Wznosząc nieruchomości deweloperzy są zobligowani do zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc postojowych. Często zdarza się, że inwestor kusi potencjalnych nabywców mieszkania przeznaczoną dla nich strefą, gdzie można bezpiecznie zostawić pojazd. Kupując miejsce postojowe od dewelopera trzeba jednak sprawdzić jego status prawny. W przypadku, gdy prawo do niego przysługuje wyłącznie na podstawie umowy z pozostałymi właścicielami lokali, późniejsza samodzielna sprzedaż nie wchodzi w grę.
Cena i położenie miejsca postojowego to nie wszystko
Jak wskazuje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, deweloper, zagospodarowując działkę budowlaną, powinien urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Liczbę i sposób urządzenia tych miejsc należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Wraz z pojawiającymi się jak grzyby po deszczu kolejnymi inwestycjami, wokół nieruchomości powstają dedykowane dla przyszłych właścicieli mieszkań miejsca postojowe. Często deweloperzy decydują się też na zbudowanie hali garażowej pod powierzchnią ziemi. Wszystkie te powierzchnie przeznaczone dla postoju aut trafiają następnie do sprzedaży i są oferowane wraz ze znajdującymi się w budynku lokalami. Zwykle zakup miejsca postojowego jest wręcz obowiązkowy.
BLACK FRIDAY W MEDIA EXPERT [Reklama]
Teraz za jedyne 1999 złotych (zamiast 3499,99)! Soundbar z subwooferem Yamaha SR-X60A. Yamaha SR-X60A to urządzenie z serii True X renomowanego japońskiego producenta. Ten wielokanałowy zestaw tworzą listwa soundbarowa SR-X40A i subwoofer bezprzewodowy SW-X100A. W połączeniu z innymi urządzeniami należącymi do tej linii produktowej możesz stworzyć wyjątkowy, bezprzewodowy system rozrywki domowej. [Zobacz ofertę]
Z pewnością własne, wyznaczone miejsce na parkowanie pojazdu to spora wygoda, dlatego zainteresowanie jest duże. Niestety bardzo często głównym kryterium przy wyborze miejsca postojowego jest dla kupującego lokalizacja oraz przede wszystkim cena. Tymczasem równie ważne, z punktu widzenia przyszłego właściciela lokalu, powinien być jego status prawny.
Prawo do korzystania z miejsca postojowego to najgorsze z rozwiązań
Jednym z zaproponowanych przez dewelopera rozwiązań może być porozumienie pomiędzy właścicielami w zakresie ustanowienia prawa do korzystania z poszczególnych miejsc parkingowych. W praktyce taka umowa nazywana jest podziałem quoad usum i polega ona na uzgodnieniu pomiędzy wszystkimi właścicielami nieruchomości, że właściciel danego lokalu będzie mógł korzystać z przestrzeni stanowiącej miejsce postojowe na prawach wyłączności. Nie jest to jednak rozwiązanie korzystne z perspektywy kupującego lokal od dewelopera.
Po pierwsze przy takim rozwiązaniu dla garażu bądź parkingu nie zostaje założona odrębna księga wieczysta. Powierzchnia ta nadal będzie częścią wspólną nieruchomości. Podział dokonany przez właścicieli uzyskuje jedynie skutek obligacyjny, a zatem stają się oni posiadaczami zależnymi wydzielonych im części.
Prawo takie może być co prawda ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla danego lokalu mieszkalnego, jednak to nadal trochę mało. W praktyce właściciele każdego z lokali nie mają szans na samodzielną sprzedaż miejsca postojowego, z którego na co dzień korzystają. Wszystko przez wzgląd na fakt, że przestrzeń ta nie jest ich wyłączną własnością i nie stanowi odrębnej nieruchomości. Prawo do korzystania z parkingu zwiększy więc wartość lokalu mieszkalnego, jednak może być zbyte wyłącznie wraz z prawem własności całego mieszkania.
Odrębna nieruchomość lub współwłasność z innymi – dzięki temu miejsce postojowe od dewelopera sprzedasz niezależnie od mieszkania
Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest odrębna własność dla każdego z miejsca postojowego. Oznacza to bowiem wyodrębnienie przestrzeni jako osobnej nieruchomości, a co za tym idzie założenie dla niej księgi wieczystej i wpisanie konkretnych właścicieli. W takim przypadku każdemu właścicielowi lokalu przysługuje odrębne, samodzielne prawo własności, na które nie mają wpływu działania podejmowane z sąsiadami. Nie ma więc żadnych przeszkód, by w razie potrzeby dokonać sprzedaży wyłącznie miejsca postojowego, zachowując prawo własności lokalu mieszkalnego bądź na odwrót.
W praktyce rynkowej nie jest to jednak częste rozwiązanie, gdyż wymaga sporo pracy, gromadzenia masy dokumentów, co z kolei generuje znaczne koszty. Coraz częściej deweloperzy decydują się więc na pójście inną drogą wyodrębniając cały garaż jako osobny lokalu o funkcji niemieszkalnej. Następnie dochodzi do sprzedaży udziałów w hali garażowej na rzecz poszczególnych właścicieli, stosownie do przysługujących im udziałów w części wspólnej. Taka koncepcja podziału miejsc postojowych to również dobre wyjście z perspektywy właścicieli lokali, pozwalająca im na samodzielne rozporządzenie tą przestrzenią.
Sposobów na podział miejsc postojowych może być zatem kilka. Decydując się na ich nabycie warto wiedzieć za co właściwie płacimy i jakie prawa przysługują nam z tego tytułu. Choć początkowo odpowiedni status prawny miejsca parkingowego nie będzie zapewne potrzebny, to w przyszłości może się okazać kluczem do skutecznej jego sprzedaży.
