- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Koniec tyranii w blokach. Wspólnoty dostaną narzędzie do walki z problematycznymi sąsiadami
Koniec tyranii w blokach. Wspólnoty dostaną narzędzie do walki z problematycznymi sąsiadami
Właścicieli mieszkań w blokach czekają spore zmiany. Już niedługo najprawdopodobniej wejdzie w życie nowelizacja ustawy o własności lokali. Jedną z ważniejszych wynikających z niej zmian jest oddanie władzy zaangażowanym członkom wspólnot. Dotychczas bowiem brak udziału w głosowaniach i zebraniach wywoływał paraliż decyzyjny w licznych budynkach. Zarządcy z kolei otrzymają skuteczne narzędzia do walki z problematycznymi właścicielami.
Zmiany dotyczą wyłącznie wspólnot mieszkaniowych
To istotne rozróżnienie, gdyż budynki wielorodzinne w naszym kraju zwykle administrowane są jako wspólnoty lub spółdzielnie. Ustawa o własności lokali dotyczy wyłącznie pierwszych z nich. Różnice między tymi formami dobrze obrazuje porównanie mieszkania spółdzielczego a mieszkania we wspólnocie mieszkaniowej.
Dokument ten powstał w 1994 roku i w wielu aspektach do tej pory nie został zmieniony. Celem decyzji o znowelizowaniu ustawy jest dostosowanie jej do dzisiejszych czasów. Zmodyfikowanych bądź rozbudowanych ma zostać bardzo dużo przepisów. Tu omówimy jedynie niektóre z nich – najistotniejsze z perspektywy większości z nas.
Nieobecni na zebraniu już nie zablokują remontu
Czynności przekraczające zwykły zarząd do tej pory wymagały uchwał, podejmowanych zwykłą większością głosów członków (liczonych przeważnie wysokością udziałów). Ostatnie ponad trzy dekady pokazały, że rozwiązanie to się nie sprawdziło. Mnóstwo właścicieli nie przychodziło na zebrania i ignorowało wezwania w sprawie oddania głosów korespondencyjnie.
Prowadziło to do ogromnych problemów, jak np. niewykonywanie przez zarządców niezbędnych remontów z powodu braku do tego podstawy prawnej. Tymczasem każdy właściciel nieruchomości powinien brać udział w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej – inaczej decyzje zapadają bez niego.
Zwykła większość obecnych przesądzi o uchwale
Zgodnie z projektem, jeśli głosów nie uda się zebrać w pierwszym terminie (np. w trakcie spotkania właścicieli), będzie można zaplanować kolejną turę. Wówczas decyzja zapadnie zwykłą większością, w której będą się liczyły tylko osoby biorące udział w głosowaniu.
W praktyce zaangażowana mniejszość zyska wtedy władzę. To istotne zwłaszcza w blokach z lokalami kupionymi na wynajem, których nikomu nieznani właściciele nie przychodzą na zebrania i nie reagują na korespondencję. Dziś w takich sytuacjach głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej potrafi ciągnąć się miesiącami.
Bicz na problematycznych sąsiadów
W starciu z konfliktowymi mieszkańcami zarządcy od lat są bezradni. Chodzi zwłaszcza o takie sytuacje, jak niewpuszczanie fachowców w związku z okresową kontrolą instalacji, remontami części wspólnych budynku czy zalewaniem sąsiadów.
Zgodnie z nowelizacją ustawy administratorzy zyskają prostszą i szybszą ścieżkę sądową, aby wchodzić w takich okolicznościach do lokali w asyście komornika i policji lub straży pożarnej. Nie będzie już sytuacji, w której jedna osoba blokuje wymianę pionów wodno-kanalizacyjnych w całym bloku. W skrajnych przypadkach uporczywe łamanie reguł może skończyć się eksmisją za łamanie regulaminu wspólnoty.
Zapowiadane zmiany należy uznać za korzystne
Jeśli wejdą w życie, mieszkanie w budynkach wielorodzinnych będzie można uznać za dużo bezpieczniejsze. Obecnie sparaliżowani zarządcy często tłumaczą się związanymi rękami i brakiem decyzyjności. Gdy podjęcie uchwały będzie stosunkowo proste, pozostanie im zabrać się do działania, realizując wolę właścicieli.
Warto przy tym pamiętać, że bierność właścicieli może mieć dalej idące skutki – gdy zabraknie chętnych do kierowania wspólnotą, do gry wkracza zarządca przymusowy ustanowiony przez sąd, a jego wynagrodzenie obciąża wszystkich mieszkańców.