Poza umową dożywocia to właśnie służebność mieszkania jest jedną z najchętniej wybieranych form zabezpieczenia swojej przyszłości – zwłaszcza przez osoby starsze. W przeciwieństwie jednak do umowy dożywocia, służebność mieszkania ma liczne wady, przez które nie do końca można mówić o zabezpieczeniu interesów którejkolwiek ze stron.
Służebność mieszkania to jedna ze służebności osobistych, zwykle jest wykorzystywana przez rodziców lub dziadków, którzy oddają dom lub mieszkanie swoim potomkom. Służebność mieszkania ma zabezpieczyć interesy darczyńców, którzy dzięki jej ustanowieniu nie muszą obawiać się, że stracą dach nad głową. To rozwiązanie jest jednak pełne pułapek, na które trzeba uważać.
Jak ustanowić służebność mieszkania?
Aby ustanowić służebność mieszkania, wcale nie musi dojść do darowizny, przyjęło się jednak, że właśnie wtedy najchętniej decydujemy się na to rozwiązanie. W praktyce jednak, aby ustanowić tę służebność osobistą, wystarczy zgodna wola obu stron – trzeba zawrzeć odpowiednią umowę. Umowa ta musi być potwierdzona aktem notarialny. Po sporządzeniu aktu notarialnego konieczne jest zgłoszenie ustanowienia służebność do ksiąg wieczystych – jeżeli w odpowiednim dziale księgi wieczystej znajdzie się wpis informujący o służebności, oznacza to, że formalnościom stało się zadość.
Należy również pamiętać, że służebność mieszkania może być ustanowiona odpłatnie lub nieodpłatnie. Przykładowo, na nieodpłatną służebność mieszkania zapewne zdecydują się strony umowy, w której dom, czy mieszkanie zostało przekazane jako darowizna. Jeżeli jednak lokator bardzo chce zabezpieczyć swoje interesy, jednocześnie uiszczając odpowiedni „czynsz”, można zdecydować się na ustanowienie odpłatnej służebności mieszkania. Mocno wątpliwe jednak, żeby ktokolwiek poszedł tak bardzo na rękę swoim lokatorom, tak więc odpłatna służebność mieszkania jest zjawiskiem dość rzadkim.
Służebność mieszkania nie do końca zabezpiecza interesy służebnika
Służebnik (czyli osoba uprawniona z tytułu służebności) dzięki służebności mieszkania ma zapewniony dach nad głową – dożywotnio. I na tym koniec, ponieważ w przeciwieństwie do umowy dożywocia, służebność mieszkania (jak sama nazwa wskazuje) zabezpiecza tylko i wyłącznie kwestie mieszkaniowe. Służebnik nie ma więc prawa do opieki, do jedzenia, czy do ubrania (co zwykle zapewnia umowa dożywocia – jeżeli strony nie umówiły się inaczej).
W przypadku osoby korzystającej z nieruchomości, na zasadzie służebności mieszkania, może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku i na tym zasadniczo koniec – tak więc w przypadku osób, które chcą zabezpieczyć swoje interesy na starość, zdecydowanie lepsza będzie umowa dożywocia niż ustanawianie służebności mieszkania.
Właściciel nieruchomości obciążonej może się zdziwić
W przypadku służebności mieszkania, właściciel nieruchomości obciążonej również powinien uważać. Wszystko przez artykuł 301 kodeksu cywilnego, który stanowi, że:
Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
Tak więc właściciel nieruchomości obciążonej, może mieć w domu całą rodzinę – na przykład dziadek darował dom wnukowi, w zamian ustanowiono służebność mieszkania. Dziadek jest jeszcze dość sprawny, jednak nie spodziewał się żadnych dodatkowych przygód w swoim życiu. Los bywa kapryśny i dziadek poznał znacznie młodszą od siebie kobietę. Wzięli ślub i kobieta wprowadziła się do dziadka. Co więcej, urodziła mu dziecko (nie wnikajmy, kto jest autorem tego projektu, dziecko urodziło się w związku małżeńskim, dziadek nie neguje swojego ojcostwa). Tak więc z dziadka zrobiła się już trzyosobowa rodzina. A właściciel nieruchomości obciążonej nie może przeciwdziałać, ponieważ zgodnie z prawem dziadek ma prawo przyjąć te osoby do domu.
Służebność mieszkania również jest zamienna na rentę
W przypadku, kiedy rzeczony dziadek zrobi się bardzo uciążliwy, albo złośliwy, kodeks cywilny rzuca właścicielowi nieruchomości obciążonej koło ratunkowe. Tym kołem jest art. 303 kodeksu cywilnego, który stanowi, że:
Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.
Tak więc w tym przypadku można pozbyć się uciążliwego lokatora (oraz jego rodziny) płacąc mu cyklicznie odpowiednią kwotę. Co ciekawe, jeżeli dziadek będzie chciał się wyprowadzić, nie może żądać renty. Takie jest przynajmniej stanowisko polskich sądów, wyrażone m.in. w wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 2014 roku:
W świetle przepisu art. 303 k.c. prawo podmiotowe do dochodzenia roszczenia o zamianę służebności mieszkania na rentę przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej i to tylko w wypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa. Oznacza to, że z roszczeniem o zamianę służebności osobistej na rentę nie może wystąpić osoba, na rzecz której została ustanowiona służebność osobista.
