Dokonanie wpisu do księgi wieczystej to w wielu sytuacjach obowiązek, za którego niedopełnienie grożą nam wysokie kary. Chociaż księgi wieczyste wydają się przeżytkiem, w rzeczywistości pełnią bardzo ważną funkcję. Wpis do księgi wieczystej to swojego rodzaju świętość – niedopełnienie tego obowiązku może wiązać się nie tylko z karą finansową, ale również z ryzykiem utraty nieruchomości.
Obowiązkowy wpis do księgi wieczystej
Wpis do księgi wieczystej musi zostać dokonany zawsze, gdy właściciel zyskuje określone prawo do nieruchomości (bądź też w momencie, gdy nieruchomość ta zostaje obciążona). Wynika to z przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wniosek o dokonanie wpisu (tak, wpisy w księdze wieczystej dokonywane są na wniosek, bardzo rzadko prawo przewiduje dokonanie takiego wpisu z urzędu) musi zostać złożony zawsze, gdy na przykład: nabywamy nieruchomość, otrzymujemy nieruchomość w darowiźnie, ustanawiana jest hipoteka na nieruchomości (bądź też hipoteka zostaje spłacona), dokonujemy podziału nieruchomości, ustanawiamy służebności, przekształcamy użytkowanie wieczyste w prawo własności, dziedziczymy nieruchomość, ustanawiamy prawo dożywocia, czy też stawiamy na działce budynek.
Co do zasady wniosek o wpis do księgi wieczystej składa właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty (czasem mogą oni zlecić to działanie pełnomocnikom, na przykład przy nabyciu nieruchomości kwestie związane z księgami wieczystymi spoczywają na barkach notariusza). Czasem prawo złożenia wniosku o dokonanie takiego wpisu ma również wierzyciel.
Kary za brak wpisu do księgi wieczystej
Księgi wieczyste to w polskim porządku prawnym świętość, dlatego wpis do księgi wieczystej jest taki ważny. Teoretycznie, jeżeli dane prawo nie jest ujawnione w księdze wieczystej, to w świetle prawa nie istnieje. Osoba zobowiązana do dokonania odpowiedniego wpisu (czyli najczęściej właściciel nieruchomości) powinna złożyć stosowny wniosek niezwłocznie. Oczywiście to pojęcie jest bardzo szerokie – nie trzeba bowiem zaraz następnego dnia (na przykład po nabyciu spadku) pędzić z wnioskiem do odpowiedniego sądu. Można odczekać kilka dni, czy nawet tygodni, warto jednak zrobić to stosunkowo szybki i bez zbędnej zwłoki.
Nad osobami, dla których wpis do księgi wieczystej zszedł na dalszy plan i nie dopełniły tego obowiązku w rozsądnym terminie, wisi widmo kar. A kary te mogą być naprawdę wysokie – górna granica to 10 000 złotych. Oczywiście są rzadko stosowane, jednak historia zna przypadki, kiedy sąd, rozsierdzony niefrasobliwością uprawnionego, skorzystał z tej możliwości. Jako przykład można podać postanowienie Sądu Okręgowego w Słupsku z 2013 roku (IV Cz 567/13):
Wobec stwierdzenia, iż wpis w dziale II jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, sąd wieczystoksięgowy z urzędu ujawnił wzmiankę o niezgodności oraz wezwał zobowiązanych do złożenia stosownego wniosku, zakreślając jednocześnie termin do wykonania postanowienia oraz rygor w przypadku jego niewykonania. Z roli, jaką pełnią księgi wieczyste w obrocie prawnym wynika konieczność dbania przez sąd wieczystoksięgowy, aby ujawniona w księdze wieczystej treść odpowiadała rzeczywistemu stanowi prawnemu. Zasadnie wskazał Sąd Rejonowy, że upłynął już dostatecznie długi okres czasu, aby zobowiązany do złożenia ujawnienia zmiany taki wniosek złożył.
W tej sytuacji, wobec bezskutecznego upływu terminu do złożenia wniosku wymierzono uczestnikowi, stosownie do treści z art. 36 ust. 4, grzywnę, która mieści się w granicach określonych przepisem. W chwili wydania zaskarżonego postanowienia bezspornie uczestnik nie złożył jeszcze wniosku o wpis prawa własności w oparciu o treść postanowienia z dnia 25 września 2009 r., a tym samym Sąd nie tylko uprawniony był, ale także zobowiązany do nałożenia grzywny.
Oznacza to, że sądy w sytuacji, gdy już dochodzi do sporów o ustalenie stanu prawnego nieruchomości, nie tylko mogą nałożyć kary finansowe na osoby, które nie dopełniły swojego obowiązku w tym zakresie, ale są do tego zobowiązane.
Rękojmia ksiąg wieczystych
Wpis do księgi wieczystej jest naprawdę ważny, istnieje bowiem rękojmia wiary publicznej. To właśnie ten przepis (a konkretnie art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) powoduje, że brak wpisu w księdze wieczystej, jest naprawdę ryzykowny:
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Przykładowo, gdy nie ujawnimy w księdze naszego prawa, poprzedni właściciel może sprzedać nieruchomość ponownie i teoretycznie taka transakcja będzie nie do podważenia (jeżeli chodzi o kwestię własności nieruchomości, w takiej sytuacji bowiem mamy styczność z oszustwem, a osoba, która sprzedała nieruchomość dwa razy, naraża się na odpowiedzialność karną). Tak przynajmniej stwierdził Sąd Najwyższy w swoim postanowieniu z października 2023 roku (II CSKP 2128/22):
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych może prowadzić do nabycia prawa mimo braku uprawnienia po stronie kontrahenta (w szczególności, gdy zbywca nieruchomości jest wpisany w księdze wieczystej jako właściciel, podczas gdy faktycznie taki status mu nie przysługuje), natomiast nie sanuje nieważności czynności prawnej, która miałaby prowadzić do takiego nabycia.
