Regulacje mające na celu ochronę najemcy znajdziemy w ustawie o ochronie praw lokatorów.
Podwyżka czynszu jest dopuszczalna maksymalnie dwa razy w roku
Jak stanowi art. 9 ust. 1b ustawy o ochronie praw lokatorów – podwyższanie czynszu najmu nie może być dokonywane częściej, niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka czynszu zaczęła obowiązywać. Ta zasada ma zastosowanie zarówno do lokali prywatnych, jak i komunalnych.
Oznacza to, że trzecia podwyżka czynszu w roku będzie bezprawna. Co istotne, ten limit nie znajduje zastosowania do opłat niezależnych od właściciela lokalu. Takich jak należność za energię, gaz, wodę, odbiór ścieków, odpadów, czy innych nieczystości ciekłych (tzw. media). Jednakże w tym przypadku, w razie podwyżki wynajmujący jest zobowiązany przedstawić najemcy na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia.
Częstotliwość podwyżek to nie jedyny czynnik, który wpływa na ich zgodność z prawem. Równie ważne jest zachowanie odpowiedniej formy, terminu wypowiedzenia, czy też samej odpowiedniej wysokości opłaty.
Podwyżka czynszu - na co zwrócić uwagę?
Po pierwsze – na formę. Jak stanowi art. 8a ust. 3 ustawy:
Oznacza to, że w przypadku niezachowania pisemnej formy wypowiedzenia, podwyżka czynszu nie wywoła żadnych skutków prawnych. W takim przypadku najemca będzie nadal zobowiązany do uiszczania opłat w pierwotnie ustalonej wielkości.
Jeśli chodzi o termin wypowiedzenia, to zgodnie z ustawą, wynosi on 3 miesiące, „chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy”. Jeśli więc w wypowiedzeniu oznaczono termin krótszy, najemcę i tak będzie obowiązywał ustawowy termin minimalny.
Co może zrobić najemca, który uważa, że podwyżka jest bezprawna albo zbyt wysoka?
W każdym przypadku, najemca może, na podstawie art. 8a ust. 5 pkt. 1 ustawy, w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia, odmówić przyjęcia podwyżki. Będzie to skutkowało rozwiązaniem umowy z upływem okresu wypowiedzenia wysokości czynszu.
Jeśli podwyżka czynszu przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, najemca może uznać ją za zbyt wysoką. Po pierwsze, w takiej sytuacji powinno się pisemnie zażądać od wynajmującego przedstawienia przyczyny podwyżki wraz z odpowiednimi wyliczeniami. Jeśli właściciel nie uczyni tego w terminie 14 dni od otrzymania żądania, podwyżka będzie nieważna.
Najemca, który nie zgadza się z wyliczeniami, w dalszej kolejności ma prawo w ciągu dwóch miesięcy od wypowiedzenia wnieść do sądu pozew. Żądanie powinno dotyczyć ustalenia, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży wówczas na właścicielu (art. 8a ust. 5 pkt. 2).
Jeżeli sprawa trafi na drogę sądową, do czasu jej rozstrzygnięcia lokator będzie uiszczał czynsz w dawnej wysokości. Jeśli sąd przychyli się do podwyżki, najemca zostanie zobowiązany do uiszczenia na rzecz właściciela różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem za okres od upływu terminu wypowiedzenia.
