- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Masz sześć kotów w mieszkaniu? Prawo tego nie zabrania. Ale w skrajnym wariancie stracisz lokal i zwierzęta
Masz sześć kotów w mieszkaniu? Prawo tego nie zabrania. Ale w skrajnym wariancie stracisz lokal i zwierzęta
Polskie prawo nie mówi ani słowa o tym, ile zwierząt można trzymać w mieszkaniu — nie ma limitu psów, kotów ani chomików. Brak limitu to jednak nie to samo co brak konsekwencji; jeśli z lokalu zaczyna wydobywać się smród, a na klatce pojawiają się prusaki, w grę wchodzi art. 16 ustawy o własności lokali, który pozwala wspólnocie żądać sprzedaży mieszkania w drodze licytacji. A sądy już takie powództwa uwzględniały.
Uchwała zakazująca zwierząt? Wspólnota nie ma do tego narzędzi
Należy na samym wstępie zaznaczyć, że mieszkanie stanowi odrębną nieruchomość, a kompetencje wspólnoty kończą się co do zasady tam, gdzie zaczynają się drzwi wejściowe — wspólnota zarządza nieruchomością wspólną, a nie tym, co dzieje się w środku lokalu. Uchwała zakazująca trzymania zwierząt wykracza zatem poza jej władztwo i można ją skutecznie zaskarżyć. Trzeba przy tym podkreślić, że orzecznictwo nie jest tu w pełni jednolite; część sądów dopuszcza ograniczenia zapisane w regulaminie porządku domowego, o ile faktycznie dotyczą korzystania z części wspólnych.
Tryb zaskarżenia przewiduje art. 25 u.w.l. — powództwo o uchylenie uchwały wnosi się w terminie sześciu tygodni od jej podjęcia na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Termin nie podlega przywróceniu, a jego upływ oznacza wygaśnięcie prawa do zaskarżenia. Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej pozostaje przy tym jedynym realnym narzędziem obrony przed decyzją, która ingeruje w prawo własności.
Regulamin porządku domowego a realne możliwości wspólnoty
Regulamin porządku domowego wspólnota uchwalić może — ale będzie on dotyczył trzymania np. smyczy na klatce, sprzątania po zwierzęciu, ciszy nocnej czy zakazu wypuszczania kota na korytarz. Zapis w rodzaju „dopuszcza się utrzymywanie maksymalnie jednego zwierzęcia na lokal” nie jest już regulacją porządku, tylko bezprawnym zakazem. Uporczywe łamanie zasad, które faktycznie mieszczą się w kompetencjach wspólnoty, to inna sprawa — eksmisja za łamanie regulaminu wspólnoty bywa realnym finałem takich konfliktów.
Ustawodawca nie reguluje liczby zwierząt. Reguluje warunki ich utrzymania
Należy podkreślić jeszcze raz, że nie istnieje przepis określający maksymalną liczbę zwierząt w lokalu. Ustawa o ochronie zwierząt nakazuje zapewnić zwierzęciu pomieszczenie chroniące przed zimnem i upałami, dostęp do światła dziennego, możliwość swobodnej zmiany pozycji ciała, karmę i stały dostęp do wody. Jednocześnie art. 6 ust. 2 pkt 10 u.o.z. zalicza do znęcania się utrzymywanie zwierząt w niewłaściwych warunkach bytowania, w tym w stanie rażącego zaniedbania lub niechlujstwa.
Znęcanie się nad zwierzęciem to przestępstwo z art. 35 ust. 1a u.o.z., zagrożone grzywną, ograniczeniem wolności albo pozbawieniem wolności do lat 3 — a przy szczególnym okrucieństwie do lat 5. Sąd może dodatkowo orzec zakaz posiadania zwierząt. Kara za znęcanie się nad zwierzętami obejmuje więc nie tylko przemoc, ale również samo utrzymywanie ich w skrajnie złych warunkach.
Sześć kotów w kawalerce i sześć kotów w mieszkaniu o powierzchni dziewięćdziesięciu metrów to zatem z punktu widzenia prawa dwie zupełnie różne sytuacje.
Gmina, weterynaria, sanepid — mieszają się dwa porządki
Decyzję o czasowym odebraniu zwierzęcia wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta — z urzędu, po informacji od policji, straży gminnej, lekarza weterynarii lub upoważnionego przedstawiciela organizacji, której statutowym celem jest ochrona zwierząt (art. 7 ust. 1 u.o.z.). Istnieje też tryb interwencyjny z art. 7 ust. 3 — w przypadkach niecierpiących zwłoki zwierzę odbiera się od razu, a decyzja zapada później. Odwołanie do SKO wnosi się w terminie trzech dni od doręczenia, a kolegium rozpatruje je w ciągu siedmiu dni.
Inspekcja Weterynaryjna ocenia dobrostan i dostarcza materiał do postępowania; nie odbiera zwierząt na własną rękę. Sanepid bywa z kolei mocno przeceniany — jego uprawnienia wobec prywatnego lokalu są ograniczone, to nie jest organ, który wejdzie do mieszkania i nakaże posprzątanie. Właściwszą ścieżką bywa nadzór budowlany (art. 66 Prawa budowlanego) albo gmina, w zakresie deratyzacji i dezynsekcji. Nadzór sanitarny nie odbierze kotów; weterynaria nie ukarze za smród — zgłoszenie do niewłaściwego organu kończy się przekazaniem sprawy i utratą tygodni.
Sąsiad nie musi czekać na wspólnotę. Ma art. 144 k.c.
Art. 144 kodeksu cywilnego zakazuje takiego korzystania z nieruchomości, które zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Odór przenikający przez wentylację, hałas w nocy, insekty migrujące do sąsiednich lokali — to klasyczne immisje. Roszczenie o zaniechanie opiera się na art. 222 § 2 k.c. w związku z art. 144 k.c.; w grę wchodzi też odszkodowanie. Rzecz jednak w dowodach — protokołach z interwencji, zgłoszeniach do administratora, potwierdzeniach dezynsekcji. Można się domyślać, że w większości sporów sąsiedzkich rozstrzyga nie prawo, tylko dokumentacja. Pytanie, ile zwierząt można trzymać w mieszkaniu, sądy konsekwentnie odsuwają na bok — bada się uciążliwość, nie inwentarz.
Licytacja mieszkania. Przepis, o którym mało kto pamięta
Art. 16 ust. 1 u.w.l. pozwala wspólnocie żądać w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli właściciel zalega długotrwale z opłatami, rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu albo swoim zachowaniem czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym. Ust. 2 dopowiada rzecz, która nadaje temu przepisowi wyjątkowy ciężar: właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Trzeba jednak zaznaczyć, że sądy oceniają natężenie uciążliwości indywidualnie i mogą sięgnąć po art. 5 k.c., uznając żądanie za nadużycie prawa. Sam pozew wymaga zresztą uprzedniej uchwały właścicieli — skonkretyzowanej, wskazującej konkretnego właściciela i konkretny lokal.
Kiedy sześć kotów w mieszkaniu (lub innych zwierząt) to realny problem?
Podsumowując, jeśli ktoś trzyma sześć kotów w mieszkaniu wietrzonym, sprzątanym, z regularnie wymienianymi kuwetami — nie grozi mu nic ze strony ani wspólnoty, ani innych instytucji. Uchwała wspólnoty upadnie w sądzie, gmina nie wyda decyzji o odebraniu, sąsiad nie udowodni immisji.
Jeśli jednak wspomniane sześć kotów znajduje się w lokalu, z którego odór unosi się na całym piętrze, możliwe są cztery odrębne postępowania naraz: interwencję nadzoru budowlanego lub gminy co do stanu lokalu, zawiadomienie o możliwości znęcania się i decyzję o czasowym odebraniu zwierząt, pozew sąsiada o zaniechanie immisji, a w skrajnym wariancie powództwo wspólnoty z art. 16 — bez prawa do lokalu zamiennego. I warto mieć tego świadomość.
