Mało osób zdaje sobie sprawę, że umowa dożywocia to nie tylko plusy (takie jak możliwość skutecznego wyłączenia nieruchomości z dziedziczenia ustawowego i pozbycie się wszelkich roszczeń w tym zakresie, czy też zapewnienie sobie utrzymania do końca życia), ale również minusy. Jednym z takich minusów jest ustawowe ograniczenie, o którym mało kto pamięta.

To ograniczenie wynika wprost z art. 908 § 3 kodeksu cywilnego, który stanowi, że dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. Oznacza to, że pani Helena, będąca właścicielką domu z ogrodem (wyłączną właścicielką dodajmy) może zastrzec dożywocie nie tylko dla siebie, ale również dla swojej siostry, która niestety nie posiada majątku. Zapis ten to jednak nie tylko możliwość, ale również ograniczenie. Jasno wynika z niego bowiem, że zastrzeżenie dożywocia dla osoby, która nie może być uznana za bliską, jest niemożliwe.

Oczywiście w tym zakresie mogą rozpocząć się rozważania na temat tego, kto jest „osobą bliską”. Czy jest to tylko i wyłącznie rodzina bądź konkubent, czy na przykład pani Helena może zastrzec również dożywocie na rzecz partnera, z którym nigdy nie mieszkała? W komentarzach przeważa teza, że konkubent również jest osobą bliską, tak samo, jak osoby, z którymi zbywcę nieruchomości łączą szczególnie bliskie stosunki.

Oczywiście w przypadku podpisywania umowy dożywocia wszystko da się logicznie uzasadnić. Za osobę bliską można bowiem uznać również najlepszego przyjaciela, czy też dobrego znajomego, któremu chcemy zapewnić godną starość. Jeżeli jednak z jakiegoś powodu nie zastrzeżemy dożywocia na rzecz określonej osoby (bądź też zapis ten zostanie na etapie tworzenia umowy dożywocia zakwestionowany przez fakt, że nie jest to osoba bliska), być może nie będziemy mogli na starość zamieszkać z kimś, z kim chcielibyśmy spędzić kolejne miesiące i lata.

Wbrew powszechnej opinii sama umowa dożywocia nie gwarantuje nam możliwości dożywotniego mieszkania w naszym domu. Można jednak ten problem rozwiązać, zastrzegając sobie służebność mieszkania (ewentualnie prawo użytkowania). W takiej jednak sytuacji pojawiają się kolejne ograniczenia. Służebność mieszkania zakłada bowiem, że na mieszkanie można przyjąć jedynie małżonka i dzieci małoletnie, a także inne osoby, ale jedynie w przypadku gdy są utrzymywane przez posiadacza służebności, lub też, gdy są potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.

To już znacznie większe ograniczenie. W sytuacji złych relacji pomiędzy dożywotnikiem a nabywcą nieruchomości, chęć przyjęcia kogoś na mieszkanie (na przykład właśnie przyjaciela) może być kwestionowana (w dodatku skutecznie). Jeżeli już do tego dojdzie, może pojawić się konieczność zamiany dożywotniej opieki na rentę, a sytuacja staje się trudna – zwłaszcza dla dożywotnika.

Zastanawiając się, czy warto podpisać umowę dożywocia, można dojść do wniosku, że to konstrukcja prawna, pełna pułapek. I jest to słuszne podejście, gdyż umowa dożywocia pozostawia naprawdę spore pole do popisu, obu stronom tego stosunku prawnego. Dożywotnik, chcąc utrzymać swoją autonomię i niezależność, musi naprawdę dobrze zastanowić się nad zapisami, które będzie chciał w umowie zawrzeć. Brak zastrzeżenia odpowiednich kwestii może poważnie skomplikować sytuację.