Państwo dało deweloperom kilkanaście godzin na nowe przepisy. Kara sięga 10 proc. obrotu

Jednolity format cen mieszkań. Co dokładnie zmieniło się 11 listopada

Sam obowiązek codziennego przekazywania cen ofertowych do państwowego portalu danych działa od 11 lipca 2025 r., a o nowelizacji pisaliśmy latem w tekście koniec zgadywania cen mieszkań. Do tej pory ministerialny wzór pliku był jednak tylko zaleceniem. Każda firma mogła inaczej nazwać kolumny, inaczej zapisać datę i po swojemu rozumieć, co wchodzi do ceny.

Ustawa z 17 lipca 2026 r. nowelizująca ustawę deweloperską (Dz.U. 2026 poz. 1077) dopisała do art. 19b, że dane trzeba przekazywać jako dokument elektroniczny zgodny ze strukturą określoną przez ministra cyfryzacji. Ogłoszono ją 10 sierpnia, weszła w życie po trzech miesiącach i nie ma w niej przepisów przejściowych. Samą strukturę określa rozporządzenie Ministra Cyfryzacji z 10 listopada 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1489), ogłoszone tego samego dnia i obowiązujące od 11 listopada.

48 pól w ośmiu grupach, od danych dewelopera po ceny miejsc postojowych

Załącznik do rozporządzenia dzieli informacje na osiem grup oznaczonych literami od A do H, łącznie 48 pól. Znajdują się tam m.in.:

Zakres informacji i częstotliwość (raz na dobę) zostają te same, zmienia się forma. Rozporządzenie nie wskazuje przy tym formatu pliku ani kodowania znaków. Określa typy danych i sposób zapisu dat, a w sprawie separatora dziesiętnego odsyła do wymagań formatu, który firma wybierze.

Obowiązki deweloperów zmienione z dnia na dzień

Tu zaczyna się problem. Ustawodawca dał sobie trzy miesiące vacatio legis, a z tych trzech miesięcy firmy dostały w praktyce kilkanaście godzin. Projekt rozporządzenia Ministerstwo Cyfryzacji skierowało do konsultacji pod koniec września. Jak wynika z analizy Otodom, wersja ostateczna mocno różni się od projektu: zamiast 57 pól w 10 grupach jest 48 pól w 8 grupach, doszły współrzędne i stałe identyfikatory lokali, a daty dostały godzinę. Ustawa nakazuje ministrowi udostępnić na portalu wzorcowe dokumenty elektroniczne. Według Otodom pojawiły się one na dane.gov.pl dopiero w dniu wejścia przepisów w życie, w czterech formatach (XLSX, CSV, XML i JSON), i są jedynie przykładowe.

Kto przygotował się rzetelnie na podstawie projektu, przebudowywał zestawienia w biegu. Duży deweloper z działem IT jakoś to przełknie. Gorzej z małą spółką, która stawia jeden czy dwa budynki, a cennik prowadzi w Excelu uzupełnianym ręcznie przez kogoś z biura. Według Otodom, które powołuje się na ocenę skutków regulacji, obowiązek obejmuje 6354 podmioty. Spora część z nich to właśnie takie firmy.

Kara UOKiK do 10 proc. obrotu za błędny plik

Stawka nie jest symboliczna. Zgodnie z art. 19b ust. 4 ustawy deweloperskiej naruszenie obowiązku przekazywania danych stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. To otwiera drogę do decyzji Prezesa UOKiK i kary pieniężnej na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 tej ustawy, sięgającej 10 proc. obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym nałożenie kary. Skoro teraz przepis wymaga zgodności ze strukturą z rozporządzenia, plik w niewłaściwym układzie może zostać potraktowany jak niewykonanie obowiązku.

W uzasadnieniu projektu nowelizacji (druk sejmowy nr 2468) koszty dostosowania oszacowano jako minimalne, a dodatkowym obciążeniom dla MŚP zaprzeczono. Przy rozporządzeniu ogłoszonym w przeddzień wejścia w życie trudno to traktować poważnie.

Moim zdaniem państwo, które zmienia wymogi techniczne z dnia na dzień i jednocześnie trzyma w odwodzie karę liczoną procentem od obrotu, powinno przynajmniej publicznie zadeklarować, jak będzie podchodzić do pierwszych tygodni. Podobnie widzi to Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom, która w komentarzu opublikowanym przez portal zauważyła: „Kilka pierwszych tygodni może przynieść pliki niezgodne z rozporządzeniem i wiele pytań”. I dodała: „Jeśli UOKiK w pierwszych tygodniach postawi na wyjaśnianie zamiast kar, za kilka miesięcy w jednym miejscu będą dostępne porównywalne dane o cenach ofertowych od wszystkich deweloperów”.

Jawność cen mieszkań wreszcie porównywalna, ale to nadal ceny ofertowe

Żeby nie było, że tylko narzekam. Sam cel nowelizacji uważam za dobry. Przez półtora roku jawność cen mieszkań deweloperskich była w dużej mierze teoretyczna. Na portalu leżą tysiące plików w różnych układach, a część firm od pierwszych dni szukała furtek, o czym pisaliśmy w tekście deweloperzy próbują obchodzić nowe przepisy. Kuniewicz ujęła to obrazowo: „Żeby porównać ceny dwóch deweloperów z jednej ulicy, trzeba najpierw ręcznie uporządkować ich pliki”. Jednolita struktura pozwala to robić automatycznie. Najszybciej skorzystają na tym porównywarki i portale ogłoszeniowe, w tym Otodom, a kupujący pośrednio, jeśli ktoś mu te dane sensownie pokaże.

Czego kupujący mieszkanie nadal się nie dowie

Nowy format nie zmienia natury danych. Na dane.gov.pl trafiają ceny ofertowe, czyli te, za które deweloper chce sprzedać lokal, a nie te, za które faktycznie go sprzedał. „Struktura nie przewiduje pola na cenę z aktu notarialnego, na status lokalu ani na akcje promocyjne”, zwraca uwagę Kuniewicz. Z cennika nie wynika więc, czy mieszkanie jest jeszcze dostępne ani ile rabatu wynegocjował sąsiad. Ceny transakcyjne to wciąż osobny temat, a do decyzji o kupnie warto zestawić dane ofertowe z rejestrem cen nieruchomości prowadzonym przez starostwa.

Co deweloper powinien zrobić teraz

Firmy, które wcześniej korzystały z rekomendowanego wzoru ministerstwa, mają mniej pracy, choć ostateczna struktura różni się również od niego. Pozostałe powinny jak najszybciej porównać swoje pliki z załącznikiem do rozporządzenia, nadać lokalom stałe identyfikatory, uzupełnić współrzędne inwestycji i zacząć zapisywać godzinę obowiązywania ceny. Przy obecnym podejściu państwa rozsądnie jest też dokumentować każdą zmianę, żeby w razie postępowania wykazać dobrą wiarę.

W sierpniu 2025 r. pisaliśmy, że deweloperzy pokornie zaczynają publikować ceny mieszkań, choć wcześniej przekonywali, że to niewykonalne. Z nowym formatem branża też sobie poradzi. Od blisko dwóch lat deweloperzy pod lupą państwa słyszą, że mają być przejrzyści i przewidywalni wobec klientów. Szkoda, że ministerstwo nie stosuje tej samej miary do siebie.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj