Sprzedaż mieszkania osobie bez zdolności kredytowej jest możliwa. Co więcej nawet nie jest aż tak ryzykowna jak mogłoby się wydawać. Przy tym kupujący wcale nie musi posiadać całej ceny przy akcie notarialnym. Można to załatwić w całkiem bezpieczny dla obu stron sposób i uniknąć wysokich prowizji bankowych. Można przecież pokusić się o rozłożenie płatności w czasie.
Sytuacja sprzedającego na rynku nieruchomości
Rynek nieruchomości obecnie mocno wyhamował w kontekście sprzedaży. Kto nie zdążył sprzedać swojej nieruchomości w czasie, gdy było naprawdę gorąco, ma teraz sporą zagwozdkę. Na portalach ceny jakby te same, tylko potencjalnych kupujących jak na lekarstwo. Powiedzmy wprost, telefony milczą, a zainteresowany jak już się pojawi, to ma dość dużo do powiedzenia. Kupujący nie godzi się już na wszelkie warunki sprzedającego. Zdolność kredytowa wielu kupujących dotkliwie spadła, pomimo dysponowania sporym wkładem własnym. Większość inwestorów zainteresowana nieruchomościami też już ulokowała swoje kapitały. Zatem strona popytowa nie jest już tak mocna jak była choćby rok wcześniej. Sprzedaż mieszkania osobie bez zdolności kredytowej jest w tej sytuacji niekiedy bardzo dobrym pomysłem.
I co teraz?
Zastanawiając się głębiej nad powyższym jedynym rozwiązaniem, które wręcz krzyczy, żeby je zauważyć jest… obniżenie ceny. Oczywiście krzyk ten każdy sprzedający stara się zagłuszyć innymi wartościami dodanymi do swojej oferty. Natomiast wartości te nie zawsze są tak atrakcyjne jak się sprzedającemu wydaje. Jednak zaoferowanie kupującemu rozłożenie płatności w czasie jest już całkiem atrakcyjnym pomysłem. Zarówno dla sprzedającego, który finalnie otrzyma cenę, jaka go interesuje jak i dla kupującego, który nie poniesie kosztów kredytu.
Rozłożenie płatności w czasie
Stojąc przed sytuacją, w której mamy kupującego ze sporym kapitałem, ale bez całości ceny i bez zdolności kredytowej nie musimy go skreślać. Jest naprawdę wiele osób, które mają znaczne środki oraz comiesięczne wpływy, a zdolności kredytowej według banków nie mają. Dlaczego? Dla banku liczy się chociażby umowa o pracę na czas nieokreślony, której przedsiębiorcy nie mają. Co ciekawe można mieć w tej umowie najniższą krajową, a i tak jest się dla banku lepszym klientem niż samozatrudniony. W związku z powyższym rozwiązanie tego problemu może wyglądać następująco: kupujący przy zawieraniu umowy sprzedaży wpłaca tyle ile może, a reszta płatności może zostać rozłożona w czasie z określeniem dogodnych dla obu stron terminów i kwot, jakie mają zostać uiszczone.
Podstawa to dobre zabezpieczenie
Oczywiście płatność standardowo zostanie przez notariusza zabezpieczona rygorem egzekucji co do zapłaty reszty ceny, wynikającym z art. 777 par. 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Jednakże to trochę mało w odniesieniu do sytuacji, w której sprzedający nie będzie już właścicielem nieruchomości, a kwota pozostała do zapłaty nie należy do najmniejszych. Najprawdopodobniej nieruchomość zostanie wydana w posiadanie kupującemu przed zapłatą całej ceny, więc tym bardziej należy solidnie zabezpieczyć płatność.
Sprzedaż mieszkania osobie bez zdolności kredytowej: hipoteka jako zabezpieczenie nie tylko dla banku
Rozsądnym zdaje się być ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie zapłaty reszty ceny. Hipoteka obciąża nieruchomość, jest wpisywana w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości i nie sposób jej pominąć przy ewentualnej dalszej sprzedaży. Jest zabezpieczeniem wierzyciela na wypadek niespłacenia zobowiązania. Związana jest z nieruchomością, a nie jej właścicielem, więc wierzytelność jest solidnie chroniona. Natomiast gdy zobowiązanie zostanie spłacone, właściciel nieruchomości musi uzyskać od wierzyciela (czyli wcześniejszego sprzedającego) dokument, w którym potwierdzi on spłatę zobowiązania i wyrazi zgodę na wykreślenie tego zabezpieczenia z księgi wieczystej.
Sprzedaż mieszkania osobie bez zdolności kredytowej: Poręczenie – rzadkie, ale istnieje
Zwrócić również uwagę warto na instytucję poręczenia. W praktyce przy umowie sprzedaży nieruchomości, zabezpieczenie zapłaty ceny w formie poręczenia jest wręcz egzotyczne. Polega na tym, iż osoba trzecia poręczy tj. zobowiąże się do zapłaty, w razie niewypłacalności dłużnika. Poręczenie jest w zasadzie niestosowane z dość prostych powodów. Jako pierwszy można wskazać, iż poręczyciel bierze na siebie w tej sytuacji duże ryzyko majątkowe. Doświadczenie podpowiada, że osoby, które skłonne są zobowiązać się do zapłaty za czyjeś długi raczej nie są często spotykane. Natomiast kolejny powód jest dużo bardziej oczywisty. Dwa zabezpieczenia wspomniane wyżej, to jest nasz art. 777 kpc oraz hipoteka są zdecydowanie lepszą i pewniejszą możliwością.
Kary umowne
Umowę sprzedaży można zdefiniować jako zawarte w porozumieniu zobowiązania stron do określonych świadczeń. Innymi słowy jedna ze stron sprzedaje i wydaje nieruchomość w posiadanie nabywcy, a druga strona kupuje i zobowiązuje się do zapłaty. Warto pamiętać, że przecież oprócz zabezpieczeń można stosować też kary umowne. Szczególnie przewidując sytuacje, gdy któraś ze stron nie wykonałaby swojego zobowiązania w określonym terminie. Kary umowne powinny być niezbyt wysokie, jednak wystarczające, aby dobrze zmobilizować drugą stronę do terminowego wykonania świadczenia.
Sprzedaż mieszkania osobie bez zdolności kredytowej – hot or not?
Czy jest to rozsądne, korzystne i bezpieczne ? Z punktu widzenia bezpieczeństwa dla wszystkich stron, odpowiednio skonstruowana i przemyślana umowa nie powinna wiązać się z jakimś ogromnym ryzykiem. Co do korzyści z zawarcia takiej umowy odpowiedź brzmi: to zależy. Wszystko zależy właśnie od konkretnej sytuacji zarówno sprzedającego jak i kupującego. Jednak patrząc na to, co dzieje się na rynku nieruchomości oraz pod kątem kredytowania, za chwilę może okazać się, że to jedno z najlepszych rozwiązań, aby wilk był syty i owca cała.
