Twój ogródek działkowy może zniknąć. Grunty warte dziesiątki miliardów złotych

Mają w Polsce długą historię i nie są wcale wymysłem PRL-u. Na polskich ziemiach pierwsze ogrody działkowe zaczęły się pojawiać jeszcze pod koniec XIX w., a swoją popularność zdobyły przed II wojną światową. Dziś jednak przy rosnących, szczególnie w dużych miastach, cenach nieruchomości stały się dla samorządów potencjalną możliwością zwiększenia dochodów budżetowych. Ogródki znajdują się często w atrakcyjnych lokalizacjach, na gruntach wartych setki milionów złotych.

Ogródki działkowe w centrum urbanistycznych sporów

Ich lokalizacja spowodowała, że znalazły się w centrum urbanistycznych sporów. Samorządy potrzebują terenów pod mieszkania, drogi i transport publiczny lub po prostu dodatkowych wpływów do budżetu. Działkowcy powołują się na ochronę zieleni, przyrody i ustawowe gwarancje. Konflikt narasta.

Funkcjonowanie ogrodów działkowych reguluje Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych, a interesy środowiska reprezentuje Polski Związek Działkowców. W skali kraju to ok. milion użytkowników i tysiące hektarów ziemi, często położonej w atrakcyjnych częściach miast. Warto wiedzieć, że działkowiec nie jest właścicielem działki ROD, a jedynie jej dzierżawcą – co ma ogromne znaczenie prawne i praktyczne.

Ile warte są ogródki działkowe?

Przyjrzyjmy się zatem liczbom. W Warszawie funkcjonuje około 170–180 ROD o łącznej powierzchni szacowanej na 1 200–1 400 hektarów. Według analiz rynku nieruchomości średnia cena działek budowlanych w stolicy w 2026 r. wynosi ok. 1 289 zł za m² (czyli ok. 12,9 mln zł za hektar) – dane serwisu Cenametra.pl. Przy takich stawkach teoretyczna wartość gruntów zajętych przez ROD może sięgać od ok. 9 do nawet ponad 18 mld zł – zależnie od lokalizacji.

W Krakowie (450–600 ha ROD) przy cenach 200–300 zł/m² mówimy o miliardach złotych potencjalnej wartości. Podobnie w Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku czy Łodzi – łącznie w sześciu największych miastach wartość gruntów zajętych przez ogrody można szacować ostrożnie na ponad 30–40 mld zł. Ceny samych działek ROD potrafią sięgać nawet 300 tys. zł, choć kupujący nabywa jedynie prawo dzierżawy.

Przytoczone liczby nie pozostawiają złudzeń, dlaczego ROD stają się przedmiotem analiz planistycznych, debat w radach miast i sporów z deweloperami.

Dlaczego ogródki działkowe są ważne dla mieszkańców miast?

Nie da się jednak sprowadzić ogrodów działkowych jedynie do wartości rynkowej ziemi. Działki pełnią szereg istotnych funkcji: stanowią zielone enklawy w gęstej miejskiej zabudowie, przeciwdziałają zjawisku miejskiej wyspy ciepła, wspierają retencję wód opadowych i zwiększają bioróżnorodność, a także służą jako miejsce integracji społecznej i wielopokoleniowej tradycji rodzinnej.

Dla tysięcy mieszkańców bloków to jedyna namiastka ogrodu w centrum miasta. W dobie rosnących cen nieruchomości i kurczącej się dostępności zieleni ROD pełnią funkcję, której nie zastąpi kolejny skwer między biurowcami. Wielu ludzi, szczególnie w dobie pandemii, mocno zrozumiało, jak ważne jest chociaż kilkanaście metrów własnego miejsca na świeżym powietrzu. Wówczas to też rozpoczął się swoisty renesans ogródków i prawdziwy boom na ich zakup. Ceny ogródków działkowych osiągały w dużych miastach nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Były to ogromne kwoty – tym bardziej że kupujący działkę nigdy nie stanie się jej właścicielem, a jedynie dzierżawcą. Co ciekawe, coraz więcej osób decyduje się nawet zamieszkać na ogródku działkowym, choć jest to prawnie niedopuszczalne.

Jak ogródki działkowe funkcjonują w Niemczech?

Jak kwestia ogródków działkowych wygląda w innych państwach? Jednym z najciekawszych punktów odniesienia dla polskiego systemu ogrodów działkowych są niemieckie Kleingärten – ogródki działkowe z bardzo długą tradycją. W Niemczech istnieje do dziś ok. 1 mln działek zajmujących ok. 46 tys. ha, a w samym Berlinie ok. 2 900 ha ogrodów, co stanowi około 3% powierzchni całego miasta (dane władz Berlina). Funkcjonowanie ogrodów reguluje federalna ustawa – Bundeskleingartengesetz – która zapewnia im silną ochronę prawną.

W praktyce niemieckie ogrody są traktowane jako element trwałej infrastruktury zielonej. Ich likwidacja jest możliwa, ale obwarowana surowymi warunkami i obowiązkiem zapewnienia terenów zastępczych. Co więcej, działki mają zachować charakter uprawowy – część powierzchni musi być przeznaczona na produkcję ogrodniczą.

Polski model, choć również oparty na ustawowej ochronie, pozostawia większą swobodę w zakresie planowania przestrzennego. To powoduje, że w sytuacji presji inwestycyjnej ROD częściej stają się przedmiotem sporów. Działkowcy od lat obawiają się likwidacji ROD w związku ze zmianami w planach zagospodarowania przestrzennego.

Miasto dla ludzi czy dla Excela?

Samorządy stają przed dylematem: czy przeznaczyć atrakcyjne grunty pod zabudowę mieszkaniową i zwiększyć wpływy budżetowe, czy zachować ogródki działkowe jako element polityki zdrowotnej i klimatycznej.

W kontekście dbania o przyrodę i narzucanych nam coraz bardziej ambitnych celów klimatycznych nie można pominąć argumentu, że ROD są naturalną infrastrukturą adaptacyjną – obniżają temperaturę w lecie, zwiększają bioróżnorodność i poprawiają jakość powietrza. Ich wartość społeczna i ekologiczna nie jest łatwa do wyceny, ale w Niemczech uznano ją za na tyle istotną, by chronić ogrody systemowo.

Co dalej z ogródkami działkowymi w Polsce?

Najbardziej prawdopodobny scenariusz w Polsce to model mieszany: część ogrodów, zwłaszcza w ścisłych centrach, może zostać przekształcona, ale duże kompleksy będą zachowywane jako element systemu zieleni. Coraz częściej mówi się o modelu kompensacyjnym – likwidacja będzie możliwa tylko przy zapewnieniu terenów zastępczych. Pojawiają się też nowe zagrożenia, takie jak możliwość wywłaszczenia działek ROD w ramach stref ochronnych.

Dyskusja o ogródkach działkowych ma w moim odczuciu szerszy kontekst. W istocie to spór o definicję miasta. Czy ma być ono jedynie kolejną tabelką w Excelu, czy przestrzenią, w której obok betonu i szkła jest miejsce na małe, prywatne oazy zieleni?

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj