Największa reforma planowania przestrzennego od lat
Zaczynając od podstaw: plan ogólny zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań. Różnica jest kluczowa, gdyż nowe narzędzie nie jest tylko wizją czy mapą życzeń samorządu. To akt prawa miejscowego. Jeśli plan ogólny mówi: "tu nie będzie zabudowy", to naprawdę oznacza, że... nie będzie można na tym terenie niczego zbudować.
Plan ogólny obejmie całą gminę i podzieli ją na tzw. strefy planistyczne. Wyróżnia się m.in. zabudowę:
- mieszkaniową,
- usługową,
- przemysłową,
- rekreacyjną,
- rolniczą,
- niezabudowywalną.
Pierwotnie zmiany te miały wejść w życie pod koniec bieżącego roku, ale przedłużono termin o aż pół roku. Gminy mają więc czas na ich wdrożenie do 30 czerwca 2026 roku, ale - z tego, co mówi się w kuluarach - jeszcze żadna gmina w Polsce nie ma gotowego planu.
Jak możemy przeczytać na rządowej stronie gov.pl:
Zgodnie z przepisami upzp, uchwalenie planu ogólnego jest obligatoryjne. Jak wynika z art. 67 ust. 4 reformy, bez przyjętego planu ogólnego, po 1 lipca 2026 r. co do zasady nie będzie możliwości uchwalenia nowego lub zmiany obowiązującego planu miejscowego ani wydania decyzji WZ i LICP.
Jak można to interpretować?
Twoja własność, cudza decyzja
Do tej pory było prosto. Nie ma miejscowego planu? Bierzesz WZ (decyzję o warunkach zabudowy) i budujesz. Od 1 lipca 2026 roku ten prosty świat się kończy.
Teoretycznie - a w tym kraju chyba nic mnie już nie zdziwi - może okazać się, że niektóre działki mocno stracą na wartości. Po 1 lipca może się bowiem okazać, że działka kupiona po 200-300 tys. zł ma być nagle "terenem zieleni". Ktoś, kto nie interesuje się tą sprawą już teraz, może obudzić się z ręką w nocniku i usłyszeć za ponad pół roku "niestety, teren nie jest w strefie zabudowy. Nie wydamy WZ".
Innymi słowy, to urzędnik decyduje, które działki mają być przeznaczone na przyszłą zabudowę, a które nie. Jeśli nie chcesz ryzykować, że nagle - dosłownie z dnia na dzień - twoja ziemia straci możliwości zabudowy, to staraj się o pozwolenie już dziś. I to nawet jeśli nie planujesz teraz budować domu, gdyż takie pozwolenie jest ważne przez 3 lata od daty jego uzyskania.
Najgorszy scenariusz to taki, gdy przysłowiowy Kowalski kupi wymarzoną działkę na kredyt. Załóżmy, że spłaca go już przez parę lat i w końcu planuje budowę domu. Niestety właśnie jego ziemia ma być wyłączona od 1 lipca 2026 r. od możliwości jakiejkolwiek zabudowy, co oznacza koniec planów i marzeń. Pozostaje tylko kredyt na lata i "zamrożona" działka, którą można co prawda sprzedać, ale kto taką teraz kupi? Może i kupi, ale w nieporównywalnie niższej cenie.
Nie zdziwiłbym się, gdyby do Kowalskiego zapukał "smutny pan" oferujący pomoc w odkupieniu działki, żeby "stracić jak najmniej". Wszystko po to, aby za kilka lat - po kolejnej zmianie przepisów - uwzględnić ją np. pod zabudowę wielorodzinną. Bo kto teraz zagwarantuje, że nie będzie kiedyś nowelizacji prawa?
Posiadasz działkę i nie wiesz, jaką strefą planistyczną zostanie ona objęta? Tego nie wie jeszcze nikt w twojej gminie, ale nie czekałbym na ostateczną (i nieodwoływalną) decyzję, lecz już teraz zapytał urzędników o jakiekolwiek informacje. Urzędnicy będą pracować w najbliższych miesiącach w chaosie pod presją czasu, co może powodować różnego rodzaju niedopatrzenia i pomyłki, których nie będzie można cofnąć od drugiej połowy 2026 r.
