- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Urząd ma 30 dni na sprzeciw. Tak legalnie zamienisz strych w sypialnię
Urząd ma 30 dni na sprzeciw. Tak legalnie zamienisz strych w sypialnię
Wiele osób, szukając dodatkowej przestrzeni w domu, nie decyduje się na kupno nowego lokum, lecz na wykorzystanie już istniejących powierzchni. Strychy czy nieużytkowe poddasza to znakomite przestrzenie, by stworzyć z nich nowe pokoje. Warto jednak pamiętać, że sam proces prowadzenia prac nie może być samowolką, a w znakomitej większości przypadków nasze plany budowlane musimy zgłosić.
Adaptacja poddasza zamiast kupna większego domu to coraz częstsza praktyka
Brakuje miejsca dla dzieci, potrzebny jest dodatkowy pokój do pracy, a ceny większych nieruchomości skutecznie zniechęcają do przeprowadzki? W takiej sytuacji adaptacja poddasza może okazać się całkiem rozsądnym rozwiązaniem. A przede wszystkim – znacznie tańszym niż wspomniane kupno nowego domu czy też starej posiadłości do kompleksowego remontu. W tych czasach ceny praktycznie wszystkiego, co jest związane z budową domu, potrafią zawrócić w głowie.
Jakie formalności trzeba spełnić przed adaptacją poddasza?
Zanim jednak zaczniemy zamieniać strych w przytulną sypialnię, warto sprawdzić, jakie formalności przewidują przepisy. Samo położenie paneli, ocieplenie dachu i wstawienie łóżka nie zawsze wystarczą, żeby nowe pomieszczenia można było legalnie wykorzystywać do celów mieszkalnych. W niektórych przypadkach potrzebne będzie zgłoszenie, w innych pozwolenie na budowę. A pominięcie formalności może skończyć się postępowaniem przed nadzorem budowlanym.
Zmiana sposobu użytkowania poddasza a roboty budowlane – dwie różne kwestie
Na początek trzeba rozróżnić dwie kwestie: zmianę sposobu użytkowania poddasza oraz roboty budowlane, które mają umożliwić jego mieszkalne wykorzystanie. To nie jest to samo, a od tego rozróżnienia zależy zakres wymaganych formalności. Jeśli adaptacja wymaga poważniejszej ingerencji w konstrukcję budynku (np. podniesienia dachu czy zmiany układu ścian), potrzebne może być pozwolenie na budowę, które urząd ma obowiązek rozpatrzyć w ciągu 65 dni. Warto więc wcześniej sprawdzić, jak uzyskać pozwolenie na budowę.
Kiedy zmiana sposobu użytkowania poddasza wymaga zgłoszenia?
Jeżeli poddasze było dotychczas nieużytkowym strychem, a właściciel chce urządzić tam sypialnię lub pokój dziecięcy, w sposób oczywisty dochodzi wówczas do zmiany sposobu użytkowania części budynku. Zgodnie z art. 71 Prawa budowlanego znaczenie ma przede wszystkim to, czy nowe przeznaczenie wpływa na warunki bezpieczeństwa pożarowego, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, środowiskowe albo wielkość lub układ obciążeń.
Można śmiało założyć, że w znakomitej większości przypadków takie przesłanki się pojawiają – często mowa bowiem o konieczności rozbudowy systemu ogrzewania, instalacji elektrycznej czy też o zauważalnie większym obciążeniu stropu. W takiej sytuacji zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania jest wręcz koniecznością.
Gdzie i jak złożyć zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania?
Zgłoszenie należy złożyć przed rozpoczęciem użytkowania poddasza w nowy sposób. Właściwy jest co do zasady starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu. Zgłoszenie można złożyć również elektronicznie za pośrednictwem portalu e-Budownictwo – wśród formularzy dostępnych w wersji elektronicznej jest m.in. zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania budynku (PB-18).
Jakie dokumenty dołączyć do zgłoszenia?
Zgłoszenie powinno zawierać kompleksowe informacje na temat planowanej przebudowy. Wśród nich znajdują się chociażby opis i rysunek określający położenie budynku, opis techniczny przedstawiający jego konstrukcję i planowany sposób użytkowania, a także dokument potwierdzający zgodność naszych planów z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli takowy nie istnieje, konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy. W praktyce wiele osób decyduje się w takich sytuacjach na wykonanie profesjonalnego projektu budowlanego u architekta, co minimalizuje ryzyko problemów ze strony urzędu.
Urząd ma 30 dni na sprzeciw wobec zgłoszenia
Urząd ma 30 dni od otrzymania zgłoszenia na wniesienie sprzeciwu. Jeżeli w tym terminie nie wyda decyzji o sprzeciwie, a zgłoszenie jest kompletne i nie zachodzą inne przeszkody prawne, można dokonać zmiany sposobu użytkowania.
Co grozi za adaptację poddasza bez zgłoszenia?
Kto uzna, że formalności są zbędną biurokracją, może narazić się na spore kłopoty. Zgodnie z art. 71a Prawa budowlanego, jeżeli zmiana sposobu użytkowania została dokonana bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego może wstrzymać użytkowanie obiektu lub jego części i zobowiązać właściciela do przedstawienia odpowiednich dokumentów. Jeżeli wymagania nie zostaną spełnione, może pojawić się konieczność wniesienia opłaty legalizacyjnej.
Samowola budowlana i ryzyko rozbiórki nadbudowy
Jeszcze większe problemy pojawiają się wtedy, gdy właściciel wykonał roboty budowlane wymagające pozwolenia bez jego uzyskania. Wówczas urząd może uznać, że prace noszą znamiona samowoli budowlanej. To zaś w skrajnych przypadkach może prowadzić nawet do rozbiórki nadbudowy. Konsekwencje w tym wypadku zależą od rodzaju naruszenia i zakresu wykonanych prac. Warto wiedzieć, że w wielu przypadkach możliwa jest jeszcze legalizacja samowoli budowlanej, o ile inwestycja jest zgodna z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym – zdecydowanie lepiej jednak nie doprowadzać do takiej sytuacji.
Dlaczego formalny status poddasza ma znaczenie na co dzień?
Brak formalności to nie tylko ryzyko ze strony nadzoru budowlanego. Poddasze, które formalnie pozostaje lokalem niemieszkalnym, może oznaczać m.in. wyższy czynsz, a sprzedawcy prądu i gazu niekiedy narzucają w takich sytuacjach taryfy przeznaczone dla firm. Problemem może być taryfa energii dla gospodarstw domowych w nieruchomościach niemieszkalnych.
Dobrze pokazuje to zakup mieszkania na strychu przez osobę, która dopiero po czasie dowiedziała się, że formalnie nie powinna tam mieszkać. Przekształcenie poddasza w pełnoprawny lokal mieszkalny to skomplikowana procedura, która potrafi trwać nawet kilka lat. Choć ten przykład dotyczy poddaszy w blokach i kamienicach, a nie domów jednorodzinnych, pokazuje, jak kosztowne bywa późniejsze nadrabianie zaległości formalnych – znacznie rozsądniej jest załatwić je od razu.
