Przez lata rynek nieruchomości w Polsce wydawał się niemal niezachwiany. Ceny mieszkań rosły, deweloperzy nie nadążali z budową, a popyt na nowe lokale wydawał się niegasnący. Wydawało się, że każdy zakup mieszkania jest gwarancją zysku w przyszłości. Jednak w obliczu nieubłaganej zapaści demograficznej, ta narracja może się radykalnie zmienić. Prognozy na rok 2050 wskazują na dramatyczne wyludnienie większości polskich miast. Czy oznacza to, że nieruchomości stracą na wartości? Nie wszędzie. ale tylko w sześciu miastach wciąż ma to sens. I nie ma w tym gronie Łodzi, która przez lata była Mekką wszelkich fliperów i nieruchomościowych guru, co samo w sobie podważało w moich oczach ich wiarygodność.
Rynek nieruchomości rósł przez dekady
Przez ostatnie dwie dekady ceny mieszkań w Polsce systematycznie rosły. Nawet kryzys finansowy z 2008 roku, pandemia COVID-19 czy rosnące stopy procentowe nie były w stanie na dłużej zatrzymać tego trendu. Dlaczego? Kluczowe były czynniki makroekonomiczne - wzrost gospodarczy, rosnące płace, tanie kredyty i napływ ludzi do miast. Dodatkowo, Polska miała wielki deficyt mieszkaniowy, a przystępność cenowa w porównaniu do Europy Zachodniej sprawiała, że nieruchomości były atrakcyjną inwestycją.
Jednak ten model wzrostu opierał się na dwóch filarach: rosnącej populacji i urbanizacji. Niestety, oba te czynniki zaczynają się załamywać.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Polska powiatowa wyludnia się w zastraszającym tempie
Od lat wiadomo, że polskie społeczeństwo się starzeje i kurczy. Dzietność jest na poziomie około 1,3 dziecka na kobietę, co oznacza, że pokolenie dzisiejszych 30-latków będzie o połowę mniej liczne od swoich rodziców. W dodatku młodzi masowo wyjeżdżają do dużych miast lub za granicę. Skutek? Polska powiatowa zaczyna pustoszeć.
Już teraz w wielu mniejszych miejscowościach widać pierwsze pustostany. W przyszłości może być ich znacznie więcej – i to wcale nie w najgorszych lokalizacjach. Dlaczego ktoś miałby płacić za mieszkanie w Olsztynie czy Opolu, skoro już teraz wiadomo, że w perspektywie kilku lat nie obroni swojej wartości. Za podobną cenę lepiej kupić mieszkanie w dynamicznie rozwijających się metropoliach, nawet jeśli będzie ono mniejsze. Za chwilę może się okazać, że w niektórych miastach nie będzie chętnych na kupno mieszkań, nawet po mocno obniżonych cenach.
Przez bardzo krótki moment wydawało się, że praca zdalna odwróci trend urbanizacji, ale już jest jasne, że Żyrardów jednak nie będzie nowym Wilanowem dla pracujących na Teamsach, ten model się nie przyjął.
Tylko sześć miast się obroni do 2050
Według prognoz demograficznych do 2050 roku większość polskich miast doświadczy drastycznego spadku liczby mieszkańców. Jednak są wyjątki – sześć miast, które nie tylko utrzymają swoją populację, ale wręcz mogą się rozwijać. Lista miast, które mogą wciąż rosnąć lub stabilizować swoją populację:
- Warszawa – niekwestionowany lider wzrostu, przyciąga ludzi z całej Polski i z zagranicy
- Kraków – silny ośrodek akademicki, turystyczny i biznesowy
- Wrocław – centrum technologiczne i logistyczne, wciąż przyciąga inwestorów
- Trójmiasto – atrakcyjność nadmorska, turystyczna i rozwój sektora IT
- Poznań – jedno z najlepiej zarządzanych miast, centrum gospodarki zachodniej Polski
- Rzeszów – największa niespodzianka na liście, miasto dynamicznie rozwijające się dzięki inwestycjom, lotnisku i - oczywiście zgadliście - migracji ze wschodu
Warszawa i Rzeszów, czyli dwa niezwykle ciekawe przypadki
Warszawa jest oczywistym liderem. Wzrost gospodarczy, centralizacja instytucji publicznych i prywatnych oraz wielkie inwestycje infrastrukturalne sprawiają, że stolica przyciąga ludzi i kapitał. To jedyne miasto w Polsce, które niezależnie od sytuacji demograficznej będzie, przy utrzymaniu racjonanych scenariuszy, zawsze w cenie.
Z kolei Rzeszów to prawdziwa ciekawostka. W przeciwieństwie do innych średnich miast, nie tylko nie traci mieszkańców, ale wręcz zyskuje. Dlaczego? To efekt dynamicznego rozwoju regionu oraz migracji z Ukrainy i Podkarpacia. Bliskość granicy oraz strategiczne inwestycje sprawiają, że bardzo mocno dziś niedoceniany Rzeszów może stać się jednym z najważniejszych miast wschodniej Polski.
A co, jeśli prognozy się nie sprawdzą?
Oczywiście, prognozy demograficzne to tylko przewidywania. Historia uczy nas, że mogą pojawić się „czarne łabędzie”, czyli nieoczekiwane wydarzenia, które kompletnie zmienią układ sił. Może to być np. masowa imigracja do Polski, która odmieni strukturę ludnościową. Niektórzy zaś nadal wierzą w gwałtowny rozwój technologii pozwalający na pracę z dowolnego miejsca, choć póki co czytamy o tym, jak pracownicy masowo wzywani są do biur.
Jednak na ten moment warto trzymać się twardych danych. A te mówią jasno: większość polskich miast czeka zapaść, a tylko nieliczne utrzymają swoją wartość inwestycyjną. Jeśli myślisz o zakupie mieszkania jako inwestycji, lepiej postawić na miasta, które mają przyszłość. W przeciwnym razie za kilkadziesiąt lat możesz mieć problem, żeby w ogóle znaleźć kupca na swoje lokum. Kupno mieszkania w Polsce przestało być oczywistą inwestycją. Zamiast liczyć na nieustanny wzrost wartości, warto spojrzeć na prognozy demograficzne i długoterminowy rozwój miast.
