniędzy zauważalnie spada, nowych mieszkań buduje się mniej. Fundusze inwestycyjne wykupują bloki, osiedla, a nawet całe firmy deweloperskie. A rosnące koszty budowy powodują, że deweloperzy oferują mieszkania na sprzedaż z coraz wyższymi cenami. Zaś konsekwencją masowego napływu migrantów jest bezprecedensowa sytuacja na rynku najmu, gdzie ofert po prostu brakuje. A stawki za wynajem nie tyle rosną, co wręcz galopują” wylicza Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Ile za metr?
Na poparcie swojej tezy, że nie nie ma się co spodziewać spadku cen, przywołuje dane NBP, z których widać, że już od kilku kwartałów na sile przybiera tempo, w którym mieszkania drożeją. Przeciętny metr mieszkania od dewelopera na 7 największych rynkach zdrożał w ciągu roku o 14,9 proc. Prawie 11,5 tys. złotych w Warszawie. Ponad 10 tysięcy za metr w Gdańsku czy Krakowie. Tyle trzeba było zapłacić w pierwszym kwartale tego roku, kupując mieszkanie na rynku wtórnym.
W Kielcach czy Zielonej Górze cena metra kwadratowego już zbliża się do 6 tys. zł. za mieszkanie używane. Zielona Góra, choć należy do najtańszych miast, jeśli chodzi chodzi o zakup mieszkania, to wzrost procentowy ceny metra nowych mieszkań stawia ją na pierwszym miejscu w Polsce razem z Białymstokiem. W obu tych miastach zmiana ceny w ciągu roku wynosi 30-33 proc. Drugie miejsce należy do Gdyni (wzrost o 25 proc.), a trzecie do Lublina (23 proc.). Natomiast mieszkania używane najbardziej, bo o 23 proc. zdrożały w ciągu roku w Szczecinie. Na drugim miejscu jest Poznań (21 proc.). A na trzecim, z 20 proc. muszą się pomieścić Białystok, Kielce i Lublin. Jak widać ceny mieszkań wzrosły dużo bardziej, niż wyniosła inflacja.
