Oddał mieszkanie za długi, żeby uniknąć komornika. Od 2027 r. zapłaci jeszcze 9,5 tys. zł fiskusowi

Mieszkanie za długi zamiast komornika, czyli datio in solutum

Scenariusz jest typowy. Przedsiębiorca po upadku firmy, senior, który poręczył za syna, albo rodzina, która pożyczyła pieniądze od znajomego i nie jest w stanie ich oddać. Wierzyciel ma dość czekania, dłużnik boi się komornika. U notariusza mieszkanie (albo udział w nim, czasem samochód) przechodzi na wierzyciela, a dług wygasa.

Pozwala na to art. 453 k.c.: zobowiązanie wygasa, jeżeli dłużnik za zgodą wierzyciela spełnia inne świadczenie niż to, które był winien. To tzw. datio in solutum. Dla zadłużonego często rozsądniejsza droga niż licytacje komornicze, gdzie na pierwszej licytacji nieruchomość można sprzedać za trzy czwarte sumy oszacowania, a z wpływów trzeba jeszcze pokryć koszty egzekucji. Bywa, że mieszkania już nie ma, a część długu wciąż wisi.

NSA: brak przychodu. Skarbówka: odpłatne zbycie

Problem podatkowy bierze się z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym ją nabyto, jest źródłem przychodu i co do zasady oznacza 19 proc. podatku od dochodu. Typowym przypadkiem jest sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat. Pytanie brzmi, czy oddanie mieszkania za dług to też „odpłatne zbycie”.

Sądy administracyjne w większości odpowiadają, że nie. Rzeczpospolita przywołuje wyroki NSA o sygnaturach II FSK 2798/20 i II FSK 1196/18. Dłużnik nie staje się bogatszy, bo traci mieszkanie i dług jednocześnie, a pieniądze do niego nie trafiają.

Fiskus od lat patrzy na to inaczej i wciąż wydaje interpretacje po swojemu. Rzeczpospolita opisała sprawę mężczyzny, który zaciągnął dwie pożyczki i spłacił je, przenosząc na każdego z wierzycieli udział w nieruchomości. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji nr 0115-KDIT2.4011.425.2025.2.DT uznał to za odpłatne zbycie, bo zwolnienie z długu ma wymierną wartość pieniężną. Kto w 2026 r. oddaje mieszkanie za długi, ryzykuje spór, ale z dobrymi widokami w sądzie.

Nowy art. 19 ust. 2a ustawy o PIT: przychodem będzie umorzony dług

Ministerstwo Finansów postanowiło przeciąć spór ustawą. W rządowym projekcie zmian w podatkach dochodowych (druk sejmowy nr 3137) znalazł się nowy art. 19 ust. 2a ustawy o PIT. Przepis mówi, że przy odpłatnym zbyciu nieruchomości, praw majątkowych lub innych rzeczy w celu uregulowania zobowiązania, także z tytułu pożyczki lub kredytu, przychodem „jest wysokość zobowiązania uregulowanego w następstwie takiego odpłatnego zbycia”. Drugie zdanie dodaje, że jeśli wartość rynkowa oddanej rzeczy jest wyższa od długu, przychód ustala się według wartości rynkowej.

Resort nie ukrywa, o co chodzi. W uzasadnieniu projektu napisano wprost, że zmiana ma wyeliminować „nieprawidłową linię interpretacyjną NSA”. Nowe zasady obejmą nie tylko mieszkania i domy, ale też np. samochód oddany za dług w ciągu pół roku od nabycia, licząc od końca miesiąca zakupu.

Stan prac jest taki: Sejm uchwalił ustawę 22 października 2026 r., Senat wprowadził poprawki 27 października, Sejm przyjął je 5 listopada, a 6 listopada ustawa trafiła do prezydenta. Karol Nawrocki ma 21 dni na decyzję. Jeśli podpisze, nowe zasady obejmą przychody uzyskane od 1 stycznia 2027 r.

Ile podatku od mieszkania oddanego za długi

Przykład. Pan Adam kupił mieszkanie w 2025 r. za 250 tys. zł. Jego firma upadła, a prywatny pożyczkodawca czeka na zwrot 300 tys. zł. W 2027 r. strony podpisują akt notarialny i mieszkanie przechodzi na wierzyciela.

Gdyby mieszkanie było warte 320 tys. zł, przychodem byłaby wartość rynkowa, a podatek wzrósłby do 13,3 tys. zł. Ta sama umowa zawarta w 2026 r. według linii NSA nie dałaby żadnego przychodu. Podatku nie będzie, jeżeli od końca roku nabycia minęło pięć lat: mieszkanie kupione w 2021 r. można w 2027 r. oddać bez PIT.

Teoretycznie zostaje ulga mieszkaniowa, ale z haczykiem. Dłużnik nie dostaje pieniędzy, więc trudno mu cokolwiek wydać na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat. Wyjątkiem może być dług z kredytu zaciągniętego na zakup tego samego mieszkania, bo spłata takiego kredytu mieści się w katalogu wydatków objętych ulgą. Przy pożyczce od znajomego tej furtki nie ma. Kto zastanawia się, co odliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej, powinien to przeliczyć przed wizytą u notariusza.

Państwo przegrywa w sądach, więc zmienia ustawę

Argument ministerstwa nie jest absurdalny. Ktoś, kto sprzeda mieszkanie po trzech latach, a za uzyskane pieniądze spłaci dług, zapłaci podatek. Ktoś, kto pominie etap sprzedaży i od razu odda mieszkanie wierzycielowi, dziś nie płaci nic. Efekt ekonomiczny jest podobny. Kuba Lewandowski, doradca podatkowy z PwC, ocenił w rozmowie z Rzeczpospolitą: „Zmiana jest niekorzystna dla podatników. Ale logiczna, ponieważ podobne regulacje obowiązują już przedsiębiorców”.

Moim zdaniem logika ministerstwa kończy się tam, gdzie zaczyna się portfel dłużnika. Po sprzedaży zostaje gotówka, z której da się zapłacić podatek. Po datio in solutum zostaje człowiek bez mieszkania, bez pieniędzy i z nowym długiem, tym razem wobec urzędu skarbowego, który ma własną egzekucję administracyjną. Państwo nie przekonało sądów, więc zmienia przepis, a koszt ponoszą ludzie w najgorszym momencie życia. Podobny problem ustawodawca dostrzegł przy kredytach frankowych: umorzenie kredytu frankowego też jest przychodem, a mimo to Ministerstwo Finansów przez lata zaniechało poboru podatku od takich umorzeń. Wobec zwykłych dłużników tej wrażliwości zabrakło.

Uczciwiej byłoby wyłączyć z nowej zasady przynajmniej oddanie jedynego mieszkania, w którym dłużnik mieszka. Inaczej przepis dołączy do pułapek, w których fiskus bierze daninę od korzyści niewidocznej na koncie, jak podatek od zasiedzenia, płacony od nieruchomości, za którą nikt nie dostał ani złotówki.

Data aktu notarialnego przed 1 stycznia 2027 r. może mieć znaczenie

Dla osób, które właśnie negocjują taką ugodę, najważniejsza jest data. Przychód powstaje w chwili przeniesienia własności, a więc w dniu podpisania aktu notarialnego. Umowa zawarta w grudniu 2026 r. podlega dzisiejszym przepisom i orzecznictwu NSA. Ta sama umowa podpisana w styczniu 2027 r. będzie już oceniana według nowego art. 19 ust. 2a.

Przed podpisaniem trzeba też ustalić, kiedy dokładnie mija pięć lat od końca roku nabycia i ile mieszkanie jest warte na rynku w porównaniu z długiem. Przy umowie z 2026 r. fiskus może się upomnieć, ale wtedy zostaje sąd administracyjny, w którym dłużnicy dotąd zwykle wygrywali.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj