Sąsiedzi zdecydują, czy otworzysz gabinet w mieszkaniu. Trwają prace nad przepisami

Zgoda wspólnoty tylko przy jednej czynności. Rozstrzyga art. 71 Prawa budowlanego

Projektowany art. 22 ust. 5 ustawy o własności lokali wiąże obowiązek uzyskania uchwały ze zmianą sposobu użytkowania lokalu z mieszkalnego na inny niż mieszkalny, w rozumieniu art. 71 ust. 1 Prawa budowlanego. Chodzi o przypadki, w których podjęcie działalności zmienia warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska albo wielkość lub układ obciążeń.

Sam projektodawca, przekazując dokument Stałemu Komitetowi Rady Ministrów, opisał tę zmianę jako obowiązek uzyskania zgody wspólnoty wtedy, gdy przekształcenie oddziałuje na konstrukcję budynku, jego warunki sanitarne lub przeciwpożarowe.

Kierunek zmiany ma znaczenie. Powrót do funkcji mieszkalnej bez uchwały

Należy przy tym podkreślić, że uchwały potrzebuje jedynie "rezygnacja" z funkcji mieszkalnej; przywrócenie funkcji mieszkalnej obywa się już bez niej.

Warto zaznaczyć, że samo zarejestrowanie firmy pod adresem zamieszkania niczym jeszcze nie skutkuje — działalność gospodarcza w mieszkaniu sama w sobie nie jest jeszcze zmianą sposobu użytkowania. Liczy się realna zmiana funkcji lokalu w rozumieniu przepisów budowlanych, a nie treść wpisu do CEIDG.

Trzy typowe sytuacje, trzy różne odpowiedzi. Gdzie przebiega granica?

W uzasadnieniu projektu przepisów pojawiają się dwa przykłady: gabinet medyczny oraz kancelaria prawna. Pierwszy z nich nie budzi wątpliwości — działalność lecznicza zmienia warunki higieniczno-sanitarne, zwykle również te dotyczące ochrony przeciwpożarowej. Zgłoszenie z art. 71 jest w takim wariancie konieczne, a razem z nim pojawi się wymóg uchwały. Pominięcie tej procedury to samowola budowlana.

Drugi przykład jest już testem interpretacyjnym. Kancelaria, biuro rachunkowe czy pracownia projektowa mogą, ale nie muszą zmieniać warunków pracy i ochrony przeciwpożarowej. Biuro z kilkuosobowym zespołem i obsługą klientów to inna sytuacja niż jednoosobowa działalność wykonywana zdalnie przy własnym biurku.

Trzecia grupa to lokale, w których nie zmienia się nic z katalogu z art. 71 ust. 1: nie ma w nich personelu, nie przychodzą do nich klienci, nie ma żadnej przebudowy. W przypadku takich lokali obowiązek zgłoszenia w ogóle nie powstaje, a więc nie powstaje też obowiązek pytania sąsiadów. Projekt tej granicy nie doprecyzowuje; wytyczy ją praktyka organów administracji architektoniczno-budowlanej.

Szersza wersja przepisu zniknęła w lipcu. Starsze opisy są nieaktualne

Wiosną projekt zakładał inne rozwiązanie. Nowy art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali miał wymagać uchwały nie tylko przy zmianie przeznaczenia lokalu, lecz także przy jego podziale i przy łączeniu dwóch lokali. Ta wersja rozeszła się szeroko i to ona wciąż krąży w publikacjach sprzed wakacji.

Wersja skierowana 10 lipca 2026 r. na Stały Komitet Rady Ministrów tego rozwiązania nie zawiera. W tabeli rozbieżności projektodawca odnotował rezygnację z tamtej propozycji i wprowadzenie w to miejsce węższego art. 22 ust. 5. Obowiązujący dziś art. 22 ust. 4, dotyczący podziału i łączenia lokali, zostaje bez zmian.

Dwa miesiące na uchwałę. Co, jeśli wspólnota nie zagłosuje?

Zgodnie z projektem, wspólnota ma rozstrzygnąć wniosek właściciela — zgodą albo odmową — najpóźniej w ciągu dwóch miesięcy od jego wpływu. Projektodawca tłumaczy ten termin chęcią zablokowania obstrukcji: przewlekania głosowania albo odsuwania go w czasie.

Co dzieje się po bezskutecznym upływie dwóch miesięcy? Projekt tego nie rozstrzyga. Droga sądowa została przewidziana dla odmowy, a więc dla sytuacji, w której w grę wchodzi zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej; milczenie wspólnoty formalnie odmową nie jest. W praktyce oznacza to, że właściciel może zostać bez decyzji, której nie ma jak zaskarżyć.

Ministerstwo Sportu i Turystyki: przepis narusza zasadę proporcjonalności

Sprzeciw wobec przepisu padł wewnątrz samego rządu. Minister Sportu i Turystyki uznał wymóg zgody wspólnoty za budzący wątpliwości konstytucyjne. Argument opiera się na art. 31 ust. 3 Konstytucji: skoro dostępny jest środek łagodniejszy i równie skuteczny, ustawodawca powinien sięgnąć właśnie po niego. Za taki środek resort turystyki uznał rozwiązanie z odrębnego projektu UC135 — możliwość wyznaczania przez rady gmin stref, w których najem krótkoterminowy byłby zakazany.

Rzecz w tym, że — jak podawały media po przyjęciu UC135 przez Radę Ministrów 14 lipca 2026 r. — ta kompetencja nie znalazła się ostatecznie w rządowej wersji projektu. Resort turystyki broniłby się więc przed przepisem Ministerstwa Rozwoju i Technologii, wskazując jako łagodniejszą alternatywę rozwiązanie, które sam wcześniej ze swojego projektu usunął.

Wyrok Sądu Najwyższego i dane GUS w tle sporu

Na poparcie zarzutu powołano wyrok Sądu Najwyższego z 12 stycznia 2021 r. (sygn. akt IV CSKP 20/21), w którym uznano, że uchwały wspólnoty nie mogą wkraczać w prawo odrębnej własności lokalu — także wtedy, gdy blokują prowadzenie w nim działalności lub zmianę przeznaczenia. Do stanowiska dołączono statystykę GUS za 2025 r.: 58,9 mln turystów w bazie noclegowej i ok. 44,8 mln noclegów udzielonych w najmie krótkoterminowym. Obie wartości mierzą co innego — osoby i udzielone noclegi — więc nie tworzą prostego udziału procentowego.

Stanowisko Ministerstwa Rozwoju i Technologii wobec najmu na doby

Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie odrzuciło tych argumentów. Uznało uwagę za bezprzedmiotową, ponieważ przepis, którego dotyczyła, został z projektu wycofany, i stwierdziło, że nowe rozwiązania są wobec najmu krótkoterminowego neutralne. W kwietniu było inaczej: jak podawał serwis Infor.pl, wiceminister Tomasz Lewandowski informował 29 kwietnia 2026 r. w mediach społecznościowych, że przepis obejmie również wynajem na doby. Sama konstrukcja prawna się nie zmieniła — jeżeli najem na doby wymaga zgłoszenia z art. 71, art. 22 ust. 5 znajdzie do niego zastosowanie. O tym, jak w praktyce wypadnie relacja nowelizacja ustawy o własności lokali a najem krótkoterminowy, przesądzi zaś frekwencja na zebraniach.

Podstawa prawna i dalsza droga projektu. Od kiedy nowe zasady mogą obowiązywać?

Podstawa prawna opisywanego rozwiązania:

Projekt opracowano w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, ale w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów jako organ przedkładający figuruje Minister Finansów i Gospodarki.

Dokument nie jest domknięty legislacyjnie. Rządowe Centrum Legislacji w piśmie z 30 lipca 2026 r. wskazało na potrzebę poprawienia odesłań, w tym w omawianej jednostce redakcyjnej; nieścisłość widać także w uzasadnieniu, które odsyła do art. 22 ust. 3 pkt 5, choć chodzi o art. 22 ust. 5. Dzień później obszerne uwagi do innych fragmentów zgłosił Minister Sprawiedliwości. Projekt był rozpatrywany przez Stały Komitet Rady Ministrów 3 sierpnia 2026 r. Przed dokumentem jeszcze Komisja Prawnicza, Rada Ministrów, Sejm, Senat i podpis Prezydenta.

Ustawa ma wejść w życie po trzech miesiącach od ogłoszenia. Zgłoszenia dokonane przed tą datą będą rozpatrywane na dotychczasowych zasadach — a więc bez wymogu uchwały wspólnoty, którego dziś w przepisach nie ma. Po upływie vacatio legis kompletne zgłoszenie zacznie się od zebrania głosów sąsiadów, a nie od projektu technicznego.

Powyższy opis odnosi się do brzmienia projektu z 10 lipca 2026 r.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj