Mało którzy właściciele i najemcy korzystają z ustawy o ochronie praw lokatorów. Często strony umowy najmu dowiadują się o niej dopiero przy okazji problemów np. z eksmisją. Niektórzy, bardziej świadomi, sięgają do ustawy, gdy chcą zawrzeć umowę najmu okazjonalnego.
Warto jednak pamiętać, że ustawa ta w sposób wyraźny reguluje np. obowiązki wynajmującego (a więc tego, kto udostępnia swój lokal), jak i najemcy (a więc lokatora). Między innymi można na jej podstawie rozstrzygnąć, kto ma obowiązek malować w lokalu ściany, jeżeli nie zostało to uregulowane w umowie.
Inny zapis regulujący wzajemne obowiązki stron reguluje kwestie kaucji. Co do zasady ustawodawca wiąże jej wysokość z wysokością czynszu. Pobrana przez wynajmującego kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Ciekawiej prezentują się jednak zasady jej zwrotu.
Zgodnie z art. 6 ust. 3 Ustawy:
Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
Co to oznacza? W skrócie, jeżeli wynajmujący w trakcie umowy najmu podwyższył nam czynsz, to mamy prawo żądać zwrotu wyższej kwoty kaucji.
Przykładowo:
Jan zawarł umowę najmu mieszkania na 2 lata. Kwota czynszu wynosiła 2.000,00 zł, kaucja stanowiła 1-krotność czynszu i również wynosiła 2.000,00 zł. W trakcie trwania umowy najmu czynsz urósł do kwoty 2.500,00 zł. Po zakończeniu najmu Janowi będzie przysługiwała kwota 2.500,00 zł tytułem zwrotu kaucji.
2.500,00 zł (zwaloryzowana kaucja) = 2.500,00 zł (czynsz obowiązujący w dniu zwrotu kaucji) x 1 (krotność czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji)
Zwrot zwaloryzowanej kaucji to rzadkość, ale może się przydać
Mało kto korzysta z tej możliwości, mimo że prawo do zwaloryzowanej kaucji nie może być wyłączone treścią umowy. Ustawa o ochronie praw lokatorów raczej nie byłaby dobrą ochroną, gdyby wynajmujący mogli ustalać inne warunki w umowach najmu. Uznaje się, że strony mogą ewentualnie ustalić korzystniejsze dla najemcy warunki zwrotu kaucji. Nie mogą jednak uznać, że kaucja podlega zwrotowi w kwocie niższej niż przewiduje ustawa. Co istotne - zwrot zwaloryzowanej kaucji dotyczy w zasadzie każdej umowy najmu, zarówno najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego. Oczywiście - ustawa ustawą, ale jeżeli najem przebiegał bezproblemowo, to nie każdy będzie miał ochotę robić problem wynajmującemu domagając się zwrotu podwyższonej kaucji. Warto jednak wiedzieć, że takie prawo przysługuje - nigdy nie wiadomo, kiedy ta wiedza może nam się przydać.
