- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- We wspólnocie masz więcej do powiedzenia — i właśnie dlatego budynek podupada
We wspólnocie masz więcej do powiedzenia — i właśnie dlatego budynek podupada
Forma zarządzania budynkiem jest często pomijanym elementem przy zakupie mieszkania. Tymczasem bloki z lokalami spółdzielczymi administruje się zupełnie inaczej niż wspólnoty. W tych pierwszych jako mieszkańcy mamy zdecydowanie mniej do powiedzenia. Z drugiej jednak strony może być to plus. Oddanie władzy właścicielom sprawia bowiem, że budynki wspólnot są zwykle znacznie bardziej zaniedbane.
Spółdzielnie trzymają członków w ryzach. Wspólnoty niekoniecznie
Zarządzanie budynkami z lokalami własnościowymi spółdzielczymi podlega pod wiele różnych regulacji. Najważniejszą z nich jest Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Takie cztery kąty występują obecnie niemal wyłącznie na rynku wtórnym, najczęściej w blokach wybudowanych w okresie PRL-u.
Jeśli kupimy tego rodzaju mieszkanie (a właściwie prawo do niego), posiadamy znikomy wpływ na organizację bieżących remontów czy koszty administracyjne wliczone w czynsz.
Wszelkie postanowienia zapadają bowiem na poziomie całej spółdzielni (Rady Nadzorczej lub Walnego Zgromadzenia), w której głos pojedynczego mieszkańca nie ma istotnego znaczenia.
We wspólnocie decydują sami właściciele
Tymczasem w budynkach będących wspólnotami mieszkaniowymi większość decyzji zależy bezpośrednio od członków. Kwestie te reguluje Ustawa o własności lokali.
To zatem członkowie wspólnoty decydują, czy dany remont zostanie wykonany albo czy administracja zyska pieniądze na podwyżki dla pracowników. Kwestie te rozstrzygane są na zebraniach wspólnoty i wymagają większości głosów wyrażonych w uchwałach. W praktyce jednak głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej potrafi się ciągnąć tygodniami, bo nie każdy właściciel kwapi się do oddania głosu.
Z perspektywy konsumenta mieszkanie we wspólnocie wydaje się korzystniejszą opcją. W praktyce jednak rozwiązanie to ma tyle samo zalet, co wad.
Dużo tego typu nieruchomości niszczeje bowiem wskutek tego, że właściciele mieszkań nie chcą zgodzić się na remonty ani na zwiększenie wpłat na fundusz remontowy – nawet jeśli leżą one w ich interesie.
Wyższe czynsze administracyjne w spółdzielniach i niższe we wspólnotach
Spółdzielnie na ogół na bieżąco przeprowadzają wszystkie niezbędne remonty. Mają przy tym mocno ułatwione zadanie.
Plany remontowe zatwierdza bowiem Rada Nadzorcza dla całej spółdzielni, dzięki czemu w odniesieniu do poszczególnych bloków decyzja mieszkańców okazuje się zbędna.
Termomodernizacja: spółdzielnie ocieplają, wspólnoty zwlekają
Żeby przekonać się, że rzeczywiście tak jest, wystarczy się przyjrzeć budynkom w okolicy. Większość bloków z mieszkaniami spółdzielczymi przeszła w ostatnich latach termomodernizację. Tymczasem budynki nieocieplone zwykle należą do wspólnot, które nie chcą przeznaczyć na ten cel pieniędzy.
Ale zjawisko to ma też inne oblicza. Spółdzielnie samodzielnie mogą np. znacznie wyżej wycenić pracę personelu, co zresztą bywa przedmiotem głośnych afer.
Tymczasem we wspólnotach każda, nawet najdrobniejsza podwyżka kosztów zarządu, musi zyskać akceptację większości właścicieli w uchwale. To właśnie dlatego kompetencje zarządu wspólnoty mieszkaniowej bywają mocno ograniczone. Stąd czynsze w tego rodzaju budynkach przeważnie są niższe.
Co wybrać: spokój czy kontrolę?
Na pytanie, co jest lepsze – mieszkanie w spółdzielni czy we wspólnocie – nie da się odpowiedzieć w prosty sposób. Jedni wolą płacić więcej i mieć spokój.
Drudzy chcą wpływać na wyniki głosowania i osobiście szukać oszczędności – a część idzie o krok dalej i sprawdza, jak pozbyć się spółdzielni z własnego bloku. To, jak to wygląda w szczegółach, zawsze należy jednak weryfikować w konkretnych podmiotach.