Tyle dziś płacisz za to, że zdecydujesz się na stałe oprocentowanie kredytu. Ale to nie wszystko

Stopy w miejscu, WIBOR powoli w dół — sytuacja inna niż dwa lata temu

2 czerwca 2026 r. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopę referencyjną na poziomie 3,75 proc.; decyzja nie była dla nikogo zaskoczeniem, zwłaszcza po niespodziewanym spadku inflacji do 3,1 proc. w maju (ekonomiści spodziewali się raczej wzrostu tego wskaźnika). Trzeba przyznać, że to obraz zupełnie inny niż jeszcze dwa lata temu, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych sięgało blisko 7 proc. Przez ostatnich dwanaście miesięcy stopa referencyjna spadła łącznie o 200 punktów bazowych i znajduje się obecnie najniżej od czterech lat. O tym, że kolejne obniżki stóp procentowych mogą się opóźnić, ekonomiści mówili już wcześniej.

Wskaźnik WIBOR — od którego zależy rata kredytu opartego o oprocentowanie zmienne — podąża za stopami z pewnym opóźnieniem. Pod koniec maja WIBOR 3M wynosił około 3,80 proc., a WIBOR 6M nieco mniej. Warto zauważyć, że to właśnie te stawki, a nie sama decyzja RPP, przekładają się bezpośrednio na wysokość comiesięcznej raty; banki aktualizują oprocentowanie zgodnie z zasadami zapisanymi w umowie, najczęściej co trzy lub sześć miesięcy.

Skąd ta nietypowa równowaga między ofertami kredytów hipotecznych?

Najprościej pokazać to na liczbach. Przy zmiennej stopie złożonej z WIBOR-u (ok. 3,8 proc.) i typowej marży rzędu 1,8 proc. oprocentowanie kredytu wynosi obecnie mniej więcej 5,6 proc.; oferty stałe banki wyceniają w bardzo zbliżonym przedziale, stąd właśnie wspomniana różnica rzędu 0,1–0,3 pkt proc. Zwykle za przewidywalność rat płaci się wyraźnie więcej — dziś niemal nic. Można się domyślać, że to efekt rynkowych oczekiwań; skoro analitycy zakładają dalsze obniżki, banki nie muszą doliczać do stałej stopy wysokiej premii za ryzyko.

Nie da się jednak ukryć, że taka równowaga zmienia charakter samego wyboru. Gdyby WIBOR niespodziewanie wzrósł o 2 punkty procentowe, rata kredytu na 400 tys. zł skoczyłaby o około 630 zł miesięcznie — przy stałej stopie taki wzrost nie miałby żadnego znaczenia aż do końca okresu obowiązywania umowy.

Z drugiej strony, jeśli sprawdzi się wcześniejszy scenariusz konsensusu pięciu największych banków (jeszcze od jednej do trzech obniżek po 0,25 pkt proc. w tym roku, a kontrakty terminowe FRA wyceniają WIBOR 3M na 3,3–3,5 proc. na grudzień 2026), zmienna rata jeszcze trochę spadnie, podczas gdy osoby ze stałą stopą zostaną z dotychczasowym kosztem do końca pięcioletniego okresu.

Spokój kontra rachunek prawdopodobieństwa — obie opcje mają dziś uzasadnienie

Stała stopa chroni przed scenariuszem, którego właściwie nikt nie zakłada, ale który — jak pokazał rok 2022, gdy WIBOR potrafił wzrosnąć wielokrotnie w ciągu kilkunastu miesięcy — bywa zaskakująco realny. Zmienna stopa to z kolei zakład o to, że obniżki rzeczywiście nadejdą, a żaden szok zewnętrzny (choćby ceny ropy przy napięciach geopolitycznych) nie zawróci RPP z obranej ścieżki. Trzeba zatem przyznać, że obie opcje mają dziś swoje uzasadnienie — stała kusi tych, którzy cenią spokój i nie zamierzają śledzić co kwartał komunikatów Rady, zmienna pozostaje rozsądna dla osób z zapasem zdolności kredytowej i poduszką finansową na wypadek, gdyby prognozy się nie sprawdziły.

Marża, nadpłaty i pułapka aneksu

Przy porównywaniu ofert warto przy tym pamiętać, że niska marża potrafi mieć większe znaczenie niż sama etykieta „stałe" czy „zmienne", a regularne nadpłaty skracają kredyt i obniżają jego całkowity koszt mocniej niż różnica kilku dziesiątych punktu procentowego na starcie. Trzeba jednak wiedzieć, że nadpłata kredytu nie zawsze się opłaca — zwłaszcza na początku okresu spłaty, gdy bank może jeszcze naliczyć prowizję.

Należy też zauważyć, że kredyt zmienny można później przekształcić w stały poprzez aneks — odwrotna operacja zwykle nie jest możliwa przed końcem okresu stałego, dlatego decyzja o stałej stopie w praktyce wiąże ręce na kilka lat. Nie bez powodu w ostatnich latach stałe oprocentowanie kredytu niemal wyparło ofertę zmienną.

Wszyscy czekają na dalsze decyzje Rady Polityki Pieniężnej

W tym momencie trudno przesądzić, jak głęboko zejdą stopy. Większość banków typuje stopę referencyjną na 3,25 proc. na koniec 2026 r., część analityków dopuszcza nawet 3,0 proc., ale sam NBP w swojej projekcji sygnalizuje, że bardziej uczciwe jest dziś podejście scenariuszowe niż jedna sztywna ścieżka. Wiele zależy od tego, czy inflacja utrzyma się blisko celu 2,5 proc. i czy gospodarkę ominą szoki podażowe — to właśnie inflacja decyduje, czy raty kredytów znów pójdą w górę, czy będą dalej spadać. Kolejnej wskazówki dostarczy lipcowe posiedzenie Rady — i dopiero wtedy obraz powinien się nieco wyklarować.

Warto przy tym pamiętać, że to nie sama decyzja RPP, lecz stopy procentowe, WIBOR i raty razem wzięte rozstrzygają, ile realnie zapłacimy bankowi.

Źródło: decyzja RPP z 2 czerwca 2026 r. (komunikat NBP); szybki szacunek inflacji GUS za maj 2026 (3,1 proc.); prognozy WIBOR oraz konsensus stóp na podstawie analiz banków komercyjnych (PKO BP, mBank, ING, Santander, Pekao) i kontraktów FRA, stan na 2 czerwca 2026 r.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj