Dochód z najmu coraz lepszy, ale już nie pozwala pokryć raty kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania

Finanse Nieruchomości dołącz do dyskusji (64) 05.12.2021
Dochód z najmu coraz lepszy, ale już nie pozwala pokryć raty kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania

Jolanta Szymczyk-Przewoźna

Ile można zarobić na najmie. Stawki najmu konsekwentnie pną się górę, choć nie wszędzie. Biznes oparty na kupowaniu mieszkań na kredyt z przeznaczeniem na wynajem już się wielu inwestorom przestaje opłacać. Co nie znaczy, że znaleźli się w trudnej sytuacji. To dobry czas na sprzedaż mieszkania i skasowania zysku.

Ile można zarobić na najmie

To już kolejny raport Expandera i Rentier.io, który potwierdza, że sytuacja na rynku najmu w większości polskich miast wraca do normy. Za normę uznajemy czas sprzed Covidu. Wynajmowane 50 metrowe mieszkanie przynosi właścicielowi mieszkania średnio 4,08 procent zysku netto rocznie. Taki dochód jest osiągalny w przypadku mieszkań kupionych za gotówkę i wynajmowanych przez 12 miesięcy roku. Wystarczy, że przez miesiąc lokal nie będzie pracował, a zysk spada do 3,6 proc.

Średnio czyli ile?

Średni zysk na poziomie 4,08 procent oznacza, że są tacy, którzy zarobili na wynajmie znacznie więcej i tacy, którzy na tym stracili. Rezultat zależy, między innymi, od miasta, w którym zlokalizowana jest inwestycja. Na 16 miast, którym przyglądają się analitycy Expandera i Rentier.io w 11 stawki najmu w sierpniu, wrześniu i październiku wzrosły. Najbardziej, bo o prawie 10 proc.  w Rzeszowie i Częstochowie. Spadły w Sosnowcu, Łodzi, Katowicach, Bydgoszczy i Gdańsku. Trochę inaczej wygląda to, gdy porównamy październik 2020 do października 2021. na przykład w Gdyni zanotowano skok o 10 proc. Szczecin i Toruń o 11 proc. Wrocław o 12 proc. Łódź 6 proc., Poznań 9 proc., Kraków i Lublin po 5 proc. Warszawa o 2 proc. Na drugim biegunie są Katowice, gdzie rok do roku stawki najmu spadły o 1 proc., a w Sosnowcu o 5 proc.

Stopy pożarły zysk

Inaczej wygląda rentowność inwestycji sfinansowanych kredytem. Przed podwyżkami stóp opłacało się sfinansować zakup kredytem nawet w 90 procentach. Przychód z najmu starczał na ratę, koszty utrzymania mieszkania i jeszcze coś zostawało właścicielowi.

„Obecnie w większości miast przychód z najmu nie pokryje już raty w przypadku, gdy kredyt został udzielony na 90 procent wartości nieruchomości” podsumowuje swoją analizę Expander. Powodem jest wzrost stawki WIBOR 3M z 0,24 proc. do 1,99 proc. WIBOR 6M skoczył z 0,32 proc. do 2,33 proc. Przy obecnym poziomie WIBOR-ów rata kredytu jest niższa niż koszt najmu już tylko Częstochowie, Szczecinie, Łodzi i Sosnowcu.

Mimo rosnących stawek stopniowo pogarsza się klimat dla inwestujących w mieszkania. Rok temu średnia rentowność netto w przypadku zakupu za gotówkę mieszkania o powierzchni 50 m kw. wynosiła 4,43 proc. Dziś, przypomnę, jest to 4,08 proc. Dlaczego mimo wzrostu stawek najmu zyskowność maleje? Powodem jest wzrost cen mieszkań. Trzeba też pamiętać, że stawki, choć rosną, nie są wyższe niż przed pandemią. Droższe kredyty to następna przeszkoda dla inwestorów. I na tym problemy się nie kończą. Polski Ład zabrał możliwość amortyzacji. Osoby fizyczne dodatkowo zostały skazane na rozliczanie najmu ryczałtem czyli bez możliwości odliczenia kosztów.