- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Chciałeś pójść kupującemu na rękę? Przez ten błąd będziesz miał dzikiego lokatora
Chciałeś pójść kupującemu na rękę? Przez ten błąd będziesz miał dzikiego lokatora
Problem dzikich lokatorów stroniących od płacenia czynszu spędza sen z powiek właścicielom nieruchomości. W miejsce szybkiej pomocy służb właściciela czeka często wieloletnia batalia w sądzie i krępujące mu ręce prawo.
Przy sprzedaży nieruchomości kupujący może poprosić o wydanie kluczy jeszcze przed podpisaniem umowy, na przykład w celu przeprowadzenia remontu. Niestety, jeśli transakcja się opóźni lub kontrahent okaże się nieuczciwy, zamieszka w lokalu, przestanie płacić i odmówi wyprowadzki. A sprzedający znajdzie się w podobnej sytuacji co inne ofiary dzikich lokatorów. Wtedy zostaje mu już tylko pytanie, jak legalnie pozbyć się lokatora niepłacącego za mieszkanie.
Właściciel mieszkania nie ma prawa siłą usunąć dzikiego lokatora
Wydanie kluczy daje przyszłemu nabywcy pełny fizyczny dostęp do mieszkania, a nieuczciwa osoba może wykorzystać ten moment do zajęcia nieruchomości.
A zgodnie z polskim porządkiem prawnym właściciel nie może siłą wyrzucić intruza. Każda próba samodzielnego rozwiązania problemu poprzez odcięcie prądu, wody czy wymianę zamków, może zostać zakwalifikowana jako przestępstwo z art. 191 § 1a Kodeksu karnego, który maksymalnie 3 latami więzienia penalizuje uporczywe stosowanie przemocy skupionej na utrudnianiu korzystania z mieszkania.
Walcząc o swoje, łatwiej zarobisz wyrok niż zrobisz krzywdę próżniakowi, który bezczelnie rozgościł się na cudzym. Temat „wynajem mieszkania a prawa lokatora” wraca na Bezprawniku regularnie.
Wydanie nieruchomości kupującemu – jak zabezpieczyć interesy sprzedającego?
Przekazanie kluczy przed podpisaniem umowy to bardzo ryzykowny krok ze strony sprzedającego. Jeśli jednak się na to zdecydujesz, absolutną podstawą staje się perfekcyjnie przygotowana dokumentacja. W tym protokół zdawczo-odbiorczy ze spisanymi numerami urządzeń AGD oraz aktualnymi stanami liczników, a także przedwstępna umowa sprzedaży.
Te dokumenty składają się na solidną bazę dowodową na wypadek ewentualnych sporów na gruncie art. 222 Kodeksu cywilnego (roszczenie windykacyjne i negatoryjne) i art. 675 Kodeksu cywilnego.
Art. 222 stanowi:
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Gdy najem mieszkania się kończy, najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie odpowiada za zużycie rzeczy będące następstwem używania prawidłowego. Za tzw. normalne zużycie mieszkania w postaci np. lekko wytartych paneli najemcy karać nie wolno.
Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu, przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Dobrowolne poddanie się egzekucji
Podstawowym elementem chroniącym sprzedającego jest zobowiązanie kupującego do dobrowolnego poddania się egzekucji w akcie notarialnym na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.
Za tytuł egzekucyjny uznaje się akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie.
Akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji zaopatrzony w klauzulę wykonalności nadaną przez sąd będzie dokumentem uprawniającym wierzyciela do dochodzenia swojego roszczenia za pośrednictwem komornika.
