Ustawa deweloperska, uchwalona już w 2021 r., zaczęła obowiązywać od 1 lipca 2022 r. Ustawodawca zaplanował jednak dwuletni okres przejściowy, co oznaczało w praktyce, że podpisywanie umów deweloperskich odbywało się w dużej mierze na starych zasadach. Teraz jednak się to zmieni – a kupujący od dewelopera będą lepiej chronieni.
Kupujący od dewelopera będą lepiej chronieni
Od lipca 2024 r. wszyscy deweloperzy będą mieli obowiązek realizować sprzedaż zgodnie z przepisami tzw. ustawy deweloperskiej, czyli znowelizowanej ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Dzięki przepisom kupujący od dewelopera będą lepiej chronieni. Obecnie deweloperzy mogą w wielu przypadkach unikać sporządzania umów deweloperskich na nowych zasadach – wystarczy, że w danej inwestycji zawarto choć jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 r., by wszystkie pozostałe firma deweloperska również mogła zawrzeć na starych zasadach, mniej korzystnych dla kupujących. Ta sama zasada obowiązywała w sytuacji, gdy deweloper rozpoczął sprzedaż lokali w danej inwestycji przed wejściem w życie znowelizowanych przepisów.
Co wymuszają na deweloperach znowelizowane przepisy? Po pierwsze, deweloperzy będą musieli ustanowić rachunek powierniczy do dokonywania wszelkich rozliczeń związanych z realizowaną inwestycją. Rodzaj rachunku powierniczego ma z kolei wpływ na to, jak wysokie składki przekazuje deweloper do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (utworzonego na wzór Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego). Środki z DFG mogą z kolei, w sytuacjach określonych ustawą, trafić do kupującego; Fundusz ma też przede wszystkim ochronić kupujących przed skutkami ewentualnej upadłości dewelopera.
Z DFG związana jest też inna, bardzo istotna dla kupujących zmiana. Mowa o procedurze odbioru technicznego lokalu mieszkalnego. Jeśli kupujący zgłosi w protokole usterki, deweloper będzie musiał usunąć je w ciągu 30 dni – w innym wypadku klient będzie mógł skorzystać z gwarancji w ramach DFG. Oczywiście obecnie deweloper też musi usunąć wady i usterki zgłoszone przez kupującego (teoretycznie nawet w tym samym terminie), jednak w praktyce okres napraw często znacząco się wydłuża; deweloperzy często zasłaniają się skalą prac niezbędnych do wykonania czy np. tym, że muszą oczekiwać na określone materiały lub dostępność pracowników, którzy mają zająć się usunięciem usterki.
Co jeszcze zmieni się od lipca?
Przepisy zobowiązują również deweloperów do sporządzenia prospektu informacyjnego i przekazania go kupującemu. Dokument jest istotny, ponieważ zawiera informacje zarówno dotyczące samego dewelopera, jak i całej inwestycji oraz konkretnego lokalu/domu. Do tej pory deweloper również musiał przedstawić prospekt, ale na życzenie kupującego; teraz będzie zobowiązany do przedstawienia dokumentu niezależnie od woli klienta. To istotna zmiana, bo wielu kupujących nawet nie zdawało sobie sprawy z tego, że mogą oczekiwać od dewelopera okazania prospektu.
