Mit tańszego rynku wtórnego. Ceny ofertowe wyższe niż u deweloperów
Mimo że ponad połowa Polaków szuka mieszkania głównie na rynku wtórnym, a zainteresowanie nim wzrosło o 10 proc. w skali roku, dane cenowe przeczą obiegowej opinii o tym, że nieruchomości "z drugiej ręki" są znacznie atrakcyjniejsze cenowo niż mieszkania deweloperskie.
Największa dysproporcja cen między rynkami jest widoczna w Warszawie. Średnia cena ofertowa na rynku wtórnym wynosi tam 18,7 tys. zł za metr kwadratowy, podczas gdy na rynku pierwotnym jest to 17,2 tys. zł za mkw. - różnica sięga więc blisko 1,5 tys. zł na metrze. Podobny trend, obserwujemy w Krakowie, gdzie rynek wtórny (16,9 tys. zł za mkw.) jest o około 700 zł droższy od pierwotnego (16,2 tys. zł za mkw.). We Wrocławiu ceny w obu segmentach niemal się zrównały (13,6 tys. zł za mkw. na rynku wtórnym wobec 13,9 tys. zł za mkw. na pierwotnym).
Jedynym miastem z analizowanej czwórki, gdzie rynek wtórny pozostaje wyraźnie tańszy, jest Łódź. Różnica między nowymi mieszkaniami (11,2 tys. zł za mkw.) a lokalami z drugiej ręki (8,7 tys. zł za mkw.) wynosi aż 2,5 tys. zł na metrze.
Dwa światy w jednej metropolii. Gigantyczne różnice cenowe w dzielnicach
Analiza średnich cen dla całych miast nie oddaje jednak pełnego obrazu głębokiego rozwarstwienia, jakie następuje wewnątrz metropolii. W obrębie jednego miasta ceny nieruchomości mogą różnić się nawet o kilka tysięcy złotych na metrze - w zależności od dzielnicy.
Największe dysproporcje widać w Warszawie, gdzie różnica między najdroższym Śródmieściem (ponad 23 tys. zł za mkw.) a najtańszym Rembertowem (ok. 13,6 tys. zł za mkw.) sięga niemal 9,5 tys. zł za metr. W Krakowie za metr na Starym Mieście (ponad 20,5 tys. zł za mkw.) trzeba zapłacić o 5 tys. zł więcej niż w Łagiewnikach-Borku Fałęckim (ok. 15,5 tys. zł za mkw.). Dla porównania, w Łodzi różnica między najdroższym a najtańszym osiedlem nie przekracza 1 tys. zł.
Odwrócenie trendu. Drożeją obrzeża, tanieją centra
Jeszcze ciekawszą tendencją jest zmiana dynamiki cen. Wbrew wieloletnim trendom, to nie centralne, prestiżowe lokalizacje drożeją najszybciej. Wręcz przeciwnie - w ciągu ostatniego roku warszawskie Śródmieście potaniało o 3,5 proc., Wola o 3 proc., a Praga-Północ aż o 6,1 proc.
W tym samym czasie położona na obrzeżach Wesoła zanotowała wzrost o 3,3 proc. Identyczny mechanizm widać w Krakowie - Stare Miasto potaniało o 3 proc. rok do roku, podczas gdy oddalone Łagiewniki-Borek Fałęcki zdrożały aż o 7,8 proc.
Jak komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom,
Rynek wtórny w największych miastach to mozaika lokalnych światów, które funkcjonują w zupełnie różnym rytmie. W obrębie jednej metropolii obserwujemy odmienną dynamikę cen, strukturę popytu i dostępność ofert. W Warszawie czy Krakowie część dzielnic osiągnęła już poziomy typowe dla rynków zachodnioeuropejskich, podczas gdy w Łodzi czy na obrzeżach Wrocławia wciąż można znaleźć nieruchomości w cenach dostępnych dla znacznie szerszej grupy nabywców. Tak duża rozpiętość pokazuje, że wewnątrz dużych miast mamy do czynienia z siecią lokalnych mikrorynków
Od jakiegoś czasu obserwujemy zatem postępującą polaryzację; z jednej strony mamy dzielnice premium w Warszawie i Krakowie, gdzie ceny przekraczające 20 tys. zł za mkw. stają się normą, a z drugiej Łódź, gdzie za metr kwadratowy w centrum stolicy można kupić ponad dwa metry kwadratowe lokalu. To pokazuje, że wewnątrz dużych miast funkcjonują dziś zupełnie odrębne rynki - i kupujący powinni mieć tego świadomość.
