Rentowność najmu zaczyna spadać. Inwestorzy mogą mieć dylemat

Nominalna rentowność najmu spada, choć na razie zyski inwestorów wciąż rosną

Eksperci Otodom przeprowadzili analizę rentowności najmu, opierając się na przykładzie mieszkania o powierzchni do 40 mkw. kupionego na kredyt w 2020 r., pokazuje interesujący paradoks. Z jednej strony, nominalna rentowność najmu, rozumiana jako stosunek czynszu do ceny zakupu, spadła w ciągu czterech lat z 8,34 proc. do 7,77 proc. Stało się tak, ponieważ ceny mieszkań na sprzedaż rosły szybciej niż stawki czynszów.

Jednocześnie z perspektywy inwestora, który spłaca kredyt, kluczowy jest realny zysk, czyli kwota, która zostaje w kieszeni po opłaceniu raty. I ten wskaźnik - mimo wszystko - wciąż rośnie. Średni miesięczny zysk z najmu modelowego mieszkania wzrósł z 1209 zł w 2020 r. do 1655 zł w 2024 r. Jest to jednak możliwe głównie dzięki temu, że wynajmujący mogli bez większych przeszkód podwyższać stawki najmu w ostatnich latach.

Jak wyjaśnia Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom,

Wzrost czynszów o blisko 39% w latach 2020–2024 w dużej mierze zrównoważył rosnące koszty kredytu. Na zwiększenie popytu na mieszkania na wynajem wpłynęły m.in. napływ uchodźców z Ukrainy, trudniejszy dostęp do kredytów, inflacja oraz powrót studentów i pracowników po pandemii do dużych miast. To pozwoliło nie tylko utrzymać zysk z inwestycji w najem na podobnym poziomie, ale w wielu przypadkach nawet go zwiększyć 

Najbardziej niepokojącym sygnałem jest jednak dynamika tego wzrostu. O ile w 2022 r. zyski z najmu były o 15 proc. wyższe niż rok wcześniej, o tyle w 2024 r. wzrost ten wyniósł już zaledwie 4 proc. To wyraźnie pokazuje, że inwestycja, choć wciąż dochodowa, staje się coraz mniej atrakcyjna w ujęciu dynamicznym.

Nie da się też ukryć, że wpływ na sytuację na rynku nieruchomości mają też obniżki stóp procentowych. Każde cięcie stóp procentowych oznacza wzrost zdolności kredytowej Polaków; to z kolei może oznaczać, że więcej osób zdecyduje się na zakup własnego mieszkania, przez co popyt na mieszkania na wynajem może nieco osłabnąć.

Co zatem warto zrobić w tym momencie? Jak podsumowuje Milena Chełchowska,

Zarówno najem, jak i sprzedaż warto rozważyć w kontekście własnych celów finansowych, planów życiowych oraz otoczenia rynkowego. Dla części właścicieli nieruchomości, atrakcyjna może być regularna choć zmienna stopa zwrotu z najmu. Inni z kolei mogą preferować bezpieczeństwo i jednorazowy zysk ze sprzedaży. Podejmując decyzję: sprzedać czy wynająć, warto nie tylko analizować ​ dane o stawkach najmu czy cenach transakcyjnych, ale także ​ prognozy demograficzne ​ dla ​ konkretnej lokalizacji

Gdzie najem opłaca się najbardziej?

Analiza poszczególnych miast pokazuje, że rynek najmu nie jest monolitem. Pod względem bezwzględnych zysków liderem pozostaje Warszawa, gdzie średni miesięczny zysk inwestora w 2024 r. wyniósł 2654 zł.

Prawdziwym zaskoczeniem jest jednak Płock, który ze stopą zwrotu przekraczającą 9 proc. wyprzedza większość dużych aglomeracji. Na drugim biegunie znajdują się takie miasta jak Olsztyn, gdzie rentowność spadła do zaledwie 4,99 proc. Okazuje się zatem, że nie zawsze wielkość miejscowości przekłada się na wysokość zysku z najmu - i warto o tym pamiętać.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj