Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia mieszkaniowa – ich odróżnienie dla niektórych stanowi spory problem. Choć przepisy obowiązują od lat to świadomość wciąż jest dość niska. Tymczasem różnic jest sporo, a obejmują one przede wszystkim prawa i obowiązki ich członków. Różne mogą też być koszty utrzymania mieszkania.
Nie wiem, nie znam się, nie orientuję się – zarobiony jestem
Wielokrotnie podczas rozmów ze znajomymi, czy członkami rodziny zauważyłem, że niewiele osób potrafi jasno wytłumaczyć dlatego część z nich płaci za utrzymanie mieszkania na rachunek spółdzielni, a inni na konto prywatnej firmy zarządzającej budynkiem. Wynika to z faktu, iż świadomość odnośnie zarządzania budynkami wielorodzinnymi wciąż jest niska. Nawet duża część ich mieszkańców nie rozumie różnic pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową a wspólnotą mieszkaniową.
Dlaczego tak się dzieje? Trudno powiedzieć. Jedną z przyczyn może być jednak brak większego zainteresowania losem całej nieruchomości. Właściciele mieszkań cenią sobie święty spokój od problemów, które trapią osoby zamieszkujące we własnych budynkach. Tym samym nie za bardzo interesuje ich to kto załatwił przegląd techniczny, czy też wizytę kominiarza.
Tymczasem różnic pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową a wspólnotą mieszkaniową jest sporo. Pierwszy ze wskazanych podmiotów tworzony jest na skutek założenia przez co najmniej dziesięć osób fizycznych bądź trzy osoby prawne. Z kolei wspólnota mieszkaniowa zwykle powstaje z mocy prawa, z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Spółdzielnie mieszkaniowe były niezwykle popularną formą w latach 80. i 90. Obecnie rozwój inwestycji deweloperskich powoduje raczej powstawaniu wspólnot mieszkaniowych.
Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia mieszkaniowa – jak to wygląda w rzeczywistości?
Przepisy dotyczące zarówno spółdzielni, jak i wspólnoty nie sprzyjają zrozumieniu różnic pomiędzy tymi dwoma podmiotami. Tym samym zdecydowanie prościej będzie posłużyć się przykładami z praktyki. Rozwój spółdzielni przypadł na lata, gdy budownictwo mieszkaniowe w Polsce przeżywało prawdziwy rozkwit. Tym samym to właśnie spółdzielnie były odpowiedzialne za powstanie sporej części dużych nieruchomości wielorodzinnych. W nich powstawały mieszkania spółdzielcze.
Pomimo upływu lat i możliwości przekształcenia mieszkania spółdzielczego we własnościowe, rzadko kiedy właściciele lokali decydują się na odłączenie od spółdzielni. Tym samym to spółdzielnie mieszkaniowe wciąż zarządzają całymi osiedlami, na których stoją wybudowane przed laty bloki. Wspólnoty mieszkaniowe, czyli organ, który tworzą właściciele lokali powstają przede wszystkim tam, gdzie mamy do czynienia z rynkiem pierwotnym, ale nie tylko. Wiele mieszkań, a więc i całych budynków powstało przecież także z inicjatywy gmin jako lokale komunalne. Późniejsza ich sprzedaż doprowadza właśnie do powstania wspólnot mieszkaniowych.
Rozliczenie kosztów wspólnych, bieżące przeglądy, naprawy i konserwacje to zadania, z którymi wspólnota musi poradzić sobie samodzielnie. Rzadko kiedy któryś z właścicieli podejmuje się samodzielnego administrowania budynkiem. Pochłania to bowiem mnóstwo sił, czasu i wymaga odpowiednich umiejętności. Właśnie dlatego wspólnoty powierzają administrację firmom zewnętrznym, które zajmują się bieżącymi sprawami. To właśnie na ich rachunki wpływają opłaty eksploatacyjne, czy pieniądze przeznaczone na fundusz remontowy.
Spółdzielnia mieszkaniowa czy wspólnota – które rozwiązanie jest lepsze?
Oba omawiane podmioty na pewno mają swoje plusy i minusy. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej jej członkowie cenią sobie decyzyjność, a więc wpływ jaki ich głos może wywrzeć na podjęcie konkretnych działań. Z drugiej strony zainteresowanie zebraniami wspólnot jest zwykle słabe, a zatem właściciele sami odbierają sobie ten przywilej. To z kolei powoduje problemy związane z przyjęciem wiążących uchwał, które często dotyczą istotnych kwestii.
Funkcjonowanie spółdzielni jest nieco bardziej skomplikowane, a wielość jej członków sprawia, że forsowanie pomysłów mających poprawić komfort życia mieszkańców tylko jednego budynku często skazane jest na niepowodzenie. Z racji rozbudowanej administracji spółdzielni, a także prowadzonej przez nią niekiedy działalności kulturalnej, czy społecznej może się okazać, że koszty eksploatacyjne będą wyższe niż w przypadku wspólnoty.
Spółdzielnia może sobie jednak pozwolić na zdecydowanie większe inwestycje. Dla małej wspólnoty zebranie pieniędzy na remont klatki może stanowić spore wyzwanie. Tymczasem w spółdzielniach plany remontów zwykle ustalane są z góry, na kilka lat do przodu i sukcesywnie obejmują każdą nieruchomość.
Ostatecznie zatem trudno jest wskazać które z rozwiązań jest lepsze. Wydaje się, że wszystko zależy od konkretnego przypadku, a więc efektywnego gospodarowania środkami finansowymi. Nieumiejętne trwonienie wspólnych pieniędzy może doprowadzić do problemów dla mieszkańców bez względu na formę zarządzania nieruchomością. Tym samym bez względu na to, czy posiadamy członkostwo w spółdzielni, czy we wspólnocie mieszkaniowej dla własnego interesu warto zainteresować się ich funkcjonowaniem.
