- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- „Mieszkanie 2w1” za 430 tys. zł na Otodom. Kupujący obiecuje dwa lokale, ale trzeba uważać
„Mieszkanie 2w1” za 430 tys. zł na Otodom. Kupujący obiecuje dwa lokale, ale trzeba uważać
Na Otodom regularnie pojawiają się nieruchomości typu 2 w 1, czyli mieszkania z poddaszami, które według deklaracji sprzedawcy można zaadaptować na drugi lokal mieszkalny. Niestety, nie każdy kupujący wie, że procedura ta jest niezwykle skomplikowana. W przypadku oferty sprzedaży mieszkania z Otodom w Szczecinie za 430 000 zł można przyjąć, że deklarowana w niej opcja przekształcenia niemal na pewno się nie uda.
Tylko wybrane strychy nadają się do adaptacji na mieszkanie
Nieużytkowe poddasza w blokach, kamienicach czy w szeregówkach tworzą często jedną wolną przestrzeń, z której mogą korzystać wszyscy właściciele – na zasadach, jakie wyznacza współwłasność nieruchomości.
Zdarza się jednak, że strych – podobnie jak piwnica w bloku – stanowi pomieszczenie przynależne do mieszkania. Osoby sprzedające takie nieruchomości nieraz przekonują w ofertach, że można zaadaptować je na cele mieszkalne. Tak jest chociażby w poniższym ogłoszeniu z Otodom.
Oferta z Otodom: strych o wysokości 1,6 m
W anonsie mowa o strychu, którego 18-metrowa część ma wysokość 1,6 m, a 5-metrowa – 1,85 m. Wielu kupujących, widząc frazę dotyczącą możliwości przekształcenia poddasza na cele mieszkalne, myśli, że da się tam wyodrębnić drugie mieszkanie, i postrzega takie oferty jako okazje. Decyzja o zakupie mieszkania podjęta wyłącznie pod wpływem takiej obietnicy może się jednak skończyć rozczarowaniem.
W analizowanym przypadku potencjalny nabywca ma prawo dojść właśnie do takiego wniosku lub ewentualnie stwierdzić, że przestrzeń strychu powiększy lokal, jeśli znajduje się bezpośrednio nad nim.
Tymczasem w powyższym ogłoszeniu legalną zmianę sposobu użytkowania – czy to na osobne mieszkanie, czy to na drugi poziom – można wykluczyć od razu. Żeby strych stał się przestrzenią mieszkalną, musiałby bowiem spełniać wymogi dla tego typu nieruchomości.
Jakie warunki musi spełnić strych do przekształcenia na mieszkanie?
Wśród nich kluczowa okazuje się wysokość – pomieszczenie mieszkalne musi mieć co do zasady co najmniej 2,5 m (w pokojach na poddaszu 2,2 m). Tymczasem z ogłoszenia wynika, że oferowany strych jest znacznie niższy. Bez kosztownego i skomplikowanego podniesienia dachu nie ma możliwości stworzenia tam legalnej przestrzeni do życia. To nie jest martwy przepis – nadzór budowlany wysokość sufitu mieszkania potrafi zakwestionować nawet w lokalu, w którym ktoś już mieszka.
Podniesienie dachu wymaga zgody współwłaścicieli
Zwiększenie wysokości kondygnacji wymaga nie tylko pozwolenia na budowę, ale i przebrnięcia przez gąszcz formalności: zgody współwłaścicieli nieruchomości oraz przeliczenia na nowo udziałów w budynku. Sprawia to, że zmiana wpisów w księgach wieczystych bez wcześniejszych ustaleń graniczy z cudem.
Kiedy mieszkanie z poddaszem do adaptacji stanowi gotowiec inwestycyjny?
Dotyczy to głównie sytuacji, gdy mieszkanie sprzedawane jest wraz z pozwoleniem na budowę, uchwałą wspólnoty w sprawie zmiany sposobu użytkowania i przeliczenia udziałów – najlepiej z pełnomocnictwami notarialnymi w tej sprawie.
Osobiście nigdy nie widziałam na Otodom tego typu ogłoszenia. Wniosek, jaki się nasuwa, jest prosty: ten, kto posiada takie dokumenty, przeprowadza inwestycję sam, a bez nich wskazana możliwość to tylko teoria.
