Remont tarasu, zalany balkon? Prawdopodobnie nie jesteś w tym sam. Chłodne miesiące są już szczęśliwie z nami. Zbliża się lato, a wraz z nim sezon remontowy. Gdy mieszkasz w bloku lub kamienicy z pewnością znasz to z autopsji. Jeśli planujesz w najbliższym czasie zająć się przeciekającym balkonem lub tarasem, to dobrze się zastanów. Bardzo możliwe, że nie powinieneś być jedyną stroną partycypującą w kosztach. Kto ponosi koszt remontu tarasu?
Tematykę balkonów na łamach Bezprawnika poruszaliśmy już wielokrotnie. Jak już wiecie grill na balkonie nie jest najlepszym pomysłem. Jeśli myślicie nie tylko o sobie, ale także o najbliższych sąsiadach, to raczej na balkonie nie zorganizujcie także palarni. Choć wydawać by się mogło, że na balkonie możecie robić to co żywnie wam się podoba (w końcu tak jak i mieszkanie należy przecież do was) to nie do końca tak jest.
Gdy dochodzi do wyodrębnienia lokalu mieszkalnego oraz nade wszystko przeniesienia własności lokalu, w nieruchomości powstaje podmiot, który posiada zdolność prawną – to wspólnota mieszkaniowa. Każdy z właścicieli poszczególnych lokali nabywa prawa, jak również i obowiązki nie tylko względem swojego lokalu mieszkalnego, ale również co do nieruchomości wspólnej, w której przypada jego udział. O powierzchniach wchodzących w skład nieruchomości wspólnej decydują udziałowcy wspólnoty, tj. mieszkańcy lokali.
Balkon/taras a prawo
Ustawodawca nie podzielił się z nami definicją legalną balkonu. Orzecznictwo nie było w tym zakresie jednolite, jednak przez lata sądy powszechne wypracowały pewien konsensus. Balkon może często stanowić w całości część nieruchomości wspólnej. Czasami jednak jest to bardziej skomplikowane. Należy bowiem dokonać rozróżnienia części składowej wyodrębnionego lokalu z nieruchomości wspólnej. Co wcale nie jest takie oczywiste. Ma to szczególne znacznie w przypadku odpowiedzialności. Gdy balkon jednoznacznie będzie stanowił część nieruchomości wspólnej, to za jego renowację, konserwację i stan techniczny odpowiadała będzie wspólnota. W innym przypadku, w zależności od rodzaju prac naprawczych odpowiedzialność będzie rozłożona na wspólnotę oraz właścicieli mieszkania, do którego balkon przynależy. Przy czym istotny będzie tu charakter dokonywanych napraw.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 lipca 2015 roku (sygn. akt: II OSK 2954/13) wskazał, że
z uwagi na brak definicji ustawowej „taras” Sąd podał, że według Uniwersalnego słownika języka polskiego pod redakcją prof. Stanisława Dubisza (tom IV str. 24, Warszawa 2008r., PWN) taras to m.in. odkryta, płaska część budynku otoczona balustradą umieszczona na parterze (często połączona schodami z ogrodem), na piętrze lub płaskim dachu.
Oznacza to, że w sytuacji, gdy wejście na taras jest możliwe jedynie z wyodrębnionego lokalu, a sam taras znajduje się na dachu budynku, a tym samym stanowi stropy dla lokali znajdujących się poniżej, nie można uznać, iż nie stanowi on części nieruchomości wspólnej.
Ponadto, Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 13 sierpnia 2013 roku (sygn. akt: I ACa 484/13) wskazał, że
wady i uszkodzenia mające wpływ nie tylko na lokal tego właściciela, który korzysta z tarasu, winny być traktowane jako dotyczące elementu części wspólnej, a nie tylko lokalu przynależnego danemu właścicielowi. W przeciwnym wypadku odspojenie się tarasu od budynku, skutkujące pęknięciem stropu w lokalu usytuowanym poniżej byłoby problemem istniejącym wyłącznie między dwoma właścicielami lokali sąsiadujących w pionie. Tego rodzaju wada konstrukcyjna nie może obciążać wyłącznie osoby, która użytkuje lokal z tarasem, gdyż nie byłaby ona związana wyłącznie z użytkowaniem danego lokalu. (…).
Remont tarasu, zalany balkon? Prawdopodobnie nie jesteś w tym sam
Mając na uwadze powyższe warto w pierwszej kolejności dokładnie określić zakres niezbędnych prac. Gdy planowane prace remontowe będą ograniczały się wyłącznie do ułożenia nowej posadzki, czy uszczelnienia fug koszty spoczywać będą prawie na pewno w całości na właścicielu lokalu. Co innego w przypadku, gdy naruszony zostanie element konstrukcyjny budynku, dojdzie do zalania a nawet zawalenia stropu. W tych przypadkach będziemy mieli do czynienia z wadami dotyczącymi nieruchomości wspólnej, zatem o pracach naprawczych zadecyduje wspólnota.
