Ze względu na często nikłe zainteresowanie sprawami nieruchomości wspólnej głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej nie jest proste. Efekt jest taki, że decyzje podejmowane są przez wiele miesięcy, bo prawo nie wskazuje jak długo można zbierać głosy. To z pewnością nie ułatwia sprawnego rozstrzygania o sprawach najważniejszych. Alternatywą jest wystąpienie do sądu, ale tam na szybkie rozstrzygnięcie też nie ma co liczyć. Być może najwyższy czas, by zastanowić się nad zmianą przepisów.
Głosowanie na uchwałą wspólnoty mieszkaniowej to często droga przez mękę
Zgodnie z przepisami czynności zwykłego zarządu podejmowane są samodzielnie przez zarząd. Dzięki temu osoby odpowiedzialne za reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej mogą na bieżąco reagować na problemy życia codziennego. Chodzi tu na przykład o zakup nowych żarówek na klatkę schodową, czy zamówienie firmy deratyzacyjnej do zwalczania szkodników w piwnicy. Problem pojawia się, gdy nawet powołanie zarządu jest trudne do osiągnięcia.
Osobiście uważam, że każdy właściciel nieruchomości powinien brać udział w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej. Niestety coroczne spotkania z sąsiadami nie są wydarzeniami, w których Polacy chętnie uczestniczą. Efekt jest taki, że podjęcie wiążącej uchwały w najważniejszych sprawach czasem jest niezwykle trudnym zadaniem. Przepisy wymagają bowiem co do zasady zwykłej większości głosów liczonych według wielkości udziałów. Skoro w zebraniu uczestniczy dosłownie kilka osób, to reszta głosów zbierana jest w drodze indywidualnego ich zbierania.
Do głosowania nikogo jednak zmusić nie można. Tym samym czasami proszenie się o oddanie głosu pod uchwałą może trwać miesiącami albo dłużej. Dobrym przykładem są właściciele mieszkań kupionych pod wynajem, którzy często są totalnie obojętni na sprawy nieruchomości. Ewentualną podwyżkę zaliczek na fundusz remontowy można przecież wrzucić najemcy w czynsz.
Istnieją więc wspólnoty mieszkaniowe, gdzie decyzyjność w sprawach najważniejszych, a więc przyjęcia rocznego planu gospodarczego, ustalenia wynagrodzenia zarządcy, zakupu podwórka przy bloku, czy przemalowania i docieplenia budynku, jest żadna.
Sąd może zdecydować za członków wspólnoty mieszkaniowej, ale raczej nie zrobi tego szybciej
Ustawa o własności lokali wskazuje, że w przypadku braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Jest to więc rozwiązanie dla wszystkich tych wspólnot, gdzie pomimo wielu wysiłków zarząd nie jest w stanie zebrać wymaganej liczby głosów. W praktyce takich spraw w sądach jest jednak niezwykle mało.
Głównym powodem jest fakt, iż zarządcy obawiają się kosztów związanych z wszczęciem sprawy w sądzie, które trzeba będzie opłacić ze wspólnych środków. Co więcej, przy obecnej organizacji sądownictwa i ilości spraw trafiających na wokandę, nie ma żadnej pewności, że rozstrzygnięcie sądu pojawi się szybciej niż żmudne dozbieranie głosów.
Sąd jest też niekiedy jedynym rozwiązaniem w sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa zarządu w ogóle nie ma. Taki przypadek z punktu widzenia przepisów jest niedopuszczalny. Może jednak zaistnieć, gdy dotychczasowi jego członkowie złożą rezygnację, a nowych chętnych brakuje. Czasem, z powodów wspomnianych wcześniej, problemem może być samo podjęcie uchwały w sprawie powołania zarządu. W przypadku mojej wspólnoty mieszkaniowej zbieranie głosów w tej kwestii trwało rok.
Jeśli jednak szans na powołanie zarządu nie ma, to każdy właściciel lokalu może wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego. Swoje obowiązki pełni on tak długo aż wspólnota mieszkaniowa zdecyduje się na wybór zarządu, a sąd zdecyduje o jego odwołaniu. Oczywiście należy mieć na względzie, że zarządcy przymusowemu za wykonywane czynności należy się wynagrodzenie. Na jego pensję złożą się wszyscy właściciele lokali.
Pora na zmianę przepisów dotyczących głosowania nad uchwałami?
Ustanowienie zarządcy przymusowego we wspólnocie mieszkaniowej jest rozwiązaniem ostatecznym. Zapewnia ono nie tylko prawidłowe jej funkcjonowanie, ale też bezpieczeństwo całego obrotu prawnego. Nie jest bowiem dopuszczalna sytuacja gdy we wspólnocie mieszkaniowej brakuje jedynego organu reprezentującego ją w stosunkach z innymi podmiotami. Stąd też wydaje się, że przepisy o zarządcy przymusowym są dobre i niezbędne.
Wydaje się jednak, że głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej można rozwiązać lepiej. Obecne regulacje nie zapewniają bowiem realnych, szybkich rozwiązań w sytuacji, gdy podjęcie uchwał jest utrudnione lub niemożliwe. W pierwszej kolejności uregulowania wymaga kwestia terminu, w jakim mogą być zbierane głosy pod każdą uchwałą. Wyeliminowałoby to stan niepewności i wielomiesięcznego podejmowania decyzji w sprawach, które winny być rozstrzygane bezzwłocznie.
Biorąc pod uwagę nikłe zainteresowanie sprawami nieruchomości wspólnej, wprowadzenie terminu na głosowanie ma sens tylko przy jednoczesnym obniżeniu ilości głosów niezbędnych do przyjęcia uchwały. Skoro bowiem część właścicieli lokali nie chce uczestniczyć w życiu wspólnoty mieszkaniowej, to nie jest uzasadnione zmuszanie ich do głosowania nad sprawami, które są im obce. Z podobnego założenia wychodzimy przecież przy wyborach. Dlaczego w przypadku wspólnot mieszkaniowych miałoby być inaczej?
