2 proc. od mieszkania za 600 tys. zł to 12 tys. zł. Rząd chce ukrócić prowizje pośredników

Wielu potencjalnych nabywców lokalu zadaje sobie pytanie, dlaczego ma płacić agentowi, którego nie zatrudnił i którego usług nie zamawiał, skoro pośrednik ma już umowę ze sprzedającym? Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) chce ten problem rozwiązać — a zmiany w sprzedaży nieruchomości przez pośredników resort sygnalizował już wcześniej.

Koniec z podwójną prowizją pośrednika

MRiT skierowało do konsultacji projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami (UD24). Jedną z najważniejszych propozycji jest zakaz pobierania wynagrodzenia jednocześnie od sprzedającego i kupującego w ramach tej samej transakcji.

Dzisiaj taki proceder funkcjonuje na rynku obrotu nieruchomościami. Zdarza się, że pośrednicy nieruchomości mają umowę z właścicielem nieruchomości, a jednocześnie oczekują pieniędzy od osoby zainteresowanej jej zakupem. Problem zaczyna się wówczas, gdy trzeba odpowiedzieć na pytanie, czy agent rzeczywiście reprezentuje interesy swojego klienta. Sprzedający chce przecież uzyskać jak najwyższą cenę, natomiast kupujący chce zapłacić jak najmniej. Jeżeli pośrednik otrzymuje wynagrodzenie od obu stron, powstaje potencjalny konflikt interesów.

Projekt ma wprowadzić prostą zasadę, że pośrednik nie będzie mógł pobierać wynagrodzenia jednocześnie od obu stron tej samej transakcji. Nie oznacza to likwidacji prowizji. Agent nadal będzie mógł otrzymywać wynagrodzenie, ale tylko od strony, z którą ma zawartą umowę.

Najpierw podpis, potem prezentacja mieszkania

Dla kupujących jeszcze ważniejsza może być druga zmiana. Resort chce przeciwdziałać praktyce uzależniania prezentacji nieruchomości od wcześniejszego podpisania umowy pośrednictwa. Mechanizm jest prosty: klient znajduje mieszkanie w internecie, dzwoni do agenta i chce je obejrzeć. Dowiaduje się jednak, że prezentacja będzie możliwa dopiero po podpisaniu umowy i zaakceptowaniu prowizji. Kupujący zostaje więc postawiony przed wyborem: albo podpisuje dokument, choć jeszcze nie wie, czy mieszkanie w ogóle mu odpowiada, albo rezygnuje z oglądania. Opisywana sytuacja jest szczególnie kontrowersyjna wtedy, gdy nieruchomość została wystawiona przez właściciela, który już wcześniej zawarł umowę z pośrednikiem. Projektowane przepisy mają sprawić, że sama chęć obejrzenia nieruchomości nie będzie mogła być wykorzystywana do wymuszenia zawarcia umowy pośrednictwa.

Zanim klient w ogóle zdecyduje się na współpracę, warto wiedzieć, jak powinna wyglądać umowa z pośrednikiem i za jakie konkretnie czynności trzeba będzie zapłacić.

Kupujący nie powinien być zakładnikiem ogłoszenia

Obecnie rynek nieruchomości przeniósł się w dużej mierze do internetu. Portale ogłoszeniowe pozwalają samodzielnie wyszukać mieszkanie według ceny, lokalizacji, metrażu czy standardu. Kupujący często wykonuje więc dużą część pracy sam, ponieważ to on wyszukuje ofertę, porównuje ceny i decyduje, które nieruchomości chce zobaczyć.

Jeżeli pośrednik reprezentuje sprzedającego, jego wynagrodzenie może być elementem umowy zawartej z właścicielem. Próba przerzucenia dodatkowego kosztu na kupującego tylko dlatego, że chce obejrzeć mieszkanie, budzi uzasadnione wątpliwości. Nowe przepisy mają przywrócić bardziej naturalną kolejność: najpierw klient decyduje, czy potrzebuje usługi pośrednika, potem zawiera umowę i płaci za jej wykonanie.

Za co właściwie płacimy pośrednikowi nieruchomości?

Przygotowywane zmiany mają również zwiększyć profesjonalizm usług świadczonych przez pośredników nieruchomości. Szczególnie w czasach, gdy prowizja często oznacza kilka, a czasem kilkanaście tysięcy złotych. Przy mieszkaniu wartym 600 tys. zł prowizja w wysokości 2 proc. to 12 tys. zł. Przy takiej kwocie klient powinien dokładnie wiedzieć, co otrzymuje w zamian i jakie obowiązki ciążą na pośredniku. Czy tylko pokazuje mieszkanie? Czy również sprawdza księgę wieczystą i analizuje stan prawny? A może prowadzi negocjacje i pomaga przy umowie?

Projekt przygotowywanych przepisów ma na celu ujednolicenie i jasne ustawowe zdefiniowanie tych obowiązków. Do tej pory (po deregulacji zawodu w 2014 roku) zakres usług zależał głównie od umowy i standardów danej agencji. O powrocie do regulacji zawodu pośrednika nieruchomości mówiło się zresztą od dawna. Nowe regulacje mają nałożyć na każdego pośrednika obowiązek rzetelnej weryfikacji stanu prawnego i faktycznego (w tym hipotek, zadłużeń, praw własności), co zminimalizuje ryzyko oszustw i ukrytych wad nieruchomości, zwiększając bezpieczeństwo konsumentów.

Koniec z kopiowaniem ofert

Zmiany mają dotyczyć również publikowania ofert. Problemem na rynku są ogłoszenia, które pojawiają się w wielu miejscach, czasem bez jasnej informacji, kto faktycznie reprezentuje właściciela. Ta sama nieruchomość może być prezentowana przez kilka podmiotów, w różnych cenach lub z różnymi warunkami. Nowe przepisy mają zwiększyć przejrzystość. Pośrednik powinien mieć podstawę do publikowania oferty, a klient powinien wiedzieć, z kim ma do czynienia. Dla kupującego oznacza to mniej niewiadomych już na etapie przeglądania ogłoszeń.

Czy ceny mieszkań spadną dzięki nowym przepisom?

Ciężko jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Zakaz pobierania prowizji od obu stron nie oznacza automatycznie, że usługi pośredników stanieją. Rynek może zareagować inaczej. Jeżeli pośrednik nie będzie mógł pobierać pieniędzy zarówno od sprzedającego, jak i kupującego, może próbować wynegocjować wyższą prowizję od jednej strony. Właściciel mieszkania może z kolei uwzględnić koszt pośrednika w cenie nieruchomości.

To nie pierwszy raz, gdy prowizje agentów pojawiają się w dyskusji o kosztach zakupu — wcześniej padał już pomysł na obniżenie cen mieszkań poprzez ustawowe ograniczenie wynagrodzenia pośredników. Nie można zatem oczekiwać, że dzięki nowym przepisom mieszkania będą tańsze. Korzyść może być jednak inna: większa przejrzystość i możliwość świadomego wyboru.

Inspekcja Handlowa dostanie nowe narzędzia

Sama zmiana przepisów niewiele jednak da, jeżeli nie będzie skutecznie egzekwowana. Dlatego projekt przewiduje rozszerzenie kompetencji Inspekcji Handlowej. Inspektorzy będą mogli kontrolować m.in., czy pośrednik prawidłowo informuje klientów o zakresie usług, czy umowa jest przejrzysta, czy realizowany jest wymagany zakres czynności, czy nie jest pobierana prowizja od obu stron oraz czy prezentacja mieszkania nie jest uzależniana od podpisania umowy pośrednictwa.

Projekt przewiduje również możliwość nakładania kar pieniężnych oraz nakazania zaprzestania określonych praktyk. W określonych przypadkach konsekwencją może być nawet zakaz wykonywania działalności w zakresie pośrednictwa.

Koniec „prowizji za wejście”?

Propozycje MRiT można uznać za słuszną próbę uporządkowania relacji między sprzedającymi, kupującymi i pośrednikami. W myśl prostej zasady, że ten, kto zamawia usługę, ten za nią płaci, kupujący, który sam znalazł mieszkanie, nie powinien być — jak dotychczas — automatycznie traktowany jako klient pośrednika tylko dlatego, że chce obejrzeć nieruchomość. Jeżeli potrzebuje profesjonalnej pomocy, powinien mieć możliwość jej zamówienia i uzgodnienia ceny.

Ponadto poprzez zakazanie podwójnej prowizji ograniczy się sytuacje konfliktu interesów, kiedy jeden agent otrzymuje wynagrodzenie od obu stron mających sprzeczne interesy. Zakaz uzależniania prezentacji od podpisania umowy ma z kolei uderzyć w praktykę, która z punktu widzenia kupującego jest szczególnie trudna do zaakceptowania.

Nie oznacza to, że pośrednicy staną się niepotrzebni. Wręcz przeciwnie — może się okazać, że po zmianach jeszcze bardziej będzie liczyć się jakość ich pracy. Rynek nieruchomości potrzebuje pośredników, którzy rzeczywiście pośredniczą. Nie potrzebuje natomiast sytuacji, w której kupujący, zanim jeszcze przekroczy próg mieszkania, dowiaduje się, że musi zapłacić komuś prowizję tylko dlatego, że chce je obejrzeć. Jeżeli ustawodawcy uda się skutecznie wyeliminować wszystkie opisane praktyki, będzie to jedna z bardziej odczuwalnych zmian dla konsumentów na rynku nieruchomości.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj