Służebność drogi koniecznej ma na celu zapewnienie dojazdu do nieruchomości. Jest ustanawiana na rzecz danej nieruchomości, obciążając inne. W wielu przypadkach, dla właścicieli działek obciążonych, służebność ta jest prawdziwym utrapieniem, dlatego dążą do jej zniesienia. To jednak nie jest proste zadanie, nawet jeżeli właściciel nieruchomości władnącej z drogi nie korzysta.
Czym jest służebność drogi koniecznej?
Droga konieczna to wytyczony na nieruchomościach sąsiednich pas, z którego mogą korzystać osoby, chcące dojechać do nieruchomości władnącej (czyli tej, na której rzecz została ustanowiona służebność drogi koniecznej). Właściciele nieruchomości obciążonych nie mogą sprzeciwić się wykorzystywaniu drogi koniecznej. Jedynym sposobem na pozbycie się tej służebności jest jej sądowe zniesienie.
Służebność wygasa, jeżeli nie była wykorzystywana przez dziesięć lat, lub jeżeli utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Jednak aby tak się stało, należy zwrócić się do sądu i odpowiednio udokumentować ten stan rzeczy. Przykładowo, chcąc znieść służebność drogi koniecznej, właściciele działek obciążonych powinni udokumentować, że do nieruchomości władnącej można dojechać z drogi publicznej w inny (lepszy) sposób lub że nikt z tej drogi nie korzysta (a więc jest niepotrzebna).
Właściciele nieruchomości obciążonych często dokładają wszelkich starań, aby tylko służebność została zniesiona (często jest ona uznawana za uciążliwą, a także obniża wartość nieruchomości obciążonej). Część z nich potrafi być naprawdę kreatywna w dowodzeniu, że droga jest niewykorzystywana, lub też że nie jest konieczna do właściwego korzystania z nieruchomości władnącej. Doprowadzenie do zniesienia służebności drogowej nie jest jednak wcale prostym zadaniem.
Służebność drogi koniecznej jest ustanawiana dla nieruchomości, a nie dla konkretnych osób
Doskonałym przykładem na kreatywną próbę pozbycia się służebności drogi koniecznej jest sprawa, która swój finał znalazła w Sądzie Najwyższym. Skład sędziowski pochylił się nad tematem korzystania z drogi koniecznej i jasno stwierdził, że służebność nie wygasa w momencie, kiedy właściciel nieruchomości władnącej z niej nie korzysta. O wygaśnięciu służebności można mówić tylko w sytuacji, gdy z drogi koniecznej nie korzysta nikt. Jak podkreślił SN w swoim postanowieniu z 2023 roku (I CSK 2754/23):
Służebność drogi koniecznej jest ograniczonym prawem rzeczowym, które ustanawia się na rzecz właściciela nieruchomości władnącej (art. 285 § 1 k.c.), nie zaś na rzecz konkretnych osób, które najczęściej faktycznie poruszają się po tej drodze. Z tej przyczyny okoliczność, że z drogi korzystali głównie członkowie rodziny wnioskodawczyni, nie zaś ona sama, jest pozbawiona znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Celem ustanowienia służebności gruntowej jest bowiem jedynie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części (art. 285 § 2 k.c.). Cel ten zaś jest niewątpliwie spełniony, jeśli korzystanie z nieruchomości władnącej polega na prowadzeniu życia rodzinnego przez wnioskodawczynię i jej bliskich. Podobnie byłby spełniony, gdyby np. wnioskodawczyni prowadziłaby na nieruchomości sklep, a droga służyła do dojazdu klientów albo gdyby nieruchomość wynajęła, w wyniku czego z drogi korzystaliby najemcy.
Nieruchomość musi mieć dostęp do drogi publicznej
Oczywiście właściciele nieruchomości obciążonych chcieliby, żeby służebność drogi koniecznej dało się znieść w szybki i łatwy sposób. Niestety, jest to niemożliwe i wynika to nie tylko z przepisów prawa, ale również z logiki. Oczywiście można zastanawiać się nad sensem tworzenia, czy kupowania działek, które nie mają odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Należy jednak pamiętać, że takie działki często były tworzone i nabywane kilkadziesiąt lat temu, kiedy sieć dróg publicznych nie była tak rozbudowana, ani tak istotna (ze względu na fakt, że samochody nie były tak popularne, a relacje sąsiedzkie były zdecydowanie lepsze niż obecnie).
Właściciele nieruchomości, na których rzecz ustanowiono służebność drogi koniecznej, nie muszą jednak żyć w strachu, że służebność zostanie zniesiona i dojazd do ich gruntu stanie się niemożliwy. Każda działka musi mieć dostęp do drogi publicznej (w mniej lub bardziej skomplikowany sposób), a fakt, że droga konieczna nie jest wykorzystywana zbyt często, nic nie zmienia. Jak podkreślił bowiem Sąd Najwyższy w postanowieniu z 2020 roku (II CSK 69/19):
Uprawnienie właściciela do zapewnienia jego nieruchomości dostępu do drogi publicznej ma charakter bezwzględny w tym znaczeniu, że zastosowanie przepisów prawa administracyjnego nie może prowadzić do pozbawienia nieruchomości w ogóle dostępu do drogi publicznej, gdy ze względu na położenie nieruchomości nie ma technicznej możliwości poprowadzenia szlaku służebnego po innych nieruchomościach.
Oczywiście mowa o sytuacjach, gdy nieruchomość nie ma innego połączenia z drogą publiczną, niż tylko przez wytyczoną drogę konieczną. W momencie, gdy do nieruchomości można dojechać z drogi publicznej w inny sposób, zniesienie służebności jest o wiele łatwiejsze.
