Współwłasność nieruchomości najczęściej powstaje w wyniku dziedziczenia lub czynności prawnej (zakup danego gruntu przez dwie lub więcej osób). Chociaż sytuacja ta jest stosunkowo częsta, wciąż rodzi wiele problemów. Między innymi dotyczących rozporządzenia rzeczą wspólną.
Na czym polega współwłasność nieruchomości?
W przypadku nieruchomości najczęściej mówimy współwłasności ułamkowej – udział każdego współwłaściciela nieruchomości określony jest ułamkiem (na przykład jeden współwłaściciel ma ½ działki, a pozostali dwaj po ¼). Nie oznacza to jednak, że dana osoba jest współwłaścicielem konkretnej części nieruchomości. Wręcz przeciwnie, każdy z nich ma odpowiedni udział w każdym centymetrze gruntu i nie może nim samodzielnie rozporządzać, bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Sytuacja ta jest niby oczywista, jednak rodzi wiele problemów. Zwłaszcza jeżeli współwłaściciele nieruchomości nie są zgodni co do wykorzystania rzeczy. Oczywiście, każdy ze współwłaścicieli może swobodnie rozporządzić swoim udziałem, bez zgody pozostałych, jednak już z wykorzystaniem nieruchomości zgodnie z własnymi potrzebami, tak łatwo nie jest.
Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zakres zwykłego zarządu
Oczywiście, każdy ze współwłaścicieli korzystać z rzeczy wspólnej, jednak podlega ograniczeniom związanym z rozporządzaniem nieruchomością. Aby dokonywać czynności zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Z kolei, jeżeli chodzi o czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, konieczna jest już zgoda wszystkich. I tutaj pojawia się problem interpretacyjny, bo nie tylko obciążenie, czy zbycie nieruchomości jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Jak określił Sąd Najwyższy w swoim wyroku z 2022 roku (II CSKP 1370/22):
Przez pojęcie „czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu” rzeczą wspólną należy rozumieć, co do zasady, rozporządzenia (zbycia i obciążenia) rzeczą wspólną, zmianę przeznaczenia rzeczy, a nawet utrwalonego sposobu gospodarowania, inwestycje współwłaścicieli itp.
Oznacza to więc, ze teoretycznie, nawet na wydzielenie (odgrodzenie) części nieruchomości, choćby odpowiadającej rozmiarem wielkości udziału współwłaściciela, może być działaniem przekraczającym zakres zwykłego zarządu, gdyż istotnie wpływa na samą rzecz (grunt) i w pewien sposób ogranicza prawo pozostałych współwłaścicieli.
Współwłasność nieruchomości może być przyczyną licznych sporów
Aby zrozumieć, dlaczego kwestia współwłasności nieruchomości jest tak problematyczna, warto odnieść się do postanowienia Sądu Najwyższego z 2023 roku (I CSK 1439/23), w którym skład sędziowski wyjaśnił, że:
Zgodnie z art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Współwłasność jest wprawdzie wyrażona częścią ułamkową, ale ma ona charakter idealny i dotyczy całej nieruchomości. Do czasu wydania orzeczenia sądowego nie istnieje zatem podstawa, by współwłaściciel domagał się wydania im określonej części nieruchomości, a w konsekwencji zwrotu nakładów.
Tak więc dziedzicząc nieruchomość lub nabywając ją wspólnie z innymi osobami, zgadzamy się na to, że nie jesteśmy właścicielami określonej części, ale mamy udział w każdym, nawet najmniejszym jej kawałku. Oczywiście, można się umówić, że część działki od płotu do drzewa jest do swobodnego użytku jednego współwłaściciela, drugi bierze część od drzew do grządek, a trzeci może rządzić pozostałą częścią, jednak jest to umowa dżentelmeńska, która nie rodzi żadnych skutków prawnych.
W przypadku sporów między współwłaścicielami pojawia się problem i to duży. W dodatku problem ten czasem może być rozstrzygnięty tylko i wyłącznie przez sąd. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeżeli nie ma zgody wszystkich współwłaścicieli na rozporządzenie rzeczą wspólną, przekraczające zakres zwykłego zarządu właściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę (łącznie), mogą o rozstrzygnięcie zwrócić się do sądu. Jeżeli dana kwestia jest czynnością zwykłego zarządu, do dokonania danego działania potrzebne jest sądowe upoważnienie (o które może wystąpić każdy ze współwłaścicieli, bez względu na większość swojego udziału).
Jak radzić sobie w przypadku sporu ze współwłaścicielami?
Patrząc na te ustawowe ograniczenia, można skutecznie zniechęcić się do współwłasności. Oczywiście nie będzie problemów, jeżeli nie wygenerują ich ludzie, jednak w życiu zdarzają się różne sytuacje. Jeżeli więc w związku z korzystaniem z rzeczy (nieruchomości) wspólnej pojawią się problemy, warto spróbować znieść współwłasność.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W Przypadku nieruchomości jest to jednak problematyczne. Oczywiście sytuacją idealną byłby podział nieruchomości na mniejsze części (odpowiadające udziałowi każdemu ze współwłaścicieli), nie zawsze jest to jednak możliwe. W takiej sytuacji nieruchomość może przejść w ręce jednego lub kilku współwłaścicieli, którzy spłacą pozostałych. W przypadku podziału nieruchomości, różnice w wartości wydzielonych części mogą być uregulowane przez obciążenie pozostałych nieruchomości służebnościami, lub przez dopłaty pieniężne.
Oczywiście można spróbować również sprzedać swój udział, jednak udział we współwłasności przedstawia zdecydowanie mniejszą wartość rynkową, niż odpowiednik wielkościowy udziału, będący oddzielną działką.
