Obiecał 60 m² więcej na poddaszu, nie zbudował schodów. Deweloper z Konstancina zapłaci 1,17 mln zł kary

UOKiK ogłosił decyzję 2 listopada. Nie jest ona prawomocna, deweloper może się od niej odwołać do sądu. Sprawa dotyczy pierwszego i drugiego etapu inwestycji, czyli domów jednorodzinnych i szeregowych, w których mieszczą się jeden albo dwa lokale. Osiedle na swojej stronie prezentuje grupa Ghelamco, według której docelowo ma tam powstać ok. 160 lokali.

Poddasze do adaptacji, którego nie dało się zaadaptować

Mechanizm był prosty. W katalogach i na stronie internetowej deweloper przekonywał, że strych pozwoli powiększyć mieszkanie o ponad 60 m². Do tego dochodziły wizualizacje: poddasze ze schodami, podzielone na osobne pomieszczenia, wyglądające jak naturalne przedłużenie domu. Materiały obiecywały wprost, że „będzie więcej miejsca na hobby, pokój gier czy domową siłownię”, a w innym miejscu, że „zorganizujesz dodatkowy pokój dla gości lub pracownię”.

Rzeczywistość z dokumentów budowlanych wyglądała zupełnie inaczej. Według ustaleń UOKiK poddasza nie spełniały warunków technicznych, by mogły służyć do zamieszkania. Nikt nie zaprojektował ani nie wybudował schodów z piętra na strych. Pozwolenie na budowę obejmowało mieszkania dwukondygnacyjne, a poddasze zostało w nim ujęte jako powierzchnia nieużytkowa i część nieruchomości wspólnej.

Tomasz Chróstny, prezes UOKiK, uzasadniał w komunikacie urzędu, że „możliwość powiększenia metrażu mieszkania nawet o połowę dzięki aranżacji poddasza była dla wielu osób zaletą tej inwestycji”. I dodał: „W rzeczywistości nie można go było zmienić w przestrzeń mieszkalną, zaś przedsiębiorca swoim przekazem wprowadził konsumentów w błąd”.

Dlaczego część wspólna to osobny kłopot

Sam brak schodów da się teoretycznie naprawić. Gorzej z tym, że strych formalnie nie należy do konkretnego lokalu. Skoro jest częścią nieruchomości wspólnej, to w budynku z dwoma lokalami jego przerobienie na pokoje jednego z sąsiadów wymagałoby porozumienia z drugim współwłaścicielem. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego na czynności przekraczające zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Do tego dochodzi projekt, formalności budowlane i koszty. Spory o to, kto może korzystać z wspólnego strychu, potrafią się ciągnąć latami, czego najlepszym dowodem są wspólnoty, w których sprzedaż strychu we wspólnocie mieszkaniowej staje się sposobem na zebranie pieniędzy na remont.

Kara UOKiK to za mało, by odstraszyć

Moim zdaniem ta kara jest symboliczna. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów pozwala nałożyć na przedsiębiorcę do 10 proc. obrotu, więc urząd miał pole do znacznie surowszej sankcji. Jeśli rozłożyć ją na ok. 160 lokali, które według prezentacji inwestycji ma liczyć osiedle, wychodzi nieco ponad 7 tys. zł na lokal. Przy cenach domów w Konstancinie to mniej więcej koszt wykończenia jednej łazienki.

Wizualizacje stały się w branży deweloperskiej sprzedażą marzeń. Klient kupuje obrazek z pracownią pod skosami, a dostaje zamkniętą klapę w suficie. Dopóki kara będzie mniejsza niż zysk z dobrze wyrenderowanej obietnicy, kolejni deweloperzy będą kalkulować ryzyko tak samo.

Co mogą zrobić kupujący, którzy uwierzyli w dodatkowe metry

Decyzja UOKiK nie przyznaje nikomu pieniędzy. Kara trafia do budżetu państwa, a deweloper musi jedynie opublikować decyzję na swojej stronie. Indywidualne roszczenia każdy nabywca musi dochodzić sam, ale ma do tego kilka narzędzi.

Roszczenia z ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym

Art. 12 tej ustawy pozwala konsumentowi, którego interes został naruszony nieuczciwą praktyką, żądać m.in. usunięcia jej skutków, obniżenia ceny, naprawienia szkody na zasadach ogólnych, w tym unieważnienia umowy ze zwrotem świadczeń i kosztów nabycia. Duże znaczenie ma art. 13: to przedsiębiorca musi udowodnić, że jego praktyka nie wprowadzała w błąd. Gdy decyzja UOKiK się uprawomocni, będzie bardzo mocnym argumentem w takim procesie. Część roszczeń z art. 12 przedawnia się po trzech latach, więc czekanie latami na wynik odwołania dewelopera nie jest bezpiecznym planem.

Rękojmia i zapewnienia sprzedawcy

Drugą drogą jest rękojmia z Kodeksu cywilnego. Według art. 556¹ § 1 pkt 2 rzecz jest niezgodna z umową, jeśli nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego. Katalog i strona internetowa samego dewelopera to właśnie takie zapewnienia. Przy nieruchomościach odpowiedzialność z rękojmi obejmuje wady stwierdzone w ciągu pięciu lat od wydania. Relacja, w jakiej pozostają umowa deweloperska a rękojmia, ma tu znaczenie dla tego, od kiedy liczyć terminy. Najrozsądniej udać się do powiatowego rzecznika konsumentów albo pod numer infolinii konsumenckiej 801 440 220.

Jak sprawdzić poddasze i metraż przed podpisaniem umowy

Ta sprawa pokazuje, że katalog jest najmniej wiarygodnym dokumentem w całej transakcji. Ustawa deweloperska z 2021 r. daje kupującym konkretne narzędzia:

W projekcie budowlanym od razu widać, czy poddasze ma schody i status pomieszczenia mieszkalnego. W dokumentacji i późniejszych wpisach widać, czy strych wchodzi w skład lokalu, czy w udział w nieruchomości wspólnej. Przy lekturze pomaga też wiedza o tym, jak czytać księgi wieczyste, oraz krótka lista tego, co sprawdzić przed kupnem mieszkania. Jeżeli w umowie ani w prospekcie nie ma ani słowa o 60 metrach, a jest tylko w broszurze, sygnał ostrzegawczy jest wystarczająco głośny.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj