Zdaje się, iż intencje autorów projektu ustawy były dobre, bowiem przyświecał im zamysł wyjścia naprzeciw postulatom i licznym petycjom współużytkowników wieczystych gruntów zabudowanych, kierowanym do organów administracji rządowej oraz do Parlamentu w przedmiocie likwidacji użytkowania wieczystego.
Zgodnie z uzasadnieniem do projektu ustawy celem ustawy miało być usprawnienie dotychczasowych procesów przekształcania praw użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych budynkami mieszkalnymi, w szczególności na rzecz członków wspólnot mieszkaniowych[2]. Problemy, które występowały dotychczas wynikały, między innymi, z ustawowego wymogu uzyskania do przekształcenia zgody wszystkich właścicieli lokali, którym przysługiwały udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu. W praktyce było to trudne do zrealizowania.
Nowa ustawa przekształceniowa ma zatem wyeliminować ten problem oraz zlikwidować istniejące prawa współużytkowania wieczystego, a także zapobiegać powstawaniu udziałów w tym prawie w przyszłości.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Niestety im bliżej daty przekształcenia, tym więcej obaw i niepokoju rodzi się zarówno wśród właścicieli lokali mieszkalnych w budynkach usytuowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, jak i wśród deweloperów.
Również deweloperzy użytkują wieczyście
Deweloperzy są również użytkownikami lub współużytkownikami wieczystymi gruntów, na których budują swoje inwestycje deweloperskie. Średnio jedno zadanie inwestycyjne w ramach prowadzonego przedsięwzięcia deweloperskiego trwa dwa lata. Pojawiają się więc pytania, co będzie po 1 stycznia 2019 roku? Jak ustawa przekształceniowa w praktyce wpłynie na toczące się już inwestycje, a jak na inwestycje rozpoczynające się po dniu 1 stycznia 2019 roku? Deweloperzy są zaniepokojeni. Nie dopuszczają nawet myśli o jakimkolwiek wstrzymaniu procesów inwestycyjnych. Niemniej jednak boją się paraliżu inwestycji.
Największy problem, zdaniem deweloperów i notariuszy, będzie z tzw. umowami końcowymi, tj. z umowami ustanowienia odrębnych własności lokali i ich sprzedaży. Zgodnie z literalnym brzmieniem art. 1 ust. 1 nowej ustawy z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształci się w prawo własności tych gruntów. Przepis ten stanowi zatem podstawę prawną przekształcenia. Przekształcenie użytkowania wieczystego nastąpi z tym dniem z mocy prawa (ex lege).
Potwierdzeniem faktu przekształcenia będzie zaświadczenie wydawane przez właściwy organ (ten sam, który dotychczas był właściwy do pobierania opłat za użytkowanie wieczyste). Dla gruntów będących własnością Skarbu Państwa organem tym będzie starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, zaś dla gruntów będących własnością jednostek samorządu terytorialnego, będą to ich ograny wykonawcze. Zaświadczenie ma jedynie potwierdzać fakt zmiany rodzaju prawa do gruntu, które nastąpiło z mocy prawa. Dokument wydawany będzie z urzędu. Jednakże w ustawie przewidziano także możliwość wystąpienia z wnioskiem o jego wydanie przez użytkownika wieczystego. Jest to o tyle istotne, gdyż okres oczekiwania na wydanie zaświadczenia może trwać aż do 12 miesięcy, a w przypadku złożenia wniosku „tylko” cztery. I tutaj właśnie rodzi się problem. Co będzie w okresie między dniem przekształcenia a dniem wydania zaświadczenia potwierdzającego fakt zmiany rodzaju prawa do gruntu? Czy będzie można nadal swobodnie podpisywać umowy ustanowienia odrębnych własności lokali i ich sprzedaży? Umowy te sporządzane są w formie aktu notarialnego, a obowiązkiem notariusza jest każdorazowe zbadanie stanu prawnego gruntu na podstawie zebranych dokumentów.
Po 1 stycznia 2019 roku notariusz przystępując do sporządzenia aktu notarialnego obejmującego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży stanie przed dylematem, co wpisać przy opisie treści księgi wieczystej. Zakładając, iż na wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie trzeba będzie poczekać (nawet kilka miesięcy) oraz, że na jego podstawie sąd wieczystoksięgowy dopiero dokona wpisu (konkretnie zmiany treści wpisu) w księdze wieczystej, to w praktyce będzie miała miejsce sytuacja rozbieżności pomiędzy aktualnym stanem prawnym nieruchomości a treścią księgi wieczystej. Ustawodawca chyba zapomniał wprowadzić przepisy przejściowe regulujące zaistniałą sytuację. Na pierwszy rzut oka mamy do czynienia z sytuacją kuriozalną, w której nie będzie możliwe zawierania jakichkolwiek umów sprzedaży gruntów poddanych przekształceniu z uwagi na brak zaświadczenia i wpisu do księgi wieczystej. Niemniej jednak należy podkreślić, iż przekształcenie następuje lex lege (z mocy prawa), a ów wpis w księdze wieczystej będzie miał charakter wyłącznie deklaratoryjny (tj. nieprawotwórczy). Zakładając, iż ustawodawca jest racjonalny, przewidział ten problem i wybrał formę na potwierdzenie faktu przekształcenia w postaci zaświadczenia, a nie decyzji administracyjnej.
Ustawa przekształceniowa 2019 - korki wiszą w powietrzu
Niemniej jednak pojawia się istotny problem, jak w praktyce będą miały wyglądać umowy końcowe zawierane przez nabywców z deweloperem do czasu uzyskania przez niego zaświadczenia o przekształceniu. Z umowami podpisanymi do końca 2018 roku sprawa jest prosta. Właściciele lokali po uzyskaniu zaświadczenia i zmianie wpisu w księdze wieczystej (oraz wpisie z urzędu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o rocznej opłacie przekształceniowej) będą mogli swobodnie sprzedać nieruchomość. W podstawie nabycia będą mieli nadal jako prawo związane z lokalem prawo użytkowania wieczystego gruntu (nie ma potrzeby zmieniania treści podpisanych aktów notarialnych), a w księdze wieczystej będą mieli już stan prawny odpowiadający stanowi faktycznemu.
Co do umów zawieranych po dacie 1 stycznia 2019 roku w art. 2 ust. 9 zapisano jedynie, iż w przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu związanego z odrębną własnością lokalu wpisów, o których mowa w ust. 8 (tej ustawy), dokonuje się w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej. Wyodrębniając własność lokalu po dniu 1 stycznia 2019 r. w budynku położonym na gruncie objętym przekształceniem, o którym mowa w art. 1, sąd z urzędu ujawni w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu roszczenie o roczne opłaty przekształceniowej.
Jak widać ustawodawca nie uściślił procedury zawierania umów ustanowienia odrębnych własności lokali i ich sprzedaży w okresie między dniem przekształcenia a dniem wydania zaświadczenia. Jedyną wskazówką jest informacja, iż notariusz sporządzając taką umowę nie będzie musiał składać wniosku do działu III nowo założonej księgi wieczystej dla lokalu o wpis roszczenia o rocznej opłacie przekształceniowej, bowiem wpis ten będzie dokonywał sąd wieczystoksięgowy z urzędu (bez pobierania opłaty sądowej). Pozostaje mieć nadzieję, iż samorządy notarialne wypracują jakąś wspólną jednolitą praktykę w tym zakresie. Być może w odpowiedzi na problem zajmie stanowisko i wyda wytyczne Krajowa Rada Notarialna.
Paulina Chała - zastępca notarialny oraz doktorantka na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu im. Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie w katedrze prawa administracyjnego i nauki o administracji.
[1] Ustawa z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów (Dz. U. poz. 1716)
[2] Projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów z dnia 27 czerwca 2018 roku wraz z uzasadnieniem, druk nr 2673
