Po okresie dynamicznych wzrostów cen mieszkań, rynek nieruchomości wchodzi w nową fazę niepewności. Na jej tle szczególnie interesujące wydają się prognozy tych, którzy na co dzień śledzą puls rynku – agentów nieruchomości. Ostatnie badania przeprowadzone przez Metrohouse rzucają nowe światło na oczekiwania branży w zakresie cen mieszkań.
Ankieta przeprowadzona wśród agentów Metrohouse w grudniu 2023 roku przynosi mieszane sygnały. Aż 56% respondentów przewiduje wzrost cen na rynku wtórnym mieszkań, podczas gdy 30% wieszczy stabilizację. Tylko 14% ma oczekiwania spadkowe. Co stoi za tymi liczbami?
Dalsze podwyżki cen mieszkań mogą być winą rządu (teraz tego nowego)
Głównym czynnikiem, który mógłby napędzać ceny, zdaniem agentów, jest dostępność rządowych programów wsparcia. Warto zauważyć, że przy takim scenariuszu, rządowe działania mogą mieć dwusieczny efekt – z jednej strony ułatwiają zakup mieszkań, z drugiej – mogą przyczyniać się do podwyżek ich cen. To paradoks polityki mieszkaniowej, który dobrze dał nam się we znaki przy okazji programu Bezpieczny Kredyt 2%. Rząd Mateusza Morawieckiego chciał dobrze, a wyszło jak zawsze.
Niemniej jednak, perspektywa wysokich cen mieszkań oraz ograniczona podaż, wymieniane przez ponad połowę agentów, są sygnałami, które mogą zwiastować dalsze zacieśnianie się rynku. Z drugiej strony, wysoki koszt kredytu i brak zdolności kredytowej, wskazane przez ponad jedną trzecią respondentów, mogą hamować wzrosty cen.
Rozjazd między oczekiwaniami co do popytu a cenami jest intrygujący. Mimo że blisko połowa agentów spodziewa się spadku popytu, to jednak większość z nich zakłada wzrost cen. Może to świadczyć o przekonaniu, że nawet przy mniejszym zainteresowaniu, niedobór ofert będzie na tyle znaczący, że ceny nie ulegną obniżeniu. Co ciekawe, nie dotyczy to rynku najmu. Jak wskazuje Marcin Drogomirecki, powoli na rynku chętnych by wynająć (komuś) mieszkanie robi się tłoczno.
A co z cenami na rynku pierwotnym?
Rynek pierwotny oczywiście też również jest w obszarze zainteresowań agentów, z 60% wskazujących na wzrosty cen i jedynie 5% na spadki, co może wskazywać na większą odporność tego segmentu na wahania popytu.
W kontekście zakupów inwestycyjnych, agenci są podzielni – 42% przewiduje utrzymanie się trendu z poprzedniego roku, a 30% oczekuje spadku zainteresowania. To może być odzwierciedlenie zmieniających się warunków na rynku wynajmu oraz potencjalnych zmian w preferencjach inwestorów. I tu ponownie odwołam się do przytoczonych powyżej zmian na rynku najmu, które nie są korzystne dla inwestorów.
Wnioski z badań Metrohouse pozwalają zarysować obraz rynku, na którym nawet przy spadającym popycie, ceny mieszkań mogą utrzymać tendencję wzrostową. Choć badanie było przeprowadzane pod koniec ubiegłego roku, już można zaobserwować, że tak mniej więcej się dzieje, choć wiele zależy oczywiście od miasta. To może być spowodowane kilkoma czynnikami – od ograniczonej podaży po efektywność rządowych programów wsparcia. Ekspert Metrohouse, Izabela Marszałek-Słaboń, podkreśla, że popyt na mieszkania będzie wzrastał, ponieważ mieszkań na rynku jest niewiele. I ta opinia niedawno znalazła potwierdzenie w doniesieniach, gdyż deweloperzy nie mają gdzie budować mieszkań. Jacek Głowacki z kolei sugeruje, że możemy być świadkami wyhamowania silnych wzrostów cen.
Jeden agent powie „tak”, drugi agent powie „nie”
Ostateczna odpowiedź na pytanie o kształt cen mieszkań w 2024 roku pozostaje jednak otwarta. Wiele zależeć będzie od finalnego kształtu przyszłych programów wsparcia oraz ogólnej sytuacji gospodarczej, w tym zdolności kredytowej potencjalnych nabywców i kosztów kredytu. Nie można również zignorować globalnych czynników ekonomicznych oraz krajowych wydarzeń (lub zagranicznych…), które mogą mieć swoje odbicie na rynku nieruchomości.
Należy zauważyć, że prognozy agentów, choć oparte na bieżących danych i doświadczeniu, to jednak nie są wyrocznią. Rynek nieruchomości jest niezmiernie złożony i podatny na wiele zewnętrznych i wewnętrznych czynników, a agenci nie mają szklanej kuli i w gruncie rzeczy raczej reagują na sytuację na rynku, a nie uprzedzają jej.
