REIT-y zbierają kapitał od udziałowców i inwestują go w nieruchomości – głównie pod wynajem długoterminowy. Następnie lwią część zysków z najmu regularnie wypłacają swoim akcjonariuszom w formie dywidend. Dzięki temu prywatni inwestorzy mogą czerpać zyski z nieruchomości bez potrzeby kupowania mieszkań na własność – wystarczy nabycie akcji takiego funduszu.
Struktura REIT-ów jest zazwyczaj uprzywilejowana podatkowo: fundusze te korzystają ze zwolnienia z podatku CIT na poziomie spółki, a opodatkowanie następuje dopiero po stronie inwestora otrzymującego dywidendę.
Warunkiem jest jednak wypłacanie większości (często ponad 90%) wypracowanego dochodu akcjonariuszom, co zapobiega gromadzeniu zysków w funduszu. W praktyce REIT przypomina zatem „wehikuł dywidendowy”, pozwalający inwestować w dochody z najmu nieruchomości tak łatwo, jak w akcje spółek giełdowych.
Plany wprowadzenia REIT-ów w Polsce
Po latach dyskusji polski rząd finalizuje prace nad ustawą, która po raz pierwszy wprowadzi REIT-y do krajowego porządku prawnego. Zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Finansów, nowe przepisy o Spółkach Inwestujących w Najem Nieruchomości (SINN) mają zostać uchwalone w 2025 roku.
Rządzący przedstawiają tę reformę jako sposób na ożywienie rynku najmu i zaangażowanie kapitału Polaków – Polacy mają zyskać nowy instrument inwestycyjny, by zarabiać na nieruchomościach bez kupowania mieszkań. Minister finansów Andrzej Domański deklarował w marcu 2025 r., że rząd będzie “brał aktywny udział” we wdrożeniu REIT-ów w Polsce i że założenia projektu są już gotowe.
Nowe przepisy mają objąć nie tylko mieszkania na wynajem, ale też inne segmenty rynku.
Według doniesień, polskie REIT-y inwestowałyby przede wszystkim w nieruchomości komercyjne
Chodzi o biura, centra handlowe, prywatne akademiki, domy opieki itp., a także o infrastrukturę (np. wieże telekomunikacyjne, sieci energetyczne, magazyny paliw). Rząd liczy na to, że przy okazji przyciągnie to także kapitał zagraniczny - Polska chce być pionierem m.in. w REIT-ach infrastrukturalnych, co miałoby pomóc finansować strategiczne inwestycje (np. energetyczne) przy udziale prywatnych funduszy.
Kluczowe znaczenie ma jednak część mieszkaniowa reformy, budząca największe emocje społeczne. Projekt przewiduje mechanizmy, które skierują kapitał REIT-ów głównie w nowe inwestycje mieszkaniowe, a nie skup istniejących lokali.
Chodzi o to, by fundusze działały jako partnerzy deweloperów, zamawiając całe pakiety nowych mieszkań na wynajem, co zwiększy podaż lokali i ograniczy presję na wzrost cen. Rząd zapewnia więc, że REIT-y nie powinny masowo wykupywać już dostępnych mieszkań na rynku – ten “kanał” finansowania ma wspierać przede wszystkim segment budowy nowych mieszkań na wynajem. Czy jednak takie intencje ustawodawcy sprawdzą się w praktyce i będą faktycznie służyć interesowi przeciętnego Polaka?
Potencjalne korzyści z REIT-ów dla rynku i społeczeństwa
REIT-y mogą przynieść szereg pozytywnych efektów dla polskiego rynku nieruchomości – przynajmniej w założeniach rządowych i według części ekspertów. Wejście funduszy instytucjonalnych ma zwiększyć podaż lokali na wynajem długoterminowy. Fundusze będą dysponować kapitałem umożliwiającym finansowanie budowy nowych osiedli na wynajem, co powinno przełożyć się na więcej mieszkań dostępnych dla najemców.
W Polsce rynek najmu jest dziś słabo rozwinięty i zdominowany przez drobnych właścicieli, a młodsze pokolenia coraz częściej wybierają wynajem zamiast kredytu hipotecznego. Instytucjonalny najem zapewniany przez REIT-y mógłby więc zapełnić tę lukę i zaspokoić rosnący popyt na mieszkania na wynajem.
Deweloperzy zyskaliby nowych nabywców w postaci funduszy - ci mogą hurtowo kupować całe pakiety mieszkań od razu na etapie budowy. Taki długoterminowy partner finansowy dla firm budowlanych oznacza szybsze powstawanie inwestycji mieszkaniowych. W teorii przełoży się to na większą podaż, co ograniczy presję na wzrost cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Część ekonomistów argumentuje, że fundusze kupując mieszkania nie w celach spekulacyjnych, lecz by czerpać z nich stabilne czynsze przez dekady, nie są więc znienawidzonymi flipperami, winudjącymi sztucznie ceny - przeciwnie, zależy im na umiarkowanych czynszach i pełnym obłożeniu, co może działać stabilizująco na rynek.
Przykłady z innych krajów pokazują, że profesjonalizacja rynku najmu potrafiła nawet obniżyć wysokość czynszów w segmencie mieszkań wielorodzinnych tam, gdzie fundusze inwestowały głównie w nowy, dodatkowy zasób mieszkań.
Obecność wyspecjalizowanych podmiotów może podnieść standardy na rynku najmu, który w Polsce bywa nazywany „dzikim” z perspektywy najemcy (ale też i wynajmującego). Duże fundusze działają według korporacyjnych procedur – oferują ustandaryzowane, przejrzyste umowy najmu, zapewniają profesjonalne zarządzanie budynkami oraz utrzymanie lokali na wysokim poziomie. Najemca zyskuje stabilność i pewność, że wynajmuje od wiarygodnej instytucji, a nie od przypadkowego właściciela.
Zdaniem analityków, może to poprawić relacje na linii najemca-właściciel, zwiększyć bezpieczeństwo najmu i wyeliminować patologie (np. nagłe wypowiadanie umów czy nielegalne podnoszenie czynszu). Rynek rozproszony między drobnych landlordów stopniowo ustępowałby miejsca bardziej sformalizowanemu sektorowi najmu, co upodobniłoby Polskę do standardów zachodnioeuropejskich
Wreszcie, jak podkreśla Ministerstwo Finansów, polscy drobni ciułacze będą mogli poprzez REIT-y inwestować nawet niewielkie kwoty w nieruchomości i uczestniczyć w zyskach z najmu. Obecnie zakup mieszkania wymaga ogromnego kapitału lub kredytu - REIT obniża tę barierę wejścia. Każdy, kto kupi akcje takiego funduszu na giełdzie, stanie się pośrednio właścicielem ułamka portfela nieruchomości i będzie otrzymywać dywidendy z czynszów. Rząd argumentuje, że to demokratyzuje rynek nieruchomości – zyskają nie tylko wielkie fundusze, ale i przeciętny Kowalski, który dotąd nie miał szans konkurować na rynku zakupów mieszkań inwestycyjnych.
Co więcej, jeśli w Polsce powstanie wiele REIT-ów mieszkaniowych, mogą one rozruszać giełdę i przyciągnąć oszczędności Polaków z lokat bankowych czy rynku obligacji na rynek kapitałowy.
Ponadto napływ kapitału – zarówno krajowego, jak i zagranicznego – do sektora nieruchomości może pobudzić gospodarkę.
Nie brakuje jednak minusów REIT-ów
Mimo powyższych potencjalnych zalet, wielu ekspertów i komentatorów alarmuje, że wprowadzenie REIT-ów może pociągać za sobą poważne ryzyka dla rynku mieszkaniowego w Polsce oraz dla samych mieszkańców
Krytycy ostrzegają, że masowy napływ kapitału inwestycyjnego do sektora mieskaniowego może dodatkowo windować ceny mieszkań na sprzedaż. Jeżeli REIT-y (mimo rządowych założeń) jednak zaczną konkurować z osobami prywatnymi o zakup lokali – np. wykupując całe nowe osiedla zanim trafią one na rynek – zwykli nabywcy mieszkań zostaną przelicytowani.
Nawet jeśli fundusze skupią się na nowych projektach, mogą one podbijać ceny działek budowlanych i generalnie zwiększać popyt inwestycyjny. Traktowanie mieszkań jako aktywów finansowych sprawia, że ich wartość przestaje odzwierciedlać lokalne zarobki czy realne potrzeby, a zaczyna zależeć od globalnych przepływów kapitału.
Badania wskazują, że działalność REIT-ów w miastach na świecie historycznie podniosła ceny mieszkań średnio o ok. 3% – wydaje się to niewiele, ale mowa o dodatkowej zwyżce wywołanej samą „komercjalizacją” rynku. W polskich warunkach, gdzie i tak brakuje setek tysięcy lokali, każdy wzrost cen jeszcze pogłębi problem dostępności mieszkań.
Choć fundusze deklarują umiarkowane czynsze, w praktyce ich celem jest maksymalizacja zysku dla akcjonariuszy. Mogą więc dążyć do podnoszenia stawek najmu, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach, by zwiększyć rentowność portfela. W skrajnych przypadkach na innych rynkach stosowano praktyki typu “renoviction” – inwestor kupuje budynek, usuwa dotychczasowych lokatorów (np. nie przedłużając umów najmu), remontuje mieszkania i wynajmuje je ponownie za dużo wyższy czynsz.
Taka wymiana najemców na bogatszych prowadzi do zaniku tanich mieszkań. Przykładowo w Kanadzie wejście funduszy skutkowało ubytkiem ponad 300 tys. najtańszych lokali w latach 2011–2016.
Obawiać można się także, że fundusze będą preferować segment premium – nowe apartamentowce w centrach miast – bo tam zwrot z inwestycji jest najwyższy. Tymczasem potrzeby mieszkaniowe przeciętnych rodzin (lokale dostępne cenowo, komunalne) mogą zostać zepchnięte na dalszy plan. Jeśli REIT-y przejmą znaczącą część rynku, ich polityka czynszowa może wręcz dyktować warunki całemu sektorowi najmu.
Zyski wyprowadzane za granicę
Polska może stać się celem międzynarodowych funduszy szukających wysokich stóp zwrotu. Notowanie REIT-ów na giełdzie naturalnie przyciąga inwestorów z całego świata.
Istnieje więc ryzyko, że polskie mieszkania w dużej skali wykupią podmioty finansowane z zagranicy, a wypracowane na polskich najemcach zyski będą wypłacane akcjonariuszom spoza kraju. Kapitał zagraniczny już dziś obecny jest na naszym rynku nieruchomości (np. połowa mieszkań instytucjonalnych w Polsce należy do zaledwie trzech dużych operatorów powiązanych z międzynarodowym kapitałem). Wejście REIT-ów może ten udział znacząco zwiększyć.
To rodzi pytania o bezpieczeństwo oraz o bilans korzyści: czy nie stworzymy Eldorado dla obcego kapitału, który będzie „doić” polskich najemców, odprowadzając zyski poza Polskę? Niestety, takie obawy nie są bezpodstawne. W USA w niektórych regionach REIT-y odpowiadały za aż 25% wszystkich zakupów domów jednorodzinnych, co wywindowało ceny poza zasięg lokalnych rodzin. Jeśli podobny trend zdarzyłby się w Polsce, mieszkania mogłyby stać się jeszcze trudniej dostępne dla zwykłych Polaków, a własny rynek mieszkaniowy uzależniłby się od decyzji globalnych inwestorów.
Koncentracja własności i wpływ na społeczności. Kumulacja dużej liczby mieszkań w rękach kilku podmiotów może zagrozić konkurencji oraz interesom najemców. Przykłady z Niemiec pokazują, że nawet przy ostrożnym podejściu do REIT-ów i tak dochodziło do koncentracji własności mieszkań. W Niemzcech co prawda wprowadzono REIT-y już w 2007 r., ale zakazano im inwestowania w istniejące mieszkania wybudowane przed 2007, by zapobiec masowemu wykupowi zasobów czynszowych.
Mimo to gigant nieruchomościowy Vonovia (formalnie nie-REIT) i tak skupił dziesiątki tysięcy mieszkań, dominując rynek najmu i regularnie podnosząc czynsze. Sytuacja zaszła tak daleko, że w Berlinie w 2021 r. mieszkańcy w referendum opowiedzieli się za wywłaszczeniem największych właścicieli mieszkań posiadających ponad 3 tysiące lokali. To drastyczny krok, pokazujący skalę społecznej frustracji w obliczu rosnących czynszów i ograniczonej dostępności lokali.
Polski ustawodawca co prawda zamierza wymogami kapitałowymi i preferencjami dla nowych inwestycji zapobiec aż takiej dominacji funduszy nad rynkiem. Jednak bez dodatkowych zabezpieczeń (np. limitu udziału rynkowego, kontroli antymonopolowej, ochrony najemców przed eksmisjami na bruk) istnieje ryzyko powtórzenia scenariusza, w którym mieszkalnictwo zostaje zdominowane przez kilku gigantów nastawionych na zysk. To rodzi pytania o prawa lokatorów i stabilność społeczności lokalnych w dłuższym horyzoncie.
Krytycy zwracają uwagę, że rząd koncentruje się na rozwiązaniach rynkowych, zaniedbując jednocześnie rozwój mieszkań komunalnych czy TBS-ów
Zwiększenie podaży lokali na wynajem poprzez fundusze prywatne to nie jedyna droga – rozbudowa mieszkalnictwa publicznego i społecznego także obniżyłaby czynsze, i to bez pompowania cen na rynku komercyjnym.
Obecna większość rządowa ma jednak wyraźną awersję do inwestowania w publiczne zasoby mieszkań; zamiast tego “woli rozkręcać rynek nieruchomości za pomocą prywatnych funduszy inwestycyjnych”.
Zwolennicy takiego podejścia twierdzą, że prywatny kapitał jest sprawniejszy i bardziej efektywny niż państwowe podmioty (którym wytyka się biurokrację i marnotrawstwo). Jednak według niektórych analityków wyższa efektywność REIT-ów to mit – badania nie potwierdzają, by prywatne fundusze zapewniały tańsze czy lepsze usługi niż podmioty publiczne. Jednocześnie poleganie głównie na mechanizmach rynkowych oznacza, że cele komercyjne mogą brać górę nad społecznymi.
Interes publiczny – dostęp dachu nad głową dla mniej zamożnych – może zejść na dalszy plan, jeśli polityka mieszkaniowa zostanie oddana w ręce podmiotów nastawionych na zysk. Przykład Singapuru pokazuje alternatywne podejście: tam 80% mieszkań buduje i zarządza państwo, a fundusze inwestycyjne są skutecznie zniechęcone do rynku mieszkaniowego 65-procentowym podatkiem od zakupu lokali przez instytucje finansowe. To skrajnie odmienne rozwiązanie niż proponowane w Polsce, ale jego efektem jest utrzymanie przystępnych cen mieszkań dla obywateli.
Polski właściciel mieszkań - zło. Zagraniczny fundusz - marzenie?
Pojawia się pytanie, czy wprowadzając udogodnienia dla wielkich funduszy, rząd zamierza jednocześnie zaostrzyć reguły dla rodzimych właścicieli wielu mieszkań. W przestrzeni publicznej rzeczywiście przewijają się pomysły, by ograniczać zjawisko posiadania dużej liczby nieruchomości na wynajem przez osoby prywatne poprzez wprowadzenie podatku katastralnego – jednak na razie nie przekuto ich w prawo.
W trakcie niedawnej kampanii wyborczej lewicowa partia Razem postulowała wprowadzenie specjalnego podatku katastralnego od trzeciego i kolejnego mieszkania posiadanego przez osoby fizyczne. Argumentowano, że taki podatek uderzyłby wyłącznie w bogatych rentierów i fundusze spekulacyjne, nie obciążając “zwykłych ludzi” posiadających jedno czy dwa mieszkania. Według Adriana Zandberga brak takiego podatku oznacza obronę zysków garstki najbogatszych kosztem młodego pokolenia.
Oficjalne stanowisko rządu było jednak odmienne. Minister finansów Andrzej Domański jasno stwierdził, że żadne prace nad podatkiem katastralnym nie są prowadzone. Odciął się od pomysłu karania podatkiem posiadaczy trzech mieszkań, tłumacząc, że wiele takich lokali należy do starszych osób żyjących z wynajmu, które nie udźwignęłyby dodatkowych obciążeń.
Rząd PiS z kolei również unikał bezpośredniego uderzenia w drobnych inwestorów: co prawda wprowadził od 2024 r. 6-procentowy podatek PCC przy zakupie szóstego i kolejnego mieszkania za jednym razem, ale nowe przepisy miały być przede wszystkim batem na hurtowe zakupy mieszkań przez fundusze. Minister rozwoju Waldemar Buda mówił wprost, że celem ustawy jest ograniczenie wykupywania mieszkań “bez względu na to, czy kupującym jest instytucja, czy osoba prywatna”, jeśli robi to na dużą skalę. W praktyce jednak ta regulacja (podatek PCC 6%) dotyczy jedynie jednorazowego nabycia co najmniej 6 lokali – typowego raczej dla funduszy niż indywidualnych osób, które rzadko kupują tyle mieszkań naraz.
Można odnieść wrażenie, że polityka państwa wobec drobnych właścicieli lokali jest dość łagodna (by nie narażać się klasie średniej i seniorom posiadającym oszczędności ulokowane w mieszkaniach), natomiast duże fundusze inwestycyjne otrzymują nawet preferencje (jak zwolnienie z CIT dla REIT).
Taka asymetria budzi kontrowersje. Z jednej strony rząd nie chce “ciemiężyć” polskich posiadaczy mieszkań dodatkowymi daninami – z drugiej zaś strony otwiera drzwi na oścież potentatom finansowym, dając im ulgi podatkowe i nowe możliwości mnożenia zysków na polskim rynku mieszkaniowym. Krytycy pytają wręcz, czy nie tworzy to podwójnych standardów: przeciętny Kowalski płaci podatek od przychodu z wynajmu (ryczałt ok. 8,5–12,5%), podczas gdy wielomiliardowy fundusz dzięki formule REIT nie zapłaci CIT od czynszów w ogóle. W efekcie zagraniczne firmy mogą mieć łatwiej niż krajowi drobni inwestorzy, by zarabiać na polskich mieszkaniach.
Plan wprowadzenia REIT-ów jest prezentowany przez władze jako działanie w interesie Polaków
Zarówno tych, którzy szukają dachu nad głową (bo ma wzrosnąć podaż mieszkań na wynajem), jak i tych, którzy chcą inwestować oszczędności (bo dostaną nowy instrument finansowy). Niewątpliwie pewne korzyści mogą zostać osiągnięte.
Jednak chłodna analiza faktów i doświadczeń z innych krajów każe spojrzeć sceptycznie. REIT-y, z natury, działają przede wszystkim w interesie swoich akcjonariuszy oczekujących wysokich dywidend. To prywatny kapitał, który będzie dążył do maksymalizacji rentowności – co nie zawsze pokrywa się z interesem społecznym, jakim jest dostępne cenowo mieszkanie dla każdego. Jeżeli regulacje okażą się zbyt słabe, fundusze mogą pogłębić komercjalizację polskiego mieszkalnictwa, przekształcając je w arenę pogoni za zyskiem. W skrajnym scenariuszu oznaczałoby to dalszy wzrost cen mieszkań (zarówno kupna, jak i wynajmu) oraz przenoszenie zysków z “dojenia” polskich najemców za granicę – czyli realizację czarnego scenariusza o “Eldorado” dla zagranicznych firm kosztem polskiego społeczeństwa.
