„Kredyt na start” w tym roku nie wystartuje. Minister Krzysztof Paszyk zapewnia, że rząd jest w stanie uruchomić go w 2025 r., razem z większym pakietem zmian. Przy okazji zarzeka się, że „respondenci główny problem widzą w braku zdolności kredytowej, a nie w cenie metra kwadratowego mieszkania”. Wsparcie mieszkalnictwa z takimi pomysłami maluje się w bardzo czarnych barwach.
Minister Krzysztof Paszczyk chce uruchomić „Kredyt na start” dopiero w przyszłym roku
Apelowałem jakiś czas temu do polityków, by dali sobie spokój z kolejnymi państwowymi programami mieszkaniowymi. Nie chodzi nawet o to, że Polski nie stać. Po prostu jak tak dalej ma wyglądać wsparcie mieszkalnictwa, to Polacy tego w końcu nie wytrzymają. Każdy kolejny jest albo kompletną porażką, albo dodatkowo winduje ceny mieszkań. Najświeższym przykładem jest oczywiście Bezpieczny Kredyt.
Wszyscy chyba zdawaliśmy sobie sprawę z tego, że coś tu jest nie tak. Z jednym istotnym wyjątkiem: politycy obecnego rządu uparcie forsowali kontynuację tamtej tragedii w postaci Kredytu 0 proc., przemianowanego na „Kredyt na start”. Dalsze stymulowanie i tak niezaspokojonego popytu w realiach dość ograniczonej podaży już na pierwszy rzut oka wydaje się kiepskim pomysłem. Warto odnotować, że na ten fakt zwracali uwagę także co przytomniejsi przedstawiciele branży deweloperskiej.
Co ciekawe, sama zapowiedź uruchomienia tego programu sprawiała, że wyjątkowo pazerni sprzedawcy od razu podnieśli ceny. Teraz zaś, kiedy rządzącym nie udało się uruchomić nic nowego przez jakiś czas, ceny mieszkań na moment przestały rosnąć. Nic więc dziwnego, że zaraz pojawiły się sugestie, że mamy do czynienia raczej z chęcią umilenia życia deweloperom i bankom, a nie z próbą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Polaków.
Teraz wiemy, że „Kredyt na start” mamy z głowy, przynajmniej w tym roku. Minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk przekonuje, że może zostać uruchomiony na początku 2025 r. W rozmowie z money.pl stwierdził, że przez pięć lat wydamy na ten cel 11 mld zł. Przełoży się to na około 175 tys. kredytów mieszkaniowych udzielonych z dopłatami do rat. Założenia mają być mniej-więcej takie same jak do tej pory. Przykładem może być wyraźna preferencja dla rodzin z dziećmi.
Co więcej, dotowany kredyt to przy tym jedynie część większego pakietu zmian. Minister Paszczyk całkiem słusznie zauważa, że wsparcie mieszkalnictwa w Polsce musi iść wielotorowo, bo jeden program nie wystarczy. Czy jednak można wierzyć politykom, że są w stanie wykombinować coś, co nie pogorszy dodatkowo sytuacji młodych Polaków chcących zapewnić sobie dach nad głową? Byłbym sceptyczny.
Rząd powinien opublikować słynne badania o zdolności kredytowej i cenie, razem z całą metodologią i dokumentacją
Zacznijmy od głośnych słów ministra Paszczyka, które nakazują powątpiewać w ocenę sytuacji przez rząd.
Co więcej, dysponujemy badaniami, z których wynika, że respondenci główny problem widzą w braku zdolności kredytowej, a nie w cenie metra kwadratowego mieszkania.
Ktoś bardzo złośliwy mógłby zacząć się zastanawiać, czy te badania opinia publiczna zobaczy tak samo, jak wyniki audytów w CPK. Możliwe w końcu, że albo nie istnieją, albo przeprowadzono je niczym ankietę w Biedronce, która powstała mocno pod tezę. Internetowi prześmiewcy sugerują wręcz, że badanie przeprowadzono wśród pracowników polskich firm deweloperskich. Nie trudno też zauważyć relacji pomiędzy wysoką ceną za metr kwadratowy mieszkania, a bardziej zachowawczą polityką banków w kwestii udzielania kredytów hipotecznych. Wystarczy w końcu kolejny wstrząs inflacyjny i takie zobowiązania mogą znowu stać się nieściągalne.
Ja bym jednak podszedł do sprawy nieco inaczej. Wypowiedź Krzysztofa Paszczyka osadzona w szerszym kontekście daje nadzieję na minimum zdrowego rozsądku. Minister przekonuje na przykład, że rząd zamierza pompować środki z „Kredytu na start” w kwartalnych transzach. Dzięki temu mielibyśmy uniknąć szoku cenowego wywołanego rzuceniem tych pieniędzy na rynek naraz.
Co więcej, Krzysztof Paszczyk argumentuje także, że „Kredyt na start” może się przysłużyć zwiększeniu podaży na mieszkania. To już jednak język stosowany przez deweloperów. Założenie jest takie: jeśli ci nie będą mieli zagwarantowanych dostateczny zysków, to nie będą budować dostatecznie dużo mieszkań i podaż spadnie.
Nie sposób jednak nie przywołać słów Jarosława Szanajcy, prezesa Dom Development. Stwierdził on w maju, że „Nie mamy jeszcze takich marż jak dilerzy narkotyków”. Jeszcze. Znawcy tematu przekonywali wówczas, że wiele w sumie nie brakuje. Nie ulega wątpliwości, że marże są w tej branży najwyższe w całym legalnym biznesie. Polacy to wiedzą i krew ich zalewa na samą myśl. Politycy zaś od wielu dekad postanowili, że wsparcie mieszkalnictwa niemalże w całości będzie się opierało na współpracy z deweloperami.
Źle skonstruowane wsparcie mieszkalnictwa jest gorsze niż jego brak
To nie koniec złych wiadomości. Pamiętacie te wstrętne zagraniczne fundusze mieszkaniowe, którymi straszono nas w ostatnich latach? Te, które wykupywały na pniu całe bloki? Rządzący najwyraźniej cały czas kombinują, jak by tu wykreować takie same fundusze, ale z polskim kapitałem. Mowa oczywiście o REIT-ach, które zdaniem ministra Paszczyka mają być „czwartym filarem” przygotowywanego programu mieszkaniowego.
Jakim cudem miałyby pomóc Polakom w zakupie mieszkania? Wcale. Od początku chodziło o to, żeby drobni inwestorzy, których nie stać na zakup mieszkania, też mogli zarobić na spekulacji. Siłą rzeczy z punktu widzenia osób chcących kupić mieszkanie, żeby w nim mieszkać, obecność jakichkolwiek spekulantów na rynku jest niepożądana.
Dotyczy to nie tylko cieszących się nie do końca zasłużoną złą sławą flipperów czy zagranicznych funduszy. W grę wchodzą na przykład firmy pseudohotelarskie działające w branży najmu krótkoterminowego. Prawdę mówiąc, jednym ze źródeł problemów na polskim rynku nieruchomości jest pragnienie uzyskania pasywnego dochodu z najmu przez tzw. drobnych ciułaczy. W tym środowisku miejsce na kolejny podmiot wykupujący mieszkania Polakom sprzed nosa jest ograniczone. Polskie REIT-y niby mogłyby przynieść jakieś korzyści, o ile miałyby kategoryczny zakaz inwestowania na krajowym rynku.
Wsparcie mieszkalnictwa w wykonaniu obecnego rządu ma oczywiście kilka pozytywów. W planach jest wsparcie mieszkalnictwa społecznego oraz przekazywanie gruntów z zasobów Skarbu Państwa pod budowę mieszkań. Trudno jednak oprzeć się wrażeniu, że to dodatki mające udobruchać koalicjantów z Lewicy. Nie da się bowiem ukryć, że najbardziej eksponowanym elementem jest „Kredyt na start” oraz te nieszczęsne REIT-y.
Dlatego można śmiało postawić tezę, że lepiej już byłoby, gdyby rządzący w sprawie mieszkalnictwa nie robili nic. Oczywiście jeszcze lepszym rozwiązaniem jest skupienie się wyłącznie na stronie podażowej. Już jednak taki „plan absolutnego minimum” przyniósłby Polakom korzyść w postaci niepogorszenia sytuacji. Budżet zaś zaoszczędziłby 11 mld zł, które, zdaje się, są rządowi bardzo teraz potrzebne.
