Rząd chce, żebyś podpisał zgodę na smród od sąsiada. Oto szczegóły nowej ustawy

Wiadomość o nowym obowiązku dla kupujących nieruchomości na terenach wiejskich obiegła internet w ostatnich dniach i wywołała spore poruszenie. Wiele osób zinterpretowało ją jako „zrzeczenie się praw". Rzeczywistość jest nieco bardziej złożona — ale i tak warto się jej przyjrzeć, bo planowane zmiany naprawdę mogą wpłynąć na sytuację prawną setek tysięcy ludzi.

Co dokładnie planuje rząd

Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi przygotowuje projekt ustawy o zmianie kilku ustaw w celu ochrony funkcji produkcyjnych wsi (numer w wykazie prac legislacyjnych: UPRO8). Projekt przewiduje zmiany w trzech obszarach.

Nowe oświadczenie w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego

Każdy, kto kupuje nieruchomość poza granicami administracyjnymi miasta, będzie zobowiązany złożyć w akcie notarialnym oświadczenie, że jest świadomy możliwych zakłóceń korzystania z tej nieruchomości wywołanych działalnością rolniczą prowadzoną na nieruchomościach sąsiednich. Oświadczenie to będzie elementem aktu notarialnego — a więc dokumentu, bez którego przeniesienie własności nieruchomości nie jest możliwe. Warto pamiętać, że czy można kupić działkę rolną nie będąc rolnikiem to pytanie, które zadaje sobie wielu potencjalnych nabywców — nowe przepisy dodatkowo skomplikują i tak złożone zasady obrotu gruntami.

Jak wyjaśnia resort rolnictwa, celem jest zwiększenie świadomości nabywców, żeby już w momencie zakupu wiedzieli, że w sąsiedztwie mogą pracować maszyny rolnicze, jeździć ciągniki i pojawiać się intensywne zapachy z hodowli. W rezultacie — zdaniem ministerstwa — nabywca nie będzie mógł później powoływać się na to, że nie wiedział, na co się decyduje.

Zmiana definicji immisji w Kodeksie cywilnym

To potencjalnie najdalej idąca część projektu. Rząd planuje modyfikację art. 144 KC — przepisu, który od dekad reguluje stosunki sąsiedzkie i stanowi podstawę sporów o tak zwane immisje. Obecnie przepis ten mówi, że właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich „ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych".

Projekt zakłada, że legalna działalność rolnicza prowadzona zgodnie z wymogami środowiskowymi i weterynaryjnymi będzie traktowana jako „normalne korzystanie z nieruchomości". To fundamentalna zmiana — w praktyce oznaczałoby to odwrócenie ciężaru dowodu. Dziś to rolnik musi się tłumaczyć, że jego działalność nie przekracza „przeciętnej miary". Po zmianie — to skarżący sąsiad będzie musiał udowodnić, że rolnik narusza prawo lub zasady prawidłowej gospodarki rolnej. Co istotne, w Polsce wciąż nie obowiązują żadne normy smrodu, co dodatkowo utrudnia obiektywną ocenę uciążliwości zapachowych z sąsiednich gospodarstw.

Wyłączenie karalności za prace polowe w nocy

Projekt przewiduje wyłączenie karalności za zakłócanie ciszy nocnej w przypadku prac polowych. Jak powiedział minister rolnictwa Stefan Krajewski: nie może być tak, że policja wystawia mandat rolnikowi, który chce zebrać plony przed deszczem po godzinie 22:00. Temat zakłócania ciszy nocnej w świetle prawa budzi wiele emocji już dziś, a planowane zmiany mogą go rozpalić na nowo.

Na jakim etapie są prace legislacyjne

Projekt został wpisany do Wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. Planowany termin przyjęcia przez rząd to III kwartał 2026 roku. Przed nim — konsultacje społeczne, które resort zapowiada jako „etap otwartej dyskusji".

To oznacza, że mówimy o projekcie, a nie o obowiązującym prawie. Żadne oświadczenie przy zakupie nieruchomości na wsi nie jest dziś wymagane. Może się też zdarzyć, że projekt ulegnie zmianom w toku prac legislacyjnych — szczególnie w części dotyczącej Kodeksu cywilnego, która z pewnością wywoła dyskusję wśród prawników.

Warto jednak wiedzieć, że nad podobnymi rozwiązaniami pracują też politycy opozycji. Konfederacja i PiS złożyły w Sejmie własne projekty chroniące rolników przed pozwami sąsiadów. Rząd krytykuje je jako zbyt wąskie — projekt PiS ogranicza się do nieruchomości objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego przeznaczonych na cele rolne, których na polskiej wsi jest zaledwie 32 procent. Kancelaria prezydenta również sygnalizowała zainteresowanie tematem.

Szanse na to, że jakaś forma tej regulacji wejdzie w życie, są więc realne — niezależnie od tego, czyj projekt ostatecznie zostanie uchwalony.

Skąd ten pomysł i dlaczego właśnie teraz

Za projektem stoi realny problem. Polska wieś przechodzi transformację demograficzną — coraz więcej osób z miast przeprowadza się na tereny podmiejskie i wiejskie. Jednocześnie spada liczba gospodarstw rolnych (w 2020 roku utrzymujących zwierzęta było 582 tysiące — o ponad jedną trzecią mniej niż dekadę wcześniej). Więcej mieszkańców niezwiązanych z rolnictwem oznacza więcej konfliktów.

Sprawy trafiają do sądów. Głośny był przypadek rolnika spod Łodzi, który musiał wypłacić odszkodowanie sąsiadom za zapachy i hałas z chlewni — mimo że prowadził gospodarstwo od lat, a sąsiedzi wprowadzili się później. To właśnie tego typu sytuacje resort rolnictwa chce wyeliminować.

Ministerstwo powołuje się też na dane o rosnącej liczbie skarg kierowanych przez izby rolnicze i organizacje rolnicze dotyczących postrzegania normalnych immisji rolniczych jako uciążliwych.

Czy oświadczenie zamknie drogę do sądu

To kluczowe pytanie — i odpowiedź nie jest tak prosta, jak sugerują nagłówki.

Samo oświadczenie w akcie notarialnym o „świadomości uciążliwości" nie jest tym samym co zrzeczenie się roszczeń cywilnoprawnych. W polskim prawie nie można z góry zrzec się prawa do ochrony sądowej. Artykuł 77 ust. 2 Konstytucji wprost stanowi, że ustawa nie może nikomu zamykać drogi sądowej dochodzenia naruszonych wolności lub praw.

Oświadczenie może natomiast mieć znaczenie dowodowe w ewentualnym procesie. Jeśli sąd będzie oceniał, czy immisje z sąsiedniego gospodarstwa przekraczają „przeciętną miarę" — a nabywca potwierdził przy zakupie, że wiedział o charakterze okolicy — trudniej będzie mu argumentować, że uciążliwości go zaskoczyły.

Znacznie większy wpływ na prawa nabywców będzie miała zmiana w art. 144 KC. Jeśli działalność rolnicza zostanie ustawowo uznana za „normalne korzystanie z nieruchomości", pozywanie sąsiada-rolnika o zaprzestanie immisji stanie się znacznie trudniejsze. Nie niemożliwe — bo projekt zakłada, że ochrona dotyczy tylko działalności prowadzonej legalnie i zgodnie z zasadami — ale trudniejsze.

Co to oznacza dla kupujących nieruchomości na wsi

Jeśli projekt wejdzie w życie w obecnym kształcie, każdy, kto po jego uchwaleniu kupi nieruchomość poza miastem, podpisze u notariusza oświadczenie o świadomości sąsiedztwa rolniczego. Przepis nie dotyczy obecnych właścicieli — obowiązek ma charakter prospektywny i wiąże się z momentem nabycia.

W praktyce jednak najważniejsza nie jest klauzula w akcie notarialnym, ale zmiana w Kodeksie cywilnym. To ona realnie przesunie granicę między tym, co sąsiad-rolnik może robić legalnie, a tym, czego nowy mieszkaniec wsi może się przed sądem domagać.

Dla osób, które dopiero planują zakup działki lub domu na terenach wiejskich, projekt jest sygnałem: warto dokładnie sprawdzić, co znajduje się w sąsiedztwie, zanim podpisze się akt notarialny. Nie dlatego, że oświadczenie zamknie drogę do sądu — ale dlatego, że po zmianach wygranie takiego sporu może być znacznie trudniejsze niż dziś. Warto też pamiętać, że nie każda działka budowlana gwarantuje bezproblemową budowę — przed zakupem trzeba zweryfikować plan zagospodarowania przestrzennego i otoczenie parceli.

Warto przy okazji pamiętać, że przepisy o immisji sąsiedzkiej obejmują nie tylko hałas i zapachy, ale też dym, wibracje, światło czy nawet cień. Granica między tym, co dopuszczalne, a tym, co stanowi naruszenie, zawsze zależy od konkretnych okoliczności — i to się nie zmieni nawet po uchwaleniu nowej ustawy. Osoby dotknięte zakłócaniem spokoju poza ciszą nocną wiedzą, że egzekwowanie swoich praw w relacjach sąsiedzkich bywa trudne niezależnie od litery przepisów.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj