- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Wynająłeś mieszkanie i parkujesz pod blokiem? Wspólnota może cię zaskoczyć
Wynająłeś mieszkanie i parkujesz pod blokiem? Wspólnota może cię zaskoczyć
Miejsce postojowe przy wynajmowanym mieszkaniu albo lokalu użytkowym potrafi stać się źródłem większych emocji niż czynsz. Najemca mieszkania jest przekonany, że miejsce mu się należy, a wspólnota mieszkaniowa nagle przypomina właścicielowi, że parking to nie prywatny ogródek. Spróbujmy to uporządkować.
Prymarne znaczenie ma to, co dokładnie ustalono między właścicielem a najemcą. Parkowanie nie działa bowiem na zasadzie: „płacę za mieszkanie, więc dostaję wszystko, co znajduje się wokół budynku”.
Wynająłeś mieszkanie i znalazłeś miejsce na auto? To jeszcze nie znaczy, że jest twoje
Podstawowym dokumentem, który trzeba sprawdzić, jest umowa najmu. Jeżeli zapisano w niej, że najemca otrzymuje do dyspozycji konkretne miejsce postojowe w garażu podziemnym, pilota do szlabanu czy kartę wjazdową, właściciel powinien umożliwić korzystanie z tego uprawnienia.
Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego wynajmujący oddaje rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić czynsz. Jeżeli przedmiotem najmu oprócz mieszkania jest również miejsce postojowe, staje się ono składnikiem umowy. Dla właścicieli bywa to zresztą osobny biznes, bo zysk z wynajmu miejsca postojowego potrafi być wyższy niż z samego lokalu.
Problem mamy, gdy umowa milczy o parkowaniu. Sam fakt, że właściciel mieszkania parkuje na terenie wspólnoty albo że wcześniej najemcy zawsze zostawiali tam samochody, nie musi oznaczać powstania trwałego prawa. Szczególnie gdy chodzi o miejsca należące do nieruchomości wspólnej.
Najemca korzysta z praw właściciela
Właściciel lokalu może wynająć mieszkanie i przekazać najemcy możliwość korzystania nie tylko z samego lokalu, ale także z części wspólnych budynku – oczywiście w takim zakresie, w jakim sam ma do nich prawo. Skoro właściciel lokalu ma prawo korzystać z parkingu zgodnie z przeznaczeniem i z uwzględnieniem praw innych mieszkańców, do tego samego ma prawo najemca – po zawarciu umowy.
Najemca nie zostaje więc członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Nie głosuje nad uchwałami, nie decyduje o zasadach parkowania i nie może samodzielnie występować niczym właściciel lokalu. Może jednak korzystać z parkingu, jeżeli takie uprawnienie właściciel mu przekazał.
Wspólnota może ustalać zasady parkowania, ale nie może robić wszystkiego
Wspólnoty mieszkaniowe często muszą rozwiązywać problem znany niemal każdemu osiedlu: samochodów jest więcej niż miejsc. Pojawiają się regulaminy, identyfikatory oraz listy uprawnionych. Podobne spory wywołuje kwestia gości a parkingu dla mieszkańców.
Wspólnota może wymagać kart wjazdowych, zakazać parkowania pojazdów niesprawnych albo ustalić zasady korzystania z ograniczonej liczby miejsc. Nie oznacza to jednak, że może dowolnie powiedzieć: „właściciele mogą parkować, ale najemcy już nie”. Nie oznacza to również, że mieszkańcy mogą brać sprawy w swoje ręce – rezerwowanie miejsc parkingowych pachołkami czy skrzynkami jest nielegalne.
Jeżeli właściciel mieszkania ma prawo korzystać z parkingu, a najemca korzysta z niego w jego imieniu, wykluczenia najemców nie sposób obronić. Inaczej wygląda sytuacja, gdy wspólnota jedynie porządkuje sposób korzystania z parkingu, a odmiennie, gdy próbuje odebrać komuś część jego uprawnień.
Właściciel nie jest bezbronny. Uchwałę można zaskarżyć
Jeżeli uchwała wspólnoty narusza prawa właściciela, to właściciel może ją zaskarżyć. Zgodnie z ustawą o własności lokali ma na to sześć tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Dobrze pokazuje to spór o zakaz parkowania samochodami elektrycznymi, w którym sądy potrafią stanąć po stronie skarżącego właściciela.
Jeżeli wspólnota odmawia wjazdu najemcy, warto najpierw ustalić, jakie prawa ma właściciel mieszkania. Często to właśnie on musi wyjaśnić sprawę z zarządem wspólnoty. Najemca natomiast może dochodzić przed sądem swoich praw wobec wynajmującego, jeżeli ten obiecał parking, a ostatecznie nie zapewnił możliwości korzystania z niego.
Lokator przeważnie ma bardzo dużo do powiedzenia
Generalnie przepisy w dużym stopniu chronią lokatora i to nie tylko pod kątem korzystania z miejsca postojowego. Po podpisaniu umowy to najemca uzyskuje prawo do faktycznego korzystania z mieszkania i decydowania o tym, kto może do niego wejść – tak właśnie wygląda wynajem mieszkania a prawa lokatora.
Silna ochrona najemcy widoczna jest również w kwestii zamków w drzwiach. Jeśli umowa najmu nie zabrania ich wymiany, lokator może to zrobić, kierując się względami bezpieczeństwa – nie ma przecież pewności, kto posiada klucze do mieszkania po poprzednich mieszkańcach lub czy właściciel nie zachował dodatkowego kompletu. Jednocześnie właściciel nie może próbować dostać się do lokalu bez zgody najemcy, ponieważ mogłoby to zostać uznane za bezprawne ograniczanie prawa do korzystania z mieszkania.
