Zadatek stanowi jedno z najpopularniejszych zabezpieczeń umowy przedwstępnej. Choć jego ogólne założenia wielu osobom są doskonale znane, to jednak nie każdy zdaje sobie sprawę z krótkiego terminu, przez który można dochodzić zwrotu zadatku od dłużnika. Zgodnie z orzecznictwem przedawnienie zadatku następuje już po roku od dnia, w którym umowa przedwstępna miała zostać zawarta.
Przedawnienie zadatku umowy przedwstępnej wynosi zaledwie rok
Zadatek to bardzo popularne zabezpieczenie dla wielu umów przedwstępnych, zwłaszcza tych dotyczących sprzedaży nieruchomości. Ma on głównie kompensacyjnych charakter, co oznacza, że pełni rolę nieco zbliżoną do odszkodowania. W przypadku niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron, zadatek ma zabezpieczyć interesy strony poszkodowanej. Dzięki niemu można bowiem od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sami go daliśmy, żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W ten sposób przy każdym scenariuszu poszkodowany powinien skończyć z dodatkowymi pieniędzmi, które zrekompensują mu niezawarcie umowy przez zachowanie drugiej strony. Nie zawsze jednak ich zdobycie jest takie proste. Dość często zdarza się bowiem, że za nieprzystąpienie do umowy w terminie strony obwiniają siebie nawzajem. Czasem też odpowiedzialność jednej ze stron jest niepodważalna, ale dłużnik zwodzi kupującego bądź sprzedającego co do możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej, czy zwrotu zadatku w późniejszym terminie.
Warto jednak pamiętać, że czekanie z dochodzeniem roszczenia może mieć surowe konsekwencje. Kodeks cywilny stanowi bowiem, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Z kolei sądy od lat konsekwentnie wskazują, że termin ten dotyczy również zadatku jako ściśle związanego z umową przedwstępną. Tym samym jeżeli strony w umowie przedwstępnej uzgodniły, że spotkają się ponownie na zawarciu umowy przyrzeczonej do 31 lipca 2023 roku, to roszczenie o zwrot zadatku przedawni się już 1 sierpnia 2024 roku. Czekać zatem nie warto.
Zaliczka przedawni się później niż zadatek
Zadatek należy wyraźnie odróżnić od zaliczki. Oba te pojęcia dość często są mylone lub używane zamiennie. Tymczasem zaliczka to nic innego jak zapłata części ceny na poczet świadczenia zasadniczego. W przypadku, gdy umowa nie dojdzie do skutki zaliczka jest zwracana stronie, którą ją dała w takiej samej wysokości i to bez względu na przyczynę.
W momencie upadku umowy przedwstępnej zaliczka przekształca się zatem w świadczenie nienależne, które nie jest już związane z samą umową. Dzięki temu zaliczki nie obejmuje przepis o zaledwie rocznym terminie przedawnienia. Osoba uprawniona do otrzymania jej zwrotu korzysta z terminów przewidzianych w art. 118 kodeksu cywilnego, a zatem zazwyczaj sześciu lat. Jeżeli roszczenie jest związane z działalnością gospodarczą to termin wynosi 3 lata. W obu przypadkach przedawnienie roszczenia o zwrot zaliczki następuje zatem zdecydowanie później niż w przypadku zadatku.
Co zrobić by zawiesić lub przerwać bieg terminu przedawnienia o zwrot zadatku?
Do połowy 2022 roku istniały skuteczne metody na przerwanie biegu terminu przedawnienia roszczenia o zwrot zadatku. Instytucje takie jak mediacja, czy próby ugodowe były jednak wykorzystywane dość instrumentalnie, gdyż wierzyciele chcieli wyłącznie sprawić, by termin na dochodzenie pieniędzy rozpoczął swój bieg na nowo.
Tym samym po wprowadzonych zmianach złożenie wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, czy też przystąpienie do mediacji jedynie zawiesza bieg terminu przedawnienia. Oznacza to, że przedawnienie nie biegnie tylko przez czas trwania tych postępowań. Przerwanie biegu terminu przedawnienia następuje wyłącznie przez czynność podjętą przed sądem w celu między innymi dochodzenia roszczenia. W przypadku roszczenia o zadatek będzie to zazwyczaj po prostu wniesienie pozwu.
