Upływ terminu z umowy przedwstępnej to sytuacja, do której żadna ze stron nie powinna dopuścić. Wbrew pozorom nawet w takim przypadku zarówno sprzedający jak i kupujący powinni dalej dążyć do sfinalizowania transakcji. Uchylenie się od przyjętego zobowiązania może bowiem skutkować powstaniem obowiązku zapłaty odszkodowania, a nawet przepadnięciem zadatku.
Upływ terminu z umowy przedwstępnej nie sprawia, że umowa wygasa
Umowa przedwstępna to specyficzny typ zobowiązania, które jest niejako przygotowaniem pod zawarcie kolejnej, właściwej już umowy. Dzięki z niej każda ze stron może przygotować się do finalnej transakcji, zarówno pod kątem formalnym jak i finansowym. Najczęstszą sytuacją, w której wykorzystuje się umowę przedwstępną jest sprzedaż nieruchomości. Niekiedy jednak może być ona przydatna przy zakupie samochodu, czy też bardziej wartościowych rzeczy ruchomych.
Przepisy nie precyzują jednoznacznie jakie elementy musi zawierać umowa przedwstępna. Istotne jest jedynie, by znalazły się w niej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Strony powinny także zadbać o określenie terminu, do którego ma być zawarta umowa przyrzeczona. Upływ terminu z umowy przedwstępnej rodzi bowiem swoiste konsekwencje.
Wbrew powszechnemu przekonaniu nie chodzi tu jednak o wygaśnięcie umowy. Nawet jeżeli strony nie przystąpiły do umowy przyrzeczonej w konkretnej dacie, ich zobowiązanie z umowy przedwstępnej pozostaje ważne. Sądy w swoich wyrokach wielokrotnie podkreślają, że strony nadal powinny dążyć do realizacji jej postanowień. Nie można po prostu uznać, że sprawa jest zakończona. Co się zatem zmienia i dlaczego jest to tak istotne?
Brak podpisania umowy przyrzeczonej w przewidzianym terminie rozpoczyna kolejny ważny okres
Umowa przedwstępna pełni nie tylko rolę przygotowania gruntu pod zawarcie umowy przyrzeczonej, ale też chroni interesy strony, która jest poszkodowaną przez wzgląd na działanie, a właściwie jego brak po drugiej stronie umowy. Uchylanie się od skutków zawarcia umowy przyrzeczonej, bo o tym mowa, rodzi określone konsekwencje.
Przede wszystkim strona poszkodowana może domagać się naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na umowa zawarcie umowy przyrzeczonej. Co więcej, strony mogą umówić się na inne, a więc mniej lub bardziej restrykcyjne granice odpowiedzialności. Dodatkowo jeżeli strony zadbały o to, by umowę przedwstępna zawrzeć w formie przewidzianej dla umowy przyrzeczonej, uprawniony może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Taka sytuacja może mieć miejsce chociażby w przypadku sprzedaży nieruchomości i zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.
Upływ terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej otwiera zatem stronie poszkodowanej furtkę do skorzystania ze swoistej tarczy ochronnej. Przede wszystkim od tego chwili może ona domagać się przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. W praktyce wyrok sądu zgodny z żądaniem zastępuje oświadczenie drugiej strony – nie ma już zatem konieczności wizyty w kancelarii notarialnej. Dodatkowo strona, która liczyła na finalizację transakcji może domagać się odszkodowania.
Rok – tak długo każda ze stron powinna dążyć do zawarcia umowy
Zgodnie z przepisami roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jak już ostatnio wspominałem na łamach Bezprawnika termin ten dotyczy także zadatku, który jest jedną z najpopularniejszych form zabezpieczenia umowy. Tym samym to właśnie przez ten czas nad osobą, która uchyla się od zawarcia umowy wisi widomo kierowanych wobec niej roszczeń.
Nawiązując do wcześniej poruszonego wątku dążenia do zawarcia umowy przyrzeczonej, upływ terminu z umowy przedwstępnej nie wpływa na wzajemne zobowiązania stron. Wobec tego przez kolejny rok zarówno kupujący, jak i sprzedający powinni zmierzać do finalizacji transakcji. Istotne jest, by mieć tego świadomość, a co za tym idzie reagować na ewentualne wezwania do zawarcia umowy.
Nawet jeżeli poszkodowany uważa, że to nie on zawinił przy przekroczeniu terminu z umowy przedwstępnej, to nie powinien odmawiać finalizacji sprzedaży. Takie działanie naraża go bowiem na złożenie odstąpienia od umowy, którego podstawą będzie brak jej wykonania po drugiej stronie. W ten sposób niektórzy próbują legitymować chociażby zatrzymanie zadatku.
