Sprzedałeś nieruchomość przed upływem 5 lat? Raty kredytu mogą zwolnić cię z podatku

Ulga mieszkaniowa a spłata kredytu: kolejność zdarzeń ważniejsza od kwoty

Ulga mieszkaniowa z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT kojarzy się przede wszystkim z zakupem kolejnego lokum. Tymczasem katalog wydatków jest szerszy i obejmuje także spłatę wcześniej zaciągniętego zobowiązania na własne potrzeby mieszkaniowe. W opisanej sprawie dom został kupiony dwa lata przed sprzedażą działki i właśnie ta odwrócona chronologia budziła wątpliwości podatnika. Skarbówka ich nie podzieliła: liczy się moment podpisania umowy kredytowej, a nie to, w jakiej kolejności podatnik wchodził w posiadanie nieruchomości.

Zmienia to sposób planowania takich transakcji. Część sprzedających odkłada decyzję o zbyciu nieruchomości, dopóki nie znajdzie konkretnego mieszkania do kupienia. Wydatkiem uprawniającym do ulgi może być jednak kredyt, który spłacają od kilku lat.

Warunki ulgi: kredyt musi być starszy niż sprzedaż nieruchomości

Przepis nie obejmuje jednak dowolnego długu. Artykuł 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT stawia kilka warunków: zobowiązanie trzeba zaciągnąć, zanim pojawi się przychód ze zbycia nieruchomości, a finansowania musi udzielić bank albo SKOK z siedzibą w Unii, EOG lub Szwajcarii. Zaciągnięcie kredytu razem z małżonkiem nie stanowi przeszkody, bo sama liczba kredytobiorców nie odbiera prawa do zwolnienia. Pod pewnymi warunkami w grę wchodzi również kredyt refinansowy i kwalifikowana część kredytu konsolidacyjnego.

Z ulgi wykluczony jest za to wariant odwrotny: najpierw sprzedaż, potem kredyt. Nie pomoże też spłata pożyczki konsumpcyjnej ani zobowiązania wobec rodziny, bo w grę wchodzi wyłącznie instytucja finansowa i wyłącznie cel mieszkaniowy. Sama nazwa produktu bankowego niczego nie rozstrzyga — badane jest faktyczne przeznaczenie pieniędzy.

Bieżące raty kredytu zamiast jednorazowej nadpłaty

Najwięcej zmienia to, co organ stwierdził o sposobie spłaty. Do wydatków mieszkaniowych wliczają się zwykłe raty — zarówno część kapitałowa, jak i zapłacone odsetki — o ile zostały pokryte ze środków ze sprzedaży i w ustawowym terminie. Ten termin to koniec trzeciego roku po roku zbycia, czyli dla transakcji z 2026 r. 31 grudnia 2029 r. Raty uregulowane jeszcze przed sprzedażą nie zostaną wliczone.

Dla domowego budżetu różnica jest zasadnicza. Zamiast wyłożyć całą kwotę naraz i zamknąć sobie dostęp do oszczędności, można rozłożyć ją na kolejne trzy lata płatności.

Ile podatku można zaoszczędzić? Rachunek na konkretnych liczbach

Skalę korzyści dobrze widać na prostym przykładzie. Działka kupiona za 200 tys. zł i sprzedana za 300 tys. zł daje 100 tys. zł dochodu, czyli 19 tys. zł podatku od sprzedaży nieruchomości do zapłaty. Przeznaczenie całego przychodu na kwalifikowaną spłatę zeruje tę kwotę.

Inaczej wygląda rozliczenie częściowe. Gdyby na kredyt poszło 150 tys. zł, zwolniona byłaby połowa dochodu, a fiskus upomniałby się o 9,5 tys. zł. Proporcję liczy się bowiem od całej ceny transakcji, nie od samego zarobku — kto wyda równowartość zysku, skorzysta z ulgi tylko częściowo.

Interpretacja podatkowa chroni tylko jednego małżonka

Wniosek o interpretację indywidualną złożył mąż, choć działka wchodziła do majątku wspólnego. Żona takiej samej ochrony automatycznie nie dostaje i musiałaby wystąpić o własne pismo, zwłaszcza że przy wspólnej nieruchomości każde z małżonków rozlicza swoją część przychodu odrębnie. Przy jednym kredycie i jednej transakcji powstają więc dwa niezależne rozliczenia.

PIT-39 i dokumenty potwierdzające wydatki mieszkaniowe

Sprzedaż trzeba wykazać w PIT-39 nawet przy pełnym zwolnieniu — dla transakcji z 2026 r. termin mija 30 kwietnia 2027 r. Planowane wydatki można zadeklarować z góry, ale jeśli pieniądze ostatecznie pójdą gdzie indziej, zostaje korekta zeznania i odsetki za zwłokę. Harmonogram spłaty, historia rachunku i potwierdzenia przelewów są w tej sytuacji jedynym dowodem.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj