Ulga mieszkaniowa z problemami. Nowa interpretacja fiskusa
Sprawa dotyczyła podatniczki, która w grudniu 2021 r. sprzedała mieszkanie za 429 tys. zł. Zgodnie z przepisami, aby uniknąć zapłaty 19 proc. podatku dochodowego od tej transakcji, musiała ona w ciągu trzech lat (do 31 grudnia 2024 r.) przeznaczyć uzyskany przychód na własne cele mieszkaniowe.
W tym celu podatniczka zawarła umowę deweloperską na zakup domu i w ustawowym terminie dokonała wpłat na otwarty rachunek powierniczy na łączną kwotę 232 tys. zł. Dodatkowo poniosła też udokumentowane wydatki na wykończenie budowanego domu w wysokości ponad 172 tys. zł.
Problem polegał na tym, że z powodu opóźnień po stronie dewelopera, do formalnego przeniesienia własności nieruchomości doszło dopiero w lutym 2025 r., a więc już po upływie trzyletniego terminu na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Wnioskodawczyni argumentowała, że spełniła warunki zwolnienia, ponieważ faktycznie poniosła wydatki na cele mieszkaniowe w wymaganym czasie, a opóźnienie w podpisaniu aktu notarialnego było od niej całkowicie niezależne.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Organ podatkowy nie zgodził się jednak z tą argumentacją, wydając interpretację niekorzystną dla podatniczki. Dyrektor KIS oparł swoje stanowisko na dosłownej wykładni art. 21 ust. 25a ustawy o PIT, który w sposób jednoznaczny wiąże moment poniesienia wydatku na cele mieszkaniowe z momentem nabycia własności nieruchomości.
Zgodnie z tym przepisem, wydatki na nabycie lokalu uznaje się za poniesione na cele mieszkaniowe tylko wtedy, gdy przed upływem trzyletniego terminu nastąpiło nabycie własności tej nieruchomości. W analizowanej sprawie, w momencie dokonywania wpłat na rachunek powierniczy i ponoszenia kosztów wykończenia, budynek nie stanowił jeszcze własności wnioskodawczyni. Prawnym właścicielem stała się ona dopiero z chwilą zawarcia aktu notarialnego w lutym 2025 r.
Jak zatem stwierdził organ podatkowy, ponieważ podatniczka stała się właścicielem nieruchomosci po upływie ustawowego terminu na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, warunek jej zastosowania nie został spełniony. W konsekwencji, ani wpłaty na rachunek powierniczy, ani wydatki na wykończenie domu nie mogły zostać uwzględnione w rozliczeniu ulgi mieszkaniowej.
Konsekwencje dla podatników
Niekorzystna interpretacja fiskusa stanowi poważne ostrzeżenie dla wszystkich osób, które planują finansować zakup nowej nieruchomości ze środków uzyskanych ze sprzedaży poprzedniej.
Okazuje się bowiem, że - według fiskusa - z punktu widzenia prawa podatkowego, samo dokonanie wpłat na rzecz dewelopera nie jest równoznaczne z poniesieniem wydatku na cele mieszkaniowe. W praktyce istotna jest data podpisania finalnego aktu notarialnego.
Tym samym w sytuacji, gdy termin ten jest zagrożony, a zbliża się koniec trzyletniego okresu na rozliczenie ulgi, jedynym bezpiecznym rozwiązaniem może okazać się renegocjacja umowy z deweloperem lub poszukiwanie innej, już ukończonej nieruchomości, której własność można nabyć bez zbędnej zwłoki.
