Choć spółdzielnie mieszkaniowe to instytucja, której początki sięgają nawet XIX wieku, to w ich gwałtowny rozwój w Polsce przypadł zwłaszcza na lata 1970-2000. Nic więc dziwnego, że przez wielu są one nazywane reliktem PRL. Od niemal 17 lat ustanawianie spółdzielczo-własnościowego prawa do lokalu jest niemożliwe, jednak nadal liczba lokali posiadających taki status jest pokaźna. To z kolei wiąże się z koniecznością zarządzania nieruchomością przez spółdzielnie mieszkaniowe, do których działania właściciele lokali mają często sporo uwag.
Do stałego repertuaru zastrzeżeń wchodzi poziom obsługi administracyjnej, wysokie stawki czynszu, czy też niegospodarność w zarządzaniu nieruchomościami. Warto wiedzieć, że właściciele mieszkań nie są bezbronni i posiadają narzędzia do wyrugowania spółdzielni ze swojego budynku.
Jak pozbyć się spółdzielni? Możliwe, że stanie się to automatycznie
Co do zasady przepisy pozwalają na pozbycie się spółdzielni mieszkaniowej na dwa sposoby. Pierwszych z nich dzieje się niejako automatycznie i dotyczy sytuacji kiedy to w danej nieruchomości wszystkie lokale spółdzielcze zostaną przekształcone na mieszkania własnościowe. Po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu, spółdzielnia automatycznie traci zarząd, a więc niejako kontrolę nad budynkiem.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Zgodnie z przepisami spółdzielnia ma obowiązek poinformować właścicieli lokali na piśmie w terminie 14 dni o wyodrębnieniu prawa własności ostatniego lokalu w danej nieruchomości. Od tego momentu powstaje wspólnota mieszkaniowa, do której zastosowanie znajdą już przepisy ustawy o własności lokali. Właściciele lokali będą więc zobligowani do organizowania corocznych zebrań oraz samodzielnego decydowania o losach swojego budynku.
Co jednak istotne, przekształcenie spółdzielczo-własnościowego prawa do wszystkich lokali w prawo ich własności nie musi oznaczać całkowitego wyrugowania spółdzielni. Właściciele w ciągu 3 miesięcy od wykupienia ostatniego lokalu mogą bowiem podjąć uchwałę o powierzeniu spółdzielni zarządu nad ich nieruchomością. W takim przypadku nadal wszelkie kluczowe decyzje podejmować będą członkowie nowopowstałej wspólnoty mieszkaniowe. Z kolei bieżące kwestie pozostaną w gestii spółdzielni mieszkaniowej.
Większość może zdecydować o założeniu wspólnoty mieszkaniowej
Druga z dostępnych metod pozwala na szybsze przejęcie kontroli nad nieruchomością niż dopiero w momencie wyodrębnienia prawa własności ostatniego z lokali. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach stanowiących jedną nieruchomość może podjąć stosowną uchwałę, w której opowie się za utworzeniem wspólnoty mieszkaniowej. W takim przypadku w zakresie ich praw, obowiązków oraz zarządu zastosowanie znajdzie ustawa o własności lokali. To oznacza samodzielne podejmowanie decyzji przez właścicieli lokali przy jednoczesnym udziale spółdzielni, która stanie się członkiem wspólnoty mieszkaniowej.
Głosowanie nad uchwałą może odbyć się nie tylko na zebraniu, ale także w drodze indywidualnego zbierania głosów. To zwykle znacznie ułatwia ich podjęcie. W omawianym przypadku zarządcą nieruchomości pozostaje spółdzielnia, która ma prawo, a czasem i obowiązek zwoływania zebrań właścicieli.
Z perspektywy właścicieli lokali istotna jest też kwestia odzyskania ze spółdzielni kwot wpłacanych na fundusz remontowy. Skoro bowiem to wspólnota ma decydować m.in. o remontach, to jej członkowie powinni mieć dostęp do zgromadzonych środków. W tej kwestii Trybunał Konstytucyjny opowiedział się za możliwością otrzymania od spółdzielni swojej części wpłat na fundusz remontowy, co później znalazło odzwierciedlenie w przepisach.
Pozbycie się spółdzielni z bloku zarządzanego przez nią od lat jest zatem możliwe. Przed podjęciem stosownej uchwały należy jednak dokładnie przeanalizować skutki takiego rozwiązania, a w szczególności przedyskutować tę kwestię z sąsiadami. Wspólnota mieszkaniowa oznacza bowiem nie tylko większą swobodę decyzyjną, ale i sporo obowiązków. Bieżące rozliczenia zlecane są zwykle firmom zewnętrznym, jednak pozostałe kwestie wymagają zaangażowania oraz wspólnego stanowiska przynajmniej większości właścicieli. Warto sprawdzić, czy właściciele lokali będą w stanie je wypracowywać.
