Wynajmujący może wypowiedzieć czynsz, ale najemca ma narzędzia do obrony
Pozycja najemcy jest w polskim prawie dość mocno chroniona. Nie inaczej jest w przypadku, gdy w trakcie trwania umowy najmu lokalu mieszkalnego, właściciel zdecyduje się na podwyższenie należnego mu czynszu. W pierwszej kolejności warto wskazać, że ma on do tego prawo. Przepisy wskazują bowiem, że wynajmujący może podwyższać czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, jednak nie częściej niż co 6 miesięcy. Termin wypowiedzenia nie może być też krótszy niż 3 miesiące. Co ważne, musi ono zostać dokonane na piśmie, gdyż inaczej nie będzie ważne.
Tyle jeśli chodzi o działania wynajmującego. W kontekście najemcy należy wskazać, że po otrzymaniu wypowiedzenia ma on zasadniczo trzy opcje. Pierwszą jest przyjęcie podwyżki. Druga to odmowa, która kończy się jednak rozwiązaniem umowy wraz z upływem okresu wypowiedzenia czynszu, a więc w dniu poprzedzającym dzień, od którego nowy czynsz miał obowiązywać. W trzecim przypadku najemca może zakwestionować podwyżkę wskazując, że jest niezasadna lub zasadna, ale w innej wysokości. To ostatnie rozwiązanie wiąże się jednak z batalią w sądzie.
Przez cały czas trwania postępowania najemca płaci czynsz w dotychczasowej wysokości. Obowiązek ten trwa aż do uprawomocnienia się orzeczenia. Warto jednak pamiętać, że w przypadku przegranej najemca musi zapłacić różnicę między podwyższonym a dotychczasowym czynszem, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Dzisiaj prawie każda podwyżka korzysta z ochrony
Wysokość podwyżek czynszu najmu także została szczegółowo uregulowana w przepisach. W pierwszej kolejności należy wskazać, że ustawodawca otoczył ochroną najemców, w przypadku których stawka w skali roku po przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Każda podwyżka czynszu najmu do tej wysokości nie korzysta ze szczególnych rozwiązań.
Biorąc jednak pod uwagę dzisiejsze realia rynku najmu, przynajmniej w większych miastach trudno sobie wyobrazić sytuację, by czynsz po podwyżce nie przekraczał wskazanej wartości. Obecnie wskaźnik przeliczeniowy ogłaszany co 6 miesięcy przez wojewodę wynosi w Warszawie 9.263,77 zł. To oznacza, że 3% wartości odtworzeniowej w skali miesiąca dla lokalu o powierzchni 45 m2 w stolicy wynosi 1.042 złote. Takich stawek nie pamiętają już chyba nawet wieloletni najemcy.
Tym samym w przypadku większości najemców, po podwyżce czynszu najmu przekroczy wskazany przelicznik. To oznacza, że wynajmujący ma prawo do zwiększenia pobieranej co miesiąc kwoty jedynie w uzasadnionych przypadkach. Co więcej, na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.
Jak ocenić czy podwyżka czynszu najmu jest zasadna?
Ustawodawca stoi na stanowisku, że wynajmujący może podwyższyć czynsz jeżeli nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. Maksymalny pułap został jednak szczegółowo określony. Tym samym właściciel może ustalić zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową
- aż do ich pełnego zwrotu.
Wynajmujący ma też prawo do wskazania godziwego zysku. Biorąc pod uwagę, że miarą podwyżki znów są wskaźniki, wynajmujący ma obowiązek szczegółowego przedstawienia kalkulacji nakładów, co pozwoli odnieść się do niej najemcy. Z kolei godziwy zysk jest pojęciem bardzo szerokim i dlatego stanowi najczęstszą podstawę wypowiedzeń. Jak wskazuje orzecznictwo dla wyliczenia godziwego zysku powinny być brane pod uwagę ogólna rentowność w gospodarce oraz na rynku nieruchomości – z jednej strony, z drugiej zaś rentowność na rynku najmu w danej miejscowości i ocena sytuacji najemców na danym rynku lokalnym. W skrócie - sytuacja na rynku najmu.
Dodatkowo zgodnie z przepisami za uzasadnioną podwyżkę należy uznać taki wzrost czynszu, który nie przekracza średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Wynajmujący może zatem domagać się wzrostu czynszu o wartość inflacji.
Przed zakwestionowaniem wypowiedzenia czynszu najemca powinien zatem dokładnie przeanalizować wyliczenia przedstawione mu przez wynajmującego. W przypadku nieznacznych wzrostów może się bowiem okazać, że sprawa jest z góry przegrana, a ponoszenie dodatkowych kosztów sądowych bezcelowe. Czasami, przed wszczynaniem sporu w sądzie warto też po prostu uświadomić wynajmującego o ustawowych ograniczeniach podwyżek.
