Jedną z największych inwestycji w życiu wielu osób z pewnością jest zakup nieruchomości. Nic więc dziwnego, że rodzice, chcąc zapewnić dzieciom lepszy start w dorosłość, nieraz myślą o podarowaniu im mieszkania. No właśnie – „podarowanie” to nie zawsze odpowiednie słowo, bo nie w każdym przypadku chodzi o sporządzenie umowy darowizny. Istnieją jeszcze inne sposoby na „przepisanie” mieszkania dziecku.
Darowizna – najbardziej oczywisty sposób
Każda osoba, która chce się dowiedzieć „jak przepisać mieszkanie” zwykle dowiaduje się o istnieniu kilku opcji. Pierwsza z nich to darowizna. W końcu chodzi o to, by dziecko otrzymało mieszkanie w ramach wsparcia od rodziców, którzy mogą sobie na to pozwolić. Umowa darowizny wydaje się więc w tym kontekście najlepszym rozwiązaniem.
Pewnym plusem na pewno jest kwestia podatku. Podatnicy są bowiem podzieleni na kilka grup. Tzw. grupa zerowa, w której znajdują się m.in. dzieci, może natomiast skorzystać ze zwolnienia. Wystarczy, że dokonają zgłoszenia do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy i żadnego podatku płacić nie muszą.
Trzeba jednak dodać, że umowa darowizny wiąże się z kilkoma kwestiami, o których istnieniu wiele osób nawet nie ma pojęcia. Po pierwsze, takie „przepisanie” mieszkania dziecku wcale nie musi obowiązywać raz na zawsze. Przepisy przewidują pewne przypadki, kiedy można odwołać darowiznę.
Tym, co może mieć duże znaczenie z punktu widzenia obdarowanego, są natomiast kwestie związane z dziedziczeniem oraz dodatkowym obowiązkiem przewidzianym przez przepisy. Zaczynając od tego drugiego – jeśli darczyńca (czyli w tym przypadku rodzic) popadnie w niedostatek, obdarowany będzie musiał go utrzymywać do wysokości wzbogacenia z tytułu darowizny. Biorąc pod uwagę aktualne ceny nieruchomości, wiąże się to więc ze sporym zobowiązaniem.
Warto też pamiętać, że darowizna nie pozostaje bez wpływu na kwestie zachowku. Spadkobiercy to nie jedyne osoby, które mogą go płacić. Taki obowiązek czasami dotyczy też obdarowanych. A to oznacza, że do dziecka może w przyszłości zgłosić się uprawniony do zachowku (np. jego rodzeństwo) i domagać się zapłaty i to nieraz naprawdę niemałej kwoty.
Umowa dożywocia
Kolejna możliwość to umowa dożywocia. Nie ma żadnego wpływu na spadek i zachowek, dlatego pod tym względem jest bardziej korzystna. Wiąże się jednak z konkretnymi obowiązkami. Cała istota dożywocia sprowadza się do tego, że dziecko w tym przypadku staje się właścicielem nieruchomości, ale nie nieodpłatnie. Musi dożywotnio utrzymywać zbywcę (rodzica), co zwykle oznacza także umożliwienie mu mieszkania w tym domu aż do śmierci. Umowa dożywocia pociąga też za sobą konieczność zapłaty PCC i nie ma tu znaczenia, że nabywca należy do najbliższych osób. I tak będzie musiał zapłacić 2% wartości rynkowej nieruchomości.
Mimo że na pierwszy rzut oka umowa dożywocia wydaje się o wiele gorszym rozwiązaniem, to wiele zależy tu od konkretnej sytuacji. Czasami bardziej opłaca się dziecku zapłacić podatek niż później płacić zachowek – umowa dożywocia nie ma bowiem wpływu ani na wysokość zachowku, ani na obowiązek jego zapłaty.
Przepisanie mieszkania dziecku w testamencie
Ostatnia opcja to przepisanie mieszkania dziecku w testamencie. Tutaj jednak od razu nasuwa się pierwsza istotna różnica między tym rozwiązaniem a pozostałymi dwoma – dziecko stanie się właścicielem nieruchomości dopiero po śmierci. Jest to więc raczej sposób na zabezpieczenie jego często bardzo odległej przyszłości niż pomoc na start w dorosłym życiu. Odwołanie testamentu jest przy tym stosunkowo proste i wielokrotnie można zmieniać swoją ostatnią wolę. Dziecko nie ma więc pewności, że obiecane mieszkanie ostatecznie faktycznie otrzyma.
Jeśli chodzi o kwestię podatków, to tutaj obowiązują te same zasady co w przypadku darowizny – pod warunkiem zgłoszenia jego nabycia w ciągu 6 miesięcy, dziecko nie będzie musiało płacić.
W Polskim prawie spisywanie testamentu nie polega wprawdzie na rozporządzaniu konkretnymi przedmiotami – np. na ustalaniu, że X dostanie dom, Y pieniądze, a Z pozostałe rzeczy. Wszystko sprowadza się raczej do określenia kto i w jakiej części (wyrażonej w ułamku) będzie dziedziczył cały spadek.
Można jednak przekazać konkretny składnik majątku poprzez zapis windykacyjny i właśnie na tym musiałoby polegać „przepisanie mieszkania dziecku” w testamencie. Wtedy nieruchomość byłaby jego wyłączną własnością. Warto jednak pamiętać, że tylko w testamencie notarialnym można ustanowić ważny zapis windykacyjny. Inne rozwiązania, jak np. testament własnoręczny, nie wchodzą więc w grę.
Poza tym zapis windykacyjny wiąże się z pewnym dodatkowym obowiązkiem – zachowkiem. Wprawdzie w pierwszej kolejności uprawnione do niego osoby zgłaszają się do spadkobierców. Jeśli jednak ci nie będą w stanie zapłacić, powinni zgłosić się właśnie do zapisobiorców windykacyjnych. Ustanowienie takiego zapisu niekoniecznie pozwala więc uniknąć zapłaty zachowku.
