Zapisałeś to w umowie najmu? To zmarnowałeś papier

Najem okazjonalny nie powstaje przez zwykły zapis w umowie

To, że strony nazwą umowę „najmem okazjonalnym", nie oznacza jeszcze, że właściciel rzeczywiście uzyskał wszystkie korzyści z tej konstrukcji. Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu lokalu mieszkalnego. Może go zawrzeć właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Wynika to z art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeśli zastanawiasz się, co to jest najem okazjonalny i komu się opłaca, warto poznać te zasady, zanim podpisze się umowę.

Załączniki, bez których najem okazjonalny nie zadziała

Kluczowe są jednak załączniki. Do umowy najmu okazjonalnego trzeba dołączyć przede wszystkim oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Potrzebne jest też wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po wykonaniu egzekucji, oraz oświadczenie właściciela tego lokalu albo osoby mającej do niego tytuł prawny, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.

I dopiero taki zestaw dokumentów ma znaczenie praktyczne – aktu notarialnego nie da się bowiem zastąpić niczym innym. W tym przypadku ustawa dla danej czynności przewiduje określoną formę, a jej niedochowanie skutkuje nieważnością czynności. Oznacza to więc, że mimo górnolotnych zapisów w wielu umowach mamy styczność nie z najmem okazjonalnym, a ze zwyczajnym stosunkiem najmu, a wtedy zdecydowanie trudniej pozbyć się problematycznego lokatora.

Najemca oświadcza, że ma gdzie mieszkać? To nic nie zmienia

W zwykłych umowach najmu często pojawiają się zapisy, które mają uspokoić właściciela. Najemca oświadcza, że ma inny lokal. Najemca oświadcza, że może wrócić do rodziców. Najemca oświadcza, że ma tytuł prawny do innej nieruchomości. Problem w tym, że takie zdanie w umowie nie uruchamia procedury przewidzianej dla najmu okazjonalnego.

Jeżeli najemca po zakończeniu umowy nie chce się wyprowadzić, właściciel nie może po prostu pokazać mu paragrafu z umowy i ominąć normalnej drogi prawnej. Bez aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji taki zapis jest co najwyżej deklaracją. Może mieć jakieś znaczenie dowodowe, ale nie daje tego, o co w najmie okazjonalnym naprawdę chodzi: uproszczonej ścieżki dochodzenia opróżnienia lokalu.

Krótko mówiąc: można wpisać do umowy, że najemca ma gdzie mieszkać. Można nawet wpisać, że zobowiązuje się wyprowadzić następnego dnia po rozwiązaniu umowy. Tylko że jeżeli nie ma wymaganych dokumentów, właściciel nie dostaje narzędzia, które pozwala mu realnie szybciej odzyskać mieszkanie, a opisywane zapisy w umowie są bezwartościowe.

Akt notarialny jest tu kluczowy

Najważniejszym elementem najmu okazjonalnego nie jest sam adres lokalu zastępczego, tylko notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. To ono pozwala właścicielowi, po spełnieniu ustawowych warunków, iść w kierunku nadania klauzuli wykonalności, zamiast prowadzić pełne postępowanie o eksmisję od początku. Dzięki temu eksmisja lokatorów przebiega znacznie szybciej niż przy zwykłej umowie najmu.

To dlatego „sprytne" zapisy w umowie są bezwartościowe. Ustawodawca przewidział konkretną procedurę i konkretną formę. Jeżeli właściciel jej nie dochowa, zostaje mu zwykły najem ze wszystkimi jego konsekwencjami. Brzmią poważnie (i może nawet skutkują, gdy najemca nie ma świadomości prawnej i złej woli), jednak w praktyce nie ułatwiają eksmisji.

Nie cała umowa musi być notarialna

Sama umowa najmu okazjonalnego nie musi być zawarta u notariusza. Notarialnej formy wymaga oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. To istotna różnica, bo część osób rezygnuje z najmu okazjonalnego, zakładając, że „całą umowę trzeba robić notarialnie". Nie trzeba. Ale bez tego jednego notarialnego oświadczenia zabezpieczenie traci sens. Warto przy tym pamiętać, że alternatywą dla przedsiębiorców jest umowa najmu instytucjonalnego, która rządzi się nieco innymi zasadami.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego też ma znaczenie

Jest jeszcze jeden obowiązek, o którym właściciele mieszkań potrafią zapominać. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego trzeba zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. I naprawdę lepiej to zrobić. W tym przypadku nie chodzi o zwykły strach przed sankcjami karnymi, a o zabezpieczenie interesów właściciela mieszkania.

To nie jest kosmetyczna formalność. Brak zgłoszenia może pozbawić właściciela możliwości skorzystania ze szczególnych rozwiązań przewidzianych dla najmu okazjonalnego. W praktyce oznacza to, że nawet dobrze przygotowana umowa i załączniki mogą nie zadziałać tak, jak właściciel zakładał, jeżeli zabrakło zgłoszenia.

Oświadczenie o innym lokalu również może generować problemy

Wskazanie lokalu zastępczego również nie powinno być fikcją. Chodzi o lokal, w którym najemca rzeczywiście będzie mógł zamieszkać w razie wykonania obowiązku opróżnienia mieszkania. Dlatego potrzebna jest zgoda właściciela tego lokalu albo osoby, która ma do niego tytuł prawny. Na żądanie wynajmującego podpis pod takim oświadczeniem może być notarialnie poświadczony.

Jeżeli więc w umowie pojawia się tylko ogólne zdanie, że „najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu", ale nie ma prawidłowego wskazania lokalu i zgody osoby uprawnionej, właściciel nie powinien mieć złudzeń. To nie jest najem okazjonalny w praktycznym sensie. To zwykły zapis, który wygląda dobrze na papierze. A papier, jak wiadomo, przyjmie wszystko. Sąd i komornik już niekoniecznie, więc w razie problemów może okazać się, że właściciel wcale nie jest chroniony, a najemca i tak jest trudny do usunięcia.

Granice działań właściciela wobec lokatora

Warto też pamiętać, że nawet uciążliwy lokator pozostaje pod ochroną prawa, a samodzielne „rozwiązania" — jak wymiana zamków czy odcięcie mediów — mogą obrócić się przeciwko właścicielowi. Temat wynajem mieszkania a prawa lokatora pokazuje, jak cienka jest granica między dochodzeniem swoich praw a złamaniem przepisów. Granicę tę wyznaczają również sytuacje, w których właściciel chce wejść do lokalu — a czy właściciel mieszkania może wejść do wynajmowanego mieszkania, kiedy wizyta narusza mir domowy, bywa źródłem realnych sporów.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj