Współwłasność nieruchomości może być pułapką. Nawet swojej części nie możesz sam ogrodzić

Na czym polega współwłasność nieruchomości?

W przypadku nieruchomości najczęściej mówimy współwłasności ułamkowej – udział każdego współwłaściciela nieruchomości określony jest ułamkiem (na przykład jeden współwłaściciel ma ½ działki, a pozostali dwaj po ¼). Nie oznacza to jednak, że dana osoba jest współwłaścicielem konkretnej części nieruchomości. Wręcz przeciwnie, każdy z nich ma odpowiedni udział w każdym centymetrze gruntu i nie może nim samodzielnie rozporządzać, bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Sytuacja ta jest niby oczywista, jednak rodzi wiele problemów. Zwłaszcza jeżeli współwłaściciele nieruchomości nie są zgodni co do wykorzystania rzeczy. Oczywiście, każdy ze współwłaścicieli może swobodnie rozporządzić swoim udziałem, bez zgody pozostałych, jednak już z wykorzystaniem nieruchomości zgodnie z własnymi potrzebami, tak łatwo nie jest.

Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zakres zwykłego zarządu

Oczywiście, każdy ze współwłaścicieli korzystać z rzeczy wspólnej, jednak podlega ograniczeniom związanym z rozporządzaniem nieruchomością. Aby dokonywać czynności zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Z kolei, jeżeli chodzi o czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, konieczna jest już zgoda wszystkich. I tutaj pojawia się problem interpretacyjny, bo nie tylko obciążenie, czy zbycie nieruchomości jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Jak określił Sąd Najwyższy w swoim wyroku z 2022 roku (II CSKP 1370/22):

Oznacza to więc, ze teoretycznie, nawet na wydzielenie (odgrodzenie) części nieruchomości, choćby odpowiadającej rozmiarem wielkości udziału współwłaściciela, może być działaniem przekraczającym zakres zwykłego zarządu, gdyż istotnie wpływa na samą rzecz (grunt) i w pewien sposób ogranicza prawo pozostałych współwłaścicieli.

Współwłasność nieruchomości może być przyczyną licznych sporów

Aby zrozumieć, dlaczego kwestia współwłasności nieruchomości jest tak problematyczna, warto odnieść się do postanowienia Sądu Najwyższego z 2023 roku (I CSK 1439/23), w którym skład sędziowski wyjaśnił, że:

Tak więc dziedzicząc nieruchomość lub nabywając ją wspólnie z innymi osobami, zgadzamy się na to, że nie jesteśmy właścicielami określonej części, ale mamy udział w każdym, nawet najmniejszym jej kawałku. Oczywiście, można się umówić, że część działki od płotu do drzewa jest do swobodnego użytku jednego współwłaściciela, drugi bierze część od drzew do grządek, a trzeci może rządzić pozostałą częścią, jednak jest to umowa dżentelmeńska, która nie rodzi żadnych skutków prawnych.

W przypadku sporów między współwłaścicielami pojawia się problem i to duży. W dodatku problem ten czasem może być rozstrzygnięty tylko i wyłącznie przez sąd. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeżeli nie ma zgody wszystkich współwłaścicieli na rozporządzenie rzeczą wspólną, przekraczające zakres zwykłego zarządu właściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę (łącznie), mogą o rozstrzygnięcie zwrócić się do sądu. Jeżeli dana kwestia jest czynnością zwykłego zarządu, do dokonania danego działania potrzebne jest sądowe upoważnienie (o które może wystąpić każdy ze współwłaścicieli, bez względu na większość swojego udziału).

Jak radzić sobie w przypadku sporu ze współwłaścicielami?

Patrząc na te ustawowe ograniczenia, można skutecznie zniechęcić się do współwłasności. Oczywiście nie będzie problemów, jeżeli nie wygenerują ich ludzie, jednak w życiu zdarzają się różne sytuacje. Jeżeli więc w związku z korzystaniem z rzeczy (nieruchomości) wspólnej pojawią się problemy, warto spróbować znieść współwłasność.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W Przypadku nieruchomości jest to jednak problematyczne. Oczywiście sytuacją idealną byłby podział nieruchomości na mniejsze części (odpowiadające udziałowi każdemu ze współwłaścicieli), nie zawsze jest to jednak możliwe. W takiej sytuacji nieruchomość może przejść w ręce jednego lub kilku współwłaścicieli, którzy spłacą pozostałych. W przypadku podziału nieruchomości, różnice w wartości wydzielonych części mogą być uregulowane przez obciążenie pozostałych nieruchomości służebnościami, lub przez dopłaty pieniężne.

Oczywiście można spróbować również sprzedać swój udział, jednak udział we współwłasności przedstawia zdecydowanie mniejszą wartość rynkową, niż odpowiednik wielkościowy udziału, będący oddzielną działką.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj