Piekarnik i płyta grzewcza za 15 tys. zł w kosztach firmy. Skarbówka nie miała nic przeciwko

Cztery pytania spółki flipperskiej. Fiskus odpowiedział na każde

Jak podaje Business Insider, z wnioskiem o interpretację wystąpiła firma zajmująca się flipowaniem — kupuje lokale, remontuje je i odsprzedaje. Najistotniejsza dla całej sprawy była kwalifikacja tych mieszkań; spółka wskazała, że traktuje je jako towar handlowy, a nie środek trwały wykorzystywany w działalności. To rozróżnienie, trzeba zaznaczyć, przesądziło o wszystkim, co wynika z interpretacji.

Zdjęcia lokalu przed remontem i po nim? Skarbówka nie wymaga

Spółka zapytała między innymi, czy musi robić zdjęcia lokalu przed remontem i po nim. Fiskus odpowiedział, że takiego obowiązku nie ma — wystarczą faktury, rachunki, umowy z wykonawcami, potwierdzenia przelewów, protokoły odbioru prac i dokumentacja księgowa. Jednocześnie organ dodał, że przepisy nie zabraniają robienia zdjęć dla celów dowodowych; można się domyślać, że w razie sporu z urzędem taki materiał raczej pomoże niż zaszkodzi.

Wydatki remontowe w koszty w całości, bez limitu kwotowego

Drugie pytanie dotyczyło skali odliczenia. Jak potwierdził fiskus, wydatki o charakterze remontowym trafiają w koszty w całości, w dacie poniesienia, niezależnie od kwoty. Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy koszt dotyczy okresu dłuższego niż rok podatkowy — wtedy rozlicza się go proporcjonalnie (art. 15 ust. 4d ustawy o CIT). Ta linia jest zresztą spójna z innymi rozstrzygnięciami, w których fiskus dopuszczał nietypowe pozycje — okazuje się, że nawet komputer gamingowy może zostać rozliczony, jeśli tylko służy firmie.

Przestawianie ścian to nie ulepszenie środka trwałego

Trzecia kwestia była najciekawsza. Spółka przyznała, że czasem przestawia ściany albo przenosi kuchnię do innego pomieszczenia, i chciała wiedzieć, czy to jeszcze przygotowanie towaru, czy już ulepszenie środka trwałego. Fiskus uznał, że skoro lokal w ogóle nie jest środkiem trwałym, to o ulepszeniu nie może być mowy — a wydatki i tak są kosztem, bo służą sprzedaży. Wprost stwierdził, że remont i wyposażenie podnoszą standard mieszkania, ułatwiają zbycie i mogą zwiększyć zainteresowanie kupujących.

Nawet 14 tys. zł mniej podatku

Dla spółki flipperskiej, która kupiła mieszkanie za 400 tys. zł i wydała 60 tys. zł na remont plus 15 tys. zł na lodówkę, piekarnik i płytę grzewczą, cała kwota 75 tys. zł wchodzi w koszty uzyskania przychodu w roku poniesienia. Przy stawce CIT 19 proc. daje to ponad 14 tys. zł mniej podatku. Osoba fizyczna, która robi dokładnie to samo bez firmy, nie odliczy ani złotówki — a i tak, zgodnie z orzecznictwem, zapłaci podatek jak przedsiębiorca. Granice bywają zresztą płynne w obie strony; skarbówka potrafi zakwestionować wydatek, ale i uznać za koszt pozycje pozornie prywatne, jak choćby wydatki na psychoterapię w kosztach firmowych.

Flipowanie „na siebie” to ślepa uliczka

NSA konsekwentnie uznaje, że kupowanie, remontowanie i odsprzedawanie mieszkań z zyskiem wypełnia przesłanki działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT — nawet jeśli podatnik nigdy jej nie zarejestrował. W wyroku z 25 lutego 2025 r. (sygn. II FSK 823/22) sąd zaznaczył, że liczba transakcji nie ma tu znaczenia; liczy się charakter działań. Podobnie orzekał w wyrokach z 2 czerwca 2022 r. (sygn. II FSK 2623/19 i II FSK 2624/19).

Nie da się ukryć, że obecna interpretacja przepisów nie jest zbyt łaskawa dla kupujących; fiskus potrafi uznać kogoś za przedsiębiorcę wtedy, gdy chodzi o podatek do zapłaty, a jednocześnie prywatny właściciel nie ma jak rozliczyć remontu. Interpretacja z czerwca tylko to potwierdza. Tymczasem flipping nieruchomości w Polsce ma się dobrze, a eksperci prognozują wejście branży również do mniejszych miast. Politycy od lat zapowiadają uszczelnienie rynku — wracał podatek anty-flipperski, pojawiały się też deklaracje, że rząd przygląda się pustostanom i flipperom. Żaden z tych pomysłów nie zmienia jednak tego, co dziś wynika z interpretacji: spółka rozlicza remont, osoba prywatna — nie.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj